Infiltrazioni dalla parete esterna del balcone: esclusa la responsabilità del condominio per umidità e muffa

Con sentenza n.264 del 29 gennaio 2026, il Tribunale Ordinario di Torre Annunziata, in funzione di giudice d'appello, ha confermato il rigetto della domanda di risarcimento danni proposta da una proprietaria nei confronti del condominio per infiltrazioni che avevano interessato l'appartamento. La motivazione distingue due episodi: (i) infiltrazioni dal lastrico solare condominiale (risalenti all'inverno 2012) e (ii) infiltrazioni ascritte alle pareti esterne in corrispondenza del balcone (dal 2014/2015), poi ricondotte a vizi del balcone aggettante in proprietà esclusiva.

La conferma del rigetto poggia su una rigorosa applicazione dell'onere della prova e sul corretto inquadramento della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., anche in relazione alla natura dei balconi aggettanti.

La vicenda

La proprietaria (comproprietaria dell'unità con un familiare) aveva citato il condominio chiedendo l'esecuzione dei lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni e la condanna al risarcimento dei danni, quantificati complessivamente in euro 5.000, oltre accessori. A fondamento della domanda deduceva che l'immobile era stato dapprima interessato, nell'inverno 2012, da infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico solare condominiale; in seguito, a partire dall'inverno 2014/2015, erano insorti ulteriori fenomeni infiltrativi che l'attrice riconduceva alle pareti esterne del fabbricato.

Il condominio aveva sollevato, tra l'altro, eccezioni preliminari (incompetenza per valore, carenza di legittimazione attiva, nullità della citazione per violazione degli artt. 38 e 163 c.p.c.) e, nel merito, aveva contestato la propria responsabilità, richiamando anche l'eventuale incidenza di vizi esecutivi ascrivibili alla ditta incaricata.

All'esito dell'istruttoria, svolta mediante consulenza tecnica d'ufficio, il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda per mancato accertamento del nesso eziologico tra danni lamentati e cattiva manutenzione delle parti comuni. In appello la proprietaria ha censurato, in sostanza, la valutazione delle risultanze istruttorie (con specifico riferimento alla c.t.u.), insistendo sulla sussistenza del nesso causale.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato l'appello, confermando la decisione di primo grado, sul rilievo che la domanda risarcitoria non potesse essere accolta né con riguardo alle infiltrazioni dal lastrico solare, né con riferimento a quelle verificatesi in corrispondenza del balcone.

Quanto al primo episodio (lastrico solare), il Tribunale ha evidenziato:

"non sia emersa prova certa e tranquillizzante né del danno né del nesso di causalità tra il bene in custodia e i danni patiti".

In particolare, la richiesta economica era sorretta dal deposito di una fattura non quietanzata, emessa due anni dopo la presunta esecuzione dei lavori, senza prova dell'effettivo pagamento e senza un solido riscontro della riferibilità dei lavori ai danni dedotti. Sul piano causale, la decisione ha rimarcato che, prima di intervenire modificando lo stato dei luoghi, sarebbe stato necessario attivarsi tempestivamente per cristallizzare le cause dell'infiltrazione, osservando:

"sarebbe stato onere dell'attrice attivarsi, prima di mutare lo stato dei luoghi, per richiedere un accertamento tecnico preventivo per far accertare le cause dei danni presenti nel proprio immobile".

Il Tribunale ha inoltre rilevato che un simile accertamento, a distanza di anni dai fatti e dopo le riparazioni asseritamente eseguite, non poteva essere utilmente disposto nel giudizio, anche considerando che la perizia di parte prodotta aveva ad oggetto le infiltrazioni ancora in corso e non quelle risalenti al 2012.

Sotto il profilo processuale, ad abundatiam, è stata ritenuta operante la decadenza dalla possibilità di riproporre in appello mezzi istruttori non ammessi, in difetto di reiterazione all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado, richiamando il principio espresso da Cass. n. 33103/2021:

"Nel caso in cui il giudice di primo grado non accolga alcune richieste istruttorie, la parte che le ha formulate ha l'onere di reiterarle al momento della precisazione delle conclusioni [...] devono ritenersi abbandonate e non più riproponibili in sede di impugnazione".

Con riguardo al secondo episodio, il Tribunale ha escluso il nesso di causalità tra danni denunciati e bene condominiale secondo lo schema dell'art. 2051 c.c., valorizzando le risultanze della c.t.u. e, in particolare, il fatto che le concause fossero riferibili a elementi non ascrivibili alla custodia del condominio. In sintesi, la decisione ha ritenuto che:

(i) i fori sulla parete esterna (per il passaggio dei cavi di antenna televisiva e condizionatore) fossero funzionali ad impianti a servizio esclusivo dell'appartamento e, quindi, presumibilmente realizzati dalla stessa proprietaria;

(ii) le ulteriori concause tecniche accertate fossero "essenzialmente riconducibili" a vizi di impermeabilizzazione del balcone (battiscopa con taglio orizzontale netto, guaina bituplastica non risvoltata sulla parete, strato impermeabilizzante inadeguato e privo di rete, assenza di sigillatura tra marmo esterno e pavimentazione), con conseguente esclusione di un fondamento di responsabilità in capo al condominio.

Su tale base, è stato richiamato l'orientamento per cui:

"I balconi aggettanti [...] non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio [...] non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune [...] ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono" (Cass. n. 15913/2007).

Il Tribunale ha poi puntualizzato che, sebbene il CTU avesse menzionato la vulnerabilità della tamponatura esterna (tufo giallo) come elemento di vulnerabilità, tale profilo non aveva incidenza causale concreta, osservando:

"tale fattore non possa aver avuto incidenza causale concreta rispetto ai danni patiti nell'immobile dell'attrice altrimenti le macchie di umidità e le tracce di muffa sarebbero comparse in modo omogeneo [...] La circostanza che [...] i danni si siano concentrati essenzialmente nelle parti basse delle pareti lascia invece ritenere più convincente che la causa sia da ricondurre in via esclusiva alla non perfetta impermeabilizzazione della pavimentazione del balcone". (per un approfondimento sulle infiltrazioni connesse al fenomeno della condensa sulle pareti esterne si veda Condensa sui muri della facciata)

Coerentemente, gli interventi indicati come risolutivi sono stati individuati in quelli di impermeabilizzazione del balcone, bene ritenuto di proprietà esclusiva.

Infine, il Tribunale ha precisato che la quantificazione compiuta dal CTU con riferimento a danni collegati al terrazzo di copertura (pari a euro 300,00) non poteva essere scrutinata, poiché la proprietaria non aveva dedotto nuovi danni diversi da quelli che assumeva già riparati a proprie spese, sicché tali ulteriori profili non rientravano nel petitum e non potevano formare oggetto di esame.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, n. 15913/2007: balconi aggettanti in proprietà esclusiva.
• Cass. civ., sez. II, n. 33103/2021: reiterazione delle richieste istruttorie non accolte in primo grado all'udienza di precisazione delle conclusioni, a pena di abbandono.

Considerazioni conclusive

La conferma del rigetto si inserisce in una linea argomentativa molto netta: la responsabilità ex art. 2051 c.c. presuppone la prova del danno e del nesso causale con il bene in custodia, prova che non può ritenersi soddisfatta mediante la sola produzione di documentazione contabile priva di riscontro di pagamento o mediante fotografie non idonee a ricostruire, a distanza di anni, l'origine delle infiltrazioni.

In questa prospettiva, la decisione valorizza un passaggio operativo di immediata utilità pratica: quando il fenomeno infiltrativo è destinato a essere "coperto" da interventi di ripristino, la parte che agisce è tenuta ad attivarsi tempestivamente per un accertamento tecnico che cristallizzi lo stato dei luoghi (nella prassi, lo strumento tipico è l'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., o la consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. quando ricorrono i relativi presupposti).

Quanto alle infiltrazioni "in prossimità" del balcone, il punto decisivo non è la mera collocazione esterna della parete, ma la riconducibilità causale a un bene comune: qui il Tribunale ha ritenuto che le concause accertate (impermeabilizzazione, guaine, sigillature, fori per impianti a servizio esclusivo) conducessero a un bene di proprietà esclusiva, escludendo così la custodia condominiale.

In termini generali, resta fermo che la soluzione può mutare quando l'infiltrazione derivi da parti pacificamente comuni (ad esempio facciate o coperture), poiché in tal caso la custodia condominiale può radicare la responsabilità risarcitoria, come confermato anche in giurisprudenza di legittimità con riferimento ai danni da cattiva manutenzione di lastrici o terrazze Responsabilità da infiltrazioni dal lastrico, Cass. n. 28253/2023.

Da ultimo, pur non essendo questa la fattispecie esaminata (qui si discuteva di lastrico condominiale), merita ricordare che, quando l'uso del lastrico/terrazza non è comune a tutti, la ripartizione delle responsabilità e delle spese può intersecarsi con l'art. 1126 c.c. secondo l'impostazione delineata dalle Sezioni Unite Infiltrazioni da lastrico a uso esclusivo, Sez. Unite 9449/2016: profilo che, nella redazione degli atti, impone di individuare con precisione titolo di proprietà/uso e concreta funzione di copertura, per evitare contestazioni sulla legittimazione passiva e sul riparto interno