Infiltrazioni da parete comune in tufo e responsabilità del condominio

Il condominio risponde ex art. 2051 c.c. delle infiltrazioni provenienti da una parte comune anche quando il fenomeno dipenda da un vizio originario di costruzione; il danno patrimoniale, però, resta soggetto a prova e non può essere riconosciuto in via automatica. È questo il nucleo più rilevante della sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 1804 del 10 marzo 2026, resa in una controversia relativa a infiltrazioni provenienti da una parete portante in tufo comune a due edifici.

L'interesse della decisione sta in due passaggi distinti e complementari. Da un lato, la responsabilità da custodia viene affermata in termini rigorosi: il difetto costruttivo non integra caso fortuito e resta nel perimetro del potere-dovere di controllo e intervento del custode. Dall'altro, la Corte esclude che il danno da infiltrazioni, solo perché incide su un immobile, determini di per sé un lucro cessante o un danno "in re ipsa": occorre allegare e dimostrare la concreta perdita patrimoniale. In questo quadro, la pronuncia ribadisce anche che l'azione ex art. 2051 c.c. proposta contro il condominio ha natura extracontrattuale e non è soggetta, per ciò solo, alla mediazione obbligatoria prevista per le controversie condominiali.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento conveniva in giudizio i due condominii confinanti, deducendo che diffuse infiltrazioni di umidità provenivano dalla parete portante in pietra di tufo comune ai due stabili. Secondo la prospettazione attorea, la causa del fenomeno era la risalita capillare dell'acqua dal terrapieno, aggravata dall'assenza di adeguate intercapedini areate e di un sistema di isolamento delle strutture murarie.

In primo grado veniva accolta sia la domanda di condanna all'esecuzione delle opere necessarie sia la domanda risarcitoria, con riconoscimento del danno emergente e del lucro cessante per il mancato godimento del bene.

In appello, i due condominii contestavano, tra l'altro, la configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., l'incidenza della pretesa abusività del locale, la possibilità stessa di realizzare le opere indicate dal consulente e la liquidazione dei danni. Nelle more del giudizio, però, l'originario proprietario aveva venduto l'immobile: da qui il tema, affrontato espressamente dalla Corte, della sopravvenuta carenza di interesse rispetto alla domanda di condanna al facere e della persistente legittimazione rispetto alle pretese risarcitorie maturate nel periodo in cui egli era ancora titolare del bene.

La decisione

La Corte distingue anzitutto i diversi piani della lite. Quanto alla domanda di eliminazione delle cause delle infiltrazioni, dichiara cessata la materia del contendere per sopravvenuta carenza di interesse dell'attore, ormai non più proprietario dell'immobile. Diversamente, la domanda risarcitoria mantiene natura personale e resta azionabile da chi abbia subito la diminuzione patrimoniale, a prescindere dal successivo trasferimento del bene.

Nel merito, il Collegio conferma l'accertamento causale fondato sulla CTU. Le infiltrazioni sono state ricondotte alla risalita capillare dell'acqua dal sottosuolo attraverso il banco tufaceo, la cui elevata porosità, in assenza di adeguati sistemi di impermeabilizzazione, aveva inciso in modo determinante. La motivazione aderisce alle conclusioni del consulente nominato in sede tecnica, valorizzando il dato secondo cui i fenomeni di degrado interessavano proprio le pareti addossate al terrapieno e risultavano più intensi nelle porzioni maggiormente incassate nel banco di tufo.

Su tale base, la Corte afferma che al momento della costruzione avrebbero dovuto essere realizzate intercapedini areate idonee a isolare le murature perimetrali dal materiale tufaceo. Il punto decisivo è però un altro: "i difetti [costruttivi] non rientrano nella nozione di caso fortuito, unica causa di esonero della responsabilità del custode". Perciò, il fatto che l'origine del danno risalga a un vizio edificatorio non esonera il condominio-custode, il quale resta tenuto a intervenire sulle parti comuni affinché non arrechino pregiudizio alle proprietà esclusive. La soluzione è coerente con l'impostazione dell'art. 2051 c.c., che pone a carico del danneggiato la prova del nesso causale tra cosa e danno e riserva al custode la prova liberatoria del caso fortuito.

La Corte esclude poi che la dedotta abusività urbanistica del locale o la sua destinazione di fatto possano, di per sé, interrompere il nesso eziologico. Il rilievo urbanistico attiene infatti a un piano diverso da quello civilistico del risarcimento. La condotta del danneggiato potrebbe assumere rilevanza soltanto se dotata di efficacia causale esclusiva. In termini molto chiari, la motivazione osserva che il mutamento di destinazione avrebbe potuto rilevare solo se avesse aggravato autonomamente il fenomeno al punto da recidere il nesso tra res custodita e danno, secondo la nozione di caso fortuito già elaborata dalla giurisprudenza di legittimità.

Più articolata è la riforma sul quantum. Il danno emergente, inteso come costo di ripristino dell'immobile, viene negato perché l'attore, non più proprietario al momento della decisione, non aveva provato di avere venduto il bene a un prezzo inferiore proprio a causa delle infiltrazioni. In mancanza di prova della svalutazione patrimoniale subita, il riconoscimento di tale voce avrebbe determinato una indebita locupletazione.

Quanto al lucro cessante, la Corte censura l'impostazione del primo giudice nella parte in cui aveva riconosciuto il danno da mancato godimento in modo sostanzialmente automatico. Il passaggio centrale della decisione merita di essere riportato: "Il danno da infiltrazione di umidità non può dirsi di per sé lesivo del contenuto del diritto di proprietà". Di conseguenza, non opera qui l'elaborazione giurisprudenziale formatasi sul danno da occupazione sine titulo, dove il pregiudizio da perdita della disponibilità del bene può presentarsi come conseguenza normalmente apprezzabile. Nelle infiltrazioni, invece, il proprietario deve allegare e provare che il fenomeno abbia concretamente impedito il godimento diretto o indiretto del bene. Sul punto la pronuncia si muove in una linea coerente con l'orientamento che richiede una prova rigorosa del danno effettivo e del nesso causale anche nelle liti da infiltrazioni.

Ciò nonostante, il lucro cessante viene riconosciuto in parte, ma su una base fattuale diversa e specificamente provata: non per una generica impossibilità futura di locare l'immobile, bensì per la perdita dei canoni dovuta al recesso anticipato del conduttore già in essere, recesso causato proprio dalle infiltrazioni. La Corte quantifica quindi il pregiudizio nei canoni che sarebbero maturati fino alla naturale scadenza del contratto, liquidando la minor somma complessiva di euro 26.448,41, comprensiva di rivalutazione e interessi compensativi secondo i criteri della responsabilità aquiliana.

Resta infine confermato il rigetto della domanda di manleva proposta da uno dei condominii nei confronti dell'assicuratore, non per prescrizione, ma per inoperatività della polizza, che copriva i danni da spargimento d'acqua soltanto se conseguenti a rottura di tubature o condutture, circostanza estranea alla fattispecie accertata.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, ord. n. 28253 del 2023: il condominio, una volta costituito, assume quale custode delle parti comuni l'obbligo di adottare le misure necessarie perché esse non rechino danno, anche se il pregiudizio trovi origine in difetti costruttivi dello stabile.
• Cass. civ., sez. II, n. 26291 del 17 ottobre 2019: la responsabilità del condominio per i danni arrecati dalle parti comuni alla proprietà esclusiva del condomino si fonda sulla custodia della cosa e sul nesso eziologico tra bene comune ed evento lesivo.
• Cass. civ., sez. III, n. 11122 del 28 aprile 2021: il criterio di imputazione dell'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo; il danneggiato prova danno e derivazione causale, mentre il custode si libera solo dimostrando il caso fortuito.
• Cass. civ., sez. III, ord. n. 25239 del 2011: il caso fortuito, anche se riconducibile al fatto del danneggiato, esonera il custode solo quando abbia efficacia causale esclusiva o tale da interrompere il nesso eziologico.
• Cass. civ., sez. VI, ord. n. 26533 del 9 novembre 2017: il vizio costruttivo della cosa in custodia non integra caso fortuito quando il danno si produca proprio nell'uso della cosa; la responsabilità del custode resta quindi ferma.
• Cass. civ., Sez. Un., nn. 33645 e 33659 del 2022: in tema di occupazione sine titulo il danno da perdita del godimento del bene non si identifica con un automatismo risarcitorio, ma resta concettualmente distinto dal danno-evento; la Corte d'appello richiama tale elaborazione proprio per negarne l'estensione automatica al danno da infiltrazioni.
• Cass. civ., sez. II, n. 9484 dell'11 maggio 2015: il lucro cessante non può essere liquidato automaticamente, ma richiede la prova di elementi oggettivi e certi da cui desumere un pregiudizio economicamente valutabile.
• Cass. civ., sez. II, n. 30791 del 2 dicembre 2024: il danno da mancato godimento dell'immobile può essere provato anche per presunzioni e liquidato equitativamente, purché siano state tempestivamente allegate la destinazione economica del bene e la concreta utilità patrimoniale perduta.
• Trib. Napoli, 18 aprile 2023, n. 1728: nelle controversie per infiltrazioni il condomino danneggiato deve provare il danno effettivo e il nesso causale; la perdita dei canoni non può essere liquidata in via meramente assertiva. Per un approfondimento, v. Infiltrazioni e mancato guadagno.
• Trib. Catania, 14 gennaio 2020, n. 140: il danno da mancata locazione conseguente a infiltrazioni richiede la prova concreta dell'inutilizzabilità dell'immobile e della sua incidenza causale sulla perdita dei canoni; il richiamo al mancato godimento del bene non basta da solo.
• Trib. Napoli, n. 2186 del 2024; Trib. Santa Maria Capua Vetere, 13 febbraio 2024, n. 569: l'azione risarcitoria proposta ex art. 2051 c.c. contro il condominio non rientra, per il suo oggetto, nelle liti condominiali soggette a mediazione obbligatoria. Sul punto v. anche Mediazione e danni da infiltrazioni.

Considerazioni conclusive

Quando le infiltrazioni provengono da una parte comune, il condominio ne risponde quale custode anche se la causa risiede in un vizio originario dell'edificio; il risarcimento della perdita patrimoniale, però, richiede una prova concreta del pregiudizio subito. È questo il baricentro della decisione, che salda due piani distinti: da un lato, l'an della responsabilità, governato dal nesso tra cosa comune e danno e dalla nozione rigorosa di caso fortuito; dall'altro, il quantum, che resta ancorato all'allegazione e alla dimostrazione della specifica utilità economica perduta. Sul versante della custodia, la soluzione si muove in linea con Cass. n. 28253 del 2023, Cass. n. 26291 del 2019, Cass. n. 11122 del 2021 e Cass. n. 26533 del 2017, tutte convergenti nel ritenere che il difetto costruttivo non esca dall'area di governo del custode. In tal senso v. anche Difetti costruttivi e responsabilità del condominio.

La continuità con gli arresti sul danno da mancato godimento è altrettanto significativa, ma su un crinale più selettivo. Cass. n. 9484 del 2015 e Cass. n. 30791 del 2024 consentono infatti il ricorso alle presunzioni e alla liquidazione equitativa solo quando vi sia una base fattuale seria, tempestivamente allegata e idonea a rendere apprezzabile la perdita reddituale; la stessa impostazione, sul terreno delle infiltrazioni, si ritrova nelle decisioni di merito che negano il ristoro in assenza di prova dell'inutilizzabilità del bene o della reale incidenza causale sulla perdita dei canoni, come mostra Trib. Catania n. 140 del 2020. Sul punto v. anche Infiltrazioni e danno da mancata locazione.

In questa prospettiva si comprende anche il richiamo alle Sezioni Unite del 2022 sull'occupazione sine titulo: non come precedente sovrapponibile, ma come limite all'idea di un danno da mancato godimento automaticamente insito nella sola lesione del bene. L'impostazione accolta ammette dunque il ristoro del lucro cessante quando il fenomeno infiltrativo sia collegato a un fatto economico preciso e verificabile, quale il recesso anticipato del conduttore, e lo esclude quando la domanda resti affidata a una mera postulazione della fruttuosità dell'immobile. Coerentemente, la qualificazione aquiliana dell'azione conferma, sul piano processuale, la linea che esclude la mediazione obbligatoria per le domande risarcitorie fondate sull'art. 2051 c.c. contro il condominio. Sul punto v. anche Mediazione e danni da infiltrazioni.