Negli ultimi tempi, l'abitudine di affittare appartamenti in condominio per periodi brevi ha registrato una crescita significativa, favorita dall'espansione di piattaforme online e dalla domanda di sistemazioni più versatili e convenienti rispetto alla tradizionale ospitalità alberghiera.
Come era comprensibile, questa tendenza ha generato conflitti nei caseggiati, dove la convivenza richiede l'osservanza di regole comuni e l'equilibrio dei rapporti tra vicini.
Del resto l'impiego intenso di singole unità immobiliari a fini ricettivi è stato visto dalle collettività condominiali come una minaccia alla quiete, all'ordine e alla sicurezza delle parti comuni.
Di conseguenza, soprattutto negli ultimi anni, i costruttori hanno assunto un ruolo sempre più attivo nel definire le regole di convivenza condominiale, in relazione all'uso delle unità immobiliari per attività ricettive come i bed and breakfast.
In fase di progettazione e vendita, molti costruttori inseriscono nei regolamenti condominiali clausole contrattuali restrittive, con l'obiettivo di tutelare la destinazione residenziale dell'edificio e prevenire conflitti futuri tra condomini.
In assenza di n regolamento condominiale di natura contrattuale che preveda divieti o limitazioni esplicite all'uso delle proprietà esclusive, lo svolgimento dell'attività di affittacamere da parte dei condomini non può essere legittimamente vietato dall'assemblea.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Lecco (sentenza n. 354 del 21 luglio 2025).
La vicenda
Una società impugnava una delibera che aveva autorizzato una condomina a esercitare l'attività di affittacamere in due camere della propria unità immobiliare. Secondo l'attrice la decisione era invalida per violazione del regolamento contrattuale, specificamente dell'articolo 4. Tale disposizione stabiliva che gli appartamenti dovevano essere destinati esclusivamente a uso abitativo, e che ogni utilizzo differente sarebbe potuto avvenire solo previo consenso unanime di tutti i condomini comproprietari.
Secondo l'attrice l'attività di affittacamere svolta dalla condomina interessata era in contrasto con questa norma, introducendo una funzione ricettiva incompatibile con il carattere residenziale dell'immobile.
Inoltre, l'attrice notava che il regolamento vietava espressamente qualsiasi uso che potesse compromettere la tranquillità del condominio, stabilendo anche che le aree comuni, come la piscina, erano riservate ai soli proprietari e ad eventuali ospiti, purché in numero contenuto e nel rispetto del quieto vivere.
La stessa condomina ha eccepito che il voto della partecipante direttamente interessata all'attività contestata non avrebbe dovuto essere conteggiato, in quanto espresso in conflitto d'interessi.
Escludendolo, non si sarebbe raggiunto il quorum previsto, risultando favorevoli solo due condomini su quattro: la condomina in questione e un altro partecipante, mentre la società attrice aveva votato contro.
Il condominio si difendeva osservando che non esisteva alcun regolamento contrattuale capace di limitare l'uso delle proprietà individuali.
Secondo il convenuto né il documento citato dalla controparte (una bozza degli anni '80 mai firmata né allegata agli atti notarili), né il cosiddetto "regolamento interno" approvato nell'assemblea a maggioranza potevano essere considerati validi in tal senso.
Inoltre evidenziava come l'articolo 4 del regolamento condominiale risultasse compatibile con lo svolgimento occasionale dell'attività di bed and breakfast, trattandosi della locazione saltuaria di due stanze.
In ogni caso osservava che il voto espresso dalla condomina interessata all'attività in questione non doveva essere considerato nullo, perché affinché un voto non venga conteggiato, deve esserci una condizione di "dannosità" effettiva.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto alla società attrice. Il giudice lombardo ha messo in rilievo la mancanza di un regolamento condominiale "contrattuale" che contenesse un divieto di svolgere l'attività di affittacamere.
Il documento citato dall'attrice è risultato infatti solo una bozza risalente agli anni '80, mai firmata da tutti i condomini e neppure allegata agli atti di compravendita degli appartamenti. Anche il regolamento approvato in assemblea nel 2011 non è risultato vincolante.
Il Tribunale ha quindi chiarito che l'attività svolta dalla condomina (cioè un bed and breakfast occasionale con la locazione di due camere) non può essere considerata vietata.
Anche volendo interpretare l'articolo 4 del regolamento come vincolante, non è emerso da esso alcun divieto espresso.
In merito al voto espresso dalla condomina direttamente coinvolta, il giudice lombardo ha rilevato che non è risultata alcuna prova di un concreto pregiudizio arrecato all'interesse collettivo del condominio a causa della sua attività, escludendo così la configurabilità di un conflitto tale da invalidare il suo voto.
Considerazioni conclusive
La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche; ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d'acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull'immobile, manifestando tale presa d'atto con una dichiarazione di conoscenza nel rogito di acquisto (Cass. civ., sez. II, 25/02/2022, n. 6357).
In mancanza di clausole di natura contrattuale l'assemblea non può a maggioranza invadere la sfera privata dei singoli condomini, cioè non può decidere come ciascuno debba usare la propria abitazione o locale, né può imporre limiti o obblighi su beni di proprietà esclusiva.
Così una delibera, con la quale l'assemblea è chiamata ad esprimersi sul quesito "Siete favorevoli al divieto di esercizio di affittacamere B&B e similari?", non può avere alcun effetto concreto, al di là di quello di costituire una sorta di "sondaggio" delle opinioni dei condomini.
Ciò in quanto una prevalenza dei "favorevoli" al divieto, con qualsiasi maggioranza, non potrebbe comunque far sorgere limiti al diritto di proprietà dei condomini (Trib. Roma 15 ottobre 2019, n. 19739).
