Infiltrazioni dal tetto condominiale, niente risarcimento se il danno è aggravato dal proprietario

Il condomino danneggiato da infiltrazioni provenienti dalla copertura comune conserva il diritto di ottenere l'eliminazione delle cause imputabili alle parti comuni, ma il risarcimento può essere negato quando il danno finale sia stato aggravato, o in larga parte non evitato, dalla sua protratta inerzia e dai vizi delle porzioni di proprietà esclusiva. In questa direzione si colloca il Tribunale di Avellino, sentenza n. 446/2026 del 09-03-2026, che distingue con nettezza il piano della custodia del bene comune da quello dell'autoresponsabilità del danneggiato.

La decisione è di particolare interesse perché, pur ravvisando una responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. per difetti costruttivi e manutentivi della copertura e delle facciate, rigetta il risarcimento dei danni materiali e del mancato godimento dell'immobile, ma accoglie la domanda di esecuzione dei lavori necessari sulle parti comuni, con riparto della relativa spesa tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c.

La vicenda

La proprietaria di un'unità immobiliare conveniva in giudizio gli altri condomini, inizialmente con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., lamentando copiose infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dalla copertura dello stabile. Secondo l'allegazione attorea, tali infiltrazioni avevano provocato gravi danni all'immobile, rendendolo insalubre, inabitabile e non idoneo alla locazione dal 23 dicembre 2015.

La domanda aveva un duplice contenuto: da un lato, l'ordine di eseguire le riparazioni necessarie alla copertura e alle altre parti comuni coinvolte; dall'altro, la condanna al risarcimento dei danni, quantificati in euro 8.709,76, sia per le opere di ripristino sia per il mancato utilizzo o reddito dell'immobile. A sostegno della pretesa venivano prodotti una perizia di parte, il computo metrico, il verbale di mediazione e la messa in mora.

I convenuti eccepivano preliminarmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione nei confronti di tutti i litisconsorti. Nel merito attribuivano la responsabilità del fenomeno infiltrativo a opere e difetti insistenti nella proprietà esclusiva dell'attrice, indicando, tra l'altro, un tubo di scarico inserito nella pluviale, lo stato precario dei balconi, gli infissi con canali di scolo ostruiti, la non corretta posa del manto impermeabilizzante, nonché una condotta negligente consistita nella tardiva denuncia dei danni, nell'aggravamento dello stato dei luoghi, nella realizzazione di opere abusive e nel sostanziale abbandono dell'immobile.

Il Tribunale disponeva la conversione del rito da sommario a ordinario e, nel corso del giudizio, espletava una CTU con successiva integrazione, comprensiva dei computi metrici estimativi relativi ai lavori ritenuti necessari.

La decisione

Il primo passaggio della motivazione riguarda la condizione di procedibilità. L'eccezione di improcedibilità è stata respinta, poiché il giudice ha ritenuto sufficiente il previo esperimento della mediazione con esito negativo nei confronti di alcuni dei litisconsorti, richiamando il principio affermato da Cass., Sez. Un., n. 3452/2024 in chiave di effettività della tutela giurisdizionale ed economia processuale.

Nel merito, la sentenza si fonda in larga misura sulle risultanze peritali, dalle quali emerge un quadro di concause. Sul versante delle parti comuni, la CTU ha individuato nella "cattiva progettazione e realizzazione del tetto" e nella "mancanza di manutenzione condominiale alle facciate" due cause rilevanti del fenomeno infiltrativo. Da qui il riconoscimento di una responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni ai sensi dell'art. 2051 c.c.

La stessa consulenza, tuttavia, ha accertato che le infiltrazioni erano riconducibili anche a fattori interni alla sfera dominicale dell'attrice, segnatamente alla "cattiva posa in opera degli infissi sui balconi esterni", con canali di scolo ostruiti, e alla "non corretta posa in opera del manto impermeabilizzante del balcone dell'ultimo piano". La motivazione parla espressamente di "chiara responsabilità concorsuale nella produzione del fenomeno infiltrativo".

Da questo accertamento il Tribunale non fa però discendere una condanna risarcitoria parziale, bensì il rigetto della domanda di risarcimento dei danni materiali all'immobile in applicazione dell'art. 1227, comma 2, c.c., secondo cui "Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza".

Il punto decisivo è nel passaggio in cui il giudice afferma che la condotta dell'attrice è stata determinante non solo nel concorrere a causare il danno, ma soprattutto nell'aggravarlo. La sentenza valorizza tre profili: la tardiva denuncia dei danni, formulata solo molto tempo dopo i lavori di sistemazione del tetto del 2008; lo stato di incuria dell'immobile, rimasto in ristrutturazione dal 2012 senza ultimazione dei lavori; il contributo attivo all'aggravamento, derivante dai difetti presenti nelle parti di proprietà esclusiva. In termini particolarmente chiari, la motivazione afferma che "la colpevole inerzia protratta per anni, il completo disinteresse per la manutenzione del proprio bene e il contributo causale attivo derivante dai difetti delle parti di sua esclusiva proprietà integra una violazione del dovere di ordinaria diligenza", con la conseguenza che i danni, nella loro entità finale, avrebbero potuto essere in gran parte evitati o contenuti.

La decisione, dunque, non esclude in astratto la responsabilità del condominio per le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni; esclude, nel caso concreto, il diritto al risarcimento perché l'entità finale del pregiudizio è stata ritenuta evitabile o comunque contenibile mediante tempestiva attivazione e corretta manutenzione della proprietà esclusiva.

Diverso l'esito della domanda di esecuzione dei lavori sulle parti comuni. Su questo punto il Tribunale accoglie la pretesa attorea, osservando che la CTU aveva accertato vizi costruttivi e di progettazione del tetto e individuato gli interventi necessari per eliminarne le cause, quantificandone il costo complessivo in euro 33.247,55. Tra tali opere rientrano la realizzazione della linea vita, il prolungamento del cornicione, il rifacimento di parte del manto di copertura e l'impermeabilizzazione delle pareti comuni. Il giudice precisa che tali lavori sarebbero di utilità limitata senza un contestuale intervento anche sulla proprietà esclusiva dell'attrice, ma ne dispone comunque l'esecuzione da parte dei condomini, con ripartizione della spesa fra tutti i partecipanti al condominio, compresa l'attrice, in proporzione alle rispettive quote, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., trattandosi di opere di conservazione di parti comuni essenziali.

Parimenti rigoroso è il rigetto della domanda relativa al danno da mancato utilizzo o mancato reddito dell'immobile. La CTU, infatti, aveva chiarito che la non idoneità del bene alla locazione o alla vendita non dipendeva dalle infiltrazioni, bensì da circostanze imputabili esclusivamente alla proprietaria: lo stato di ristrutturazione incompiuta protratto dal 2012 e la presenza di gravi difformità urbanistiche, in particolare un soppalco abusivo, tali da rendere il bene non commerciabile. Il difetto di nesso causale tra infiltrazioni e perdita di redditività è quindi la ragione specifica del rigetto di questa autonoma voce di danno.

La pronuncia rigetta inoltre la domanda riconvenzionale proposta da un convenuto e la richiesta di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.; compensa integralmente le spese di lite e pone le spese di CTU per un terzo a carico dell'attrice e per i restanti due terzi a carico solidale dei convenuti.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 3452/2024: l'esperimento della mediazione con esito negativo nei confronti di alcuni soltanto dei litisconsorti è sufficiente a integrare la condizione di procedibilità, secondo i principi di effettività della tutela ed economia processuale.
• Cass. civ., ord. 4 aprile 2018, n. 8393: in caso di infiltrazioni provenienti dal tetto, la responsabilità può gravare sia sul condominio, quale custode della copertura, sia sul proprietario della porzione esclusiva che abbia omesso la manutenzione ordinaria del proprio immobile; il precedente è coerente con il rilievo attribuito, anche qui, ai difetti delle parti esclusive nella causazione del danno.
• Cass. civ., sez. III, 25 settembre 2009, n. 20684: ai sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c., non sono risarcibili i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza; la pronuncia avellinese si inserisce in questa direttrice, valorizzando inerzia, aggravamento del pregiudizio e mancata manutenzione del bene esclusivo.
• Cass. civ., n. 4035/2021: il rilievo dell'art. 1227, comma 2, c.c. presuppone una specifica eccezione della controparte; nel caso deciso, le difese dei convenuti avevano puntualmente contestato la tardiva denuncia dei danni e il contributo dell'attrice al loro aggravamento.
• App. Napoli 10 marzo 2026, n. 1804: la responsabilità del condominio per infiltrazioni provenienti da una parte comune non rende automatico il ristoro del lucro cessante o del mancato godimento; la perdita patrimoniale deve essere allegata e provata in concreto.
• App. Genova 5 maggio 2025, n. 555: il danno da mancato utilizzo dell'immobile è riconoscibile quando l'inutilizzabilità o la significativa compressione della fruizione del bene risultino causalmente ricollegabili alle infiltrazioni e adeguatamente provate.
• Trib. Palermo 23 ottobre 2024, n. 5059: il danno da mancato godimento può essere riconosciuto anche per il periodo successivo alla condanna alla rimessione in pristino, quando la protrazione delle infiltrazioni continui a comprimere in modo causalmente apprezzabile le utilità del bene.

Considerazioni conclusive

La responsabilità del condominio quale custode della copertura comune non basta, da sola, a fondare il risarcimento di ogni conseguenza dannosa allegata dal singolo condomino. Quando l'accertamento tecnico dimostri che il deterioramento finale dell'immobile è dipeso anche da difetti della proprietà esclusiva e da una protratta inerzia del danneggiato, l'art. 1227, comma 2, c.c. consente di escludere il ristoro per i danni che avrebbero potuto essere evitati o contenuti con l'ordinaria diligenza, mentre resta ferma la tutela ripristinatoria diretta all'eliminazione delle cause provenienti dalle parti comuni. In tal senso v. responsabilità concorrente nelle infiltrazioni.

La soluzione si colloca nel solco di Cass. n. 8393/2018, che ammette il concorso tra custodia del bene comune e negligenza del proprietario della singola unità, e di Cass. n. 20684/2009 e Cass. n. 4035/2021, che valorizzano il dovere del creditore di non aggravare il danno evitabile. Sul versante del mancato godimento, la linea interpretativa resta coerente: il pregiudizio è risarcibile quando sia provato il nesso causale con le infiltrazioni e la concreta compromissione delle utilità del bene, come mostrano App. Genova n. 555/2025 e Trib. Palermo n. 5059/2024; può vedersi anche prova e liquidazione del mancato utilizzo e, per il danno da protrazione dell'illecito, danno da mancato godimento per infiltrazioni persistenti.

Rileva, però, un limite altrettanto netto: l'accertamento della responsabilità ex art. 2051 c.c. non trasforma il lucro cessante in una conseguenza automatica. La recente App. Napoli n. 1804/2026 insiste, in termini convergenti, sulla necessità di una prova concreta della perdita patrimoniale; sul punto v. anche necessità di prova del lucro cessante da infiltrazioni.

Nel caso deciso, dunque, la proprietaria ha ottenuto l'ordine di eseguire le opere necessarie sulle parti comuni, con riparto della spesa secondo i criteri ordinari di conservazione, ma non il risarcimento del danno, perché il giudice ha ritenuto che l'entità finale del pregiudizio fosse stata resa possibile anche dall'omessa tempestiva attivazione della danneggiata, dai difetti delle sue porzioni esclusive e, quanto alla perdita di redditività, da autonome criticità edilizie e urbanistiche del bene.