La muffa rappresenta in molte occasioni un problema nell'ambito di ambienti chiusi ed umidi: è facile riscontrare la presenza di muffa nei bagni e nelle cantine. Del pari non fanno eccezione alla presenza di questo organismo anche altri ambienti quali camere da letto e cucine.
Solitamente si manifesta sui muri e sui soffitti e cresce non solo superficialmente, ma è in grado di intaccare l'intera struttura delle pareti nelle quali si manifesta.
Come appena accennato, la muffa è un organismo vivente parassita (fungo) che prolifera su altri organismi viventi, alimenti, ma anche su superfici di cose. Emette un odore caratteristico che quasi sempre riconduce inequivocabilmente a lei. Questo fungo è un è un allergene molto potente; in conseguenza di ciò gli ambienti con presenza di muffa possono essere dannosi per soggetti allergici.
Non solo: la massiccia presenza di muffa può arrivare ad incidere sull'abitabilità degli ambienti ed in ragione delle condizioni fisiche delle persone, quanto meno sulla loro possibilità di vivere ambienti tecnicamente abitabili, ma per esse insani.
Questa premessa ci è utile per entrare nell'argomento sottopostoci da un nostro lettore, ossia la presenza di muffa in una casa in affitto
Muffa in casa in affitto: il quesito
"Buonasera Redazione, vi spiego la mia problematica. Ho preso in affitto una casa da un paio di mesi. Il proprietario me l'ha fatto trovare pitturata.
Dopo poco tempo ha iniziato a manifestarsi la presenza di muffa. All'inizio solo in bagno. Trattandosi di locale cieco ho dato la colpa a questo e cerco di stare più attento.
Qualche giorno dopo, però, la presenza del fungo si è estesa alla camera da letto, che è ben illuminata ed aerata. Ieri ho notato lo stesso problema nel soggiorno.
Preciso che abito all'ultimo piano e che la casa non ha alcuna costruzione sul fianco destro, guardato dalla porta d'ingresso, sulla cui parete e parte del soffitto si presenta la muffa in ogni stanza (bagno compreso).
Il proprietario dice che non gli è mai stato fatto presente nulla, non conosco il precedente inquilino per avere conferme o riscontri discordanti. Cosa posso fare?"
Muffa in casa in affitto: cause e responsabilità
A che cosa può essere dovuta la comparsa (e poi la proliferazione) della muffa in un locale?
Quando abbiamo di fronte della muffa, ciò può essere dovuto:
a) difetti strutturali dell'immobile;
b) ad una scarsa esposizione al sole degli ambienti interessati in quanto poco illuminati per la loro posizione o perché tenuti molto tempo chiusi;
c) alla molta umidità;
d) ad infiltrazioni di acqua;
e) alla condensa che si forma sui muri a causa della escursione termica tra interno ed esterno, evento spesso collegato all'ubicazione dell'immobile ed alla tipologia costruttiva;
f) al comportamento di chi vi abita (es. scarsa ventilazione o manutenzione del mobilio) (Fonte Wikipedia: https://it.wikipedia.org/wiki/Muffa).
Questa elencazione esemplificativa, ma complessivamente esaustiva delle cause che originano la comparsa della muffa consentono, ove accertate nella specifica situazione afferenti al singolo caso di specie di individuare responsabilità e quindi soggetti tenuti alla risoluzione (o quanto meno alla costante manutenzione per evitare il ritorno della muffa).
Così, per restare alle cause elencate, se si accerta che la muffa si presenta quale conseguenza della condensa dovuta all'escursione termica tra interno ed esterno, la questione andrà risolta guardando sia alla posizione del proprietario, che deve intervenire sulla causa prima (l'escursione) sia del conduttore che deve adoperarsi, al manifestarsi della condensa o in via preventiva con idonei trattamenti, se possibili, per evitare la comparsa della più volte citata muffa.
Se si dovesse accertare che la presenza è dovuta a difetti strutturali, la responsabilità per la comparsa della muffa nella casa in affitto sarebbe attribuibile solo al proprietario. Ove la presenza del fungo in esame sia causata dal comportamento di chi vi abita, allora la responsabilità andrebbe solo in capo all'occupante.
Muffa in casa in affitto: i rimedi
Quanto specificato in precedenza ci porta ad affermare che i rimedi non possono prescindere dalla corretta valutazione della causa che porta alla comparsa della muffa in casa.
S'ipotizzi che la presenza della muffa si sia manifestata in conseguenza di infiltrazioni: è palese che per eliminarne la presenza sia necessario ripristinare il normale stato dei luoghi.
Quanto al caso di muffa la cui presenza è favorita dalla condensa è utile valutare assieme ad un tecnico la soluzione migliore, ossia se il problema è risolvibile operando all'interno dell'unità immobiliare oppure all'esterno ed in caso di edificio in condominio coinvolgere l'amministratore.
Muffa in casa in affitto: le sorti del contratto, tra recesso e risoluzione
Individuare le cause della manifestazione della muffa è altresì importante in ragione ai rimedi esperibili da parte del conduttore.
È chiaro che ove la ragione della comparsa del fungo sia attribuibile alla sua condotta, egli nulla potrà fare se non comportarsi diversamente eliminando quanto generato dalla sua condotta.
Qualora le muffe siano conseguenza dell'errato comportamento del conduttore, nessuna possibilità di recedere dal contratto. A meno che, infatti, il contratto non preveda il così detto recesso libero con sei mesi di preavviso (artt. 4 e 27 della l. n. 392/78, dedicati al recesso del conduttore rispettivamente nelle locazioni ad uso abitativo ed in quelle differenti), all'inquilino non è dato liberarsi dal vincolo per ragioni connesse al suo cattivo utilizzo; anzi il proprietario avrebbe tutte le ragioni per intimare una condotta differente che non sia dannosa per l'unità immobiliare.
Differente l'ipotesi di formazione di muffa derivante dalle caratteristiche dell'immobile. In tal caso qualora presenza della muffa sia tale da comportare una rilevante menomazione nel godimento dell'unità immobiliare in ragione della sua destinazione d'uso, non vi sono dubbi che il conduttore possa recedere ex lege dal contratto configurandosi tali presenze alla stregua di gravi motivi
Recesso possibile, dunque, ma nei casi più gravi può arrivarsi alla risoluzione, cioè ad un rimedio più immediato ed economicamente meno impegnativo. Ai sensi dell'art. 1581 c.c. - rubricato Cose pericolose per la salute - infatti, "se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia".
La risoluzione, differentemente dal recesso non implica il pagamento del canone per il periodo di preavviso e consente di agire per eventuali danni subiti.
Tanto in caso di recesso per gravi motivi, quanto nell'ipotesi di risoluzione ex art. 1581 c.c. ove non vi sia concordia tra le parti sui presupposti di operatività degli istituti in esame, starà ad un giudice valutare la legittimità della condotta del conduttore.
Per rispondere al nostro lettore, dunque, non possiamo che dire che comprendere se la responsabilità della comparsa muffa è sua, ovvero se dipende dall'immobile è il primo passo necessario per capire come potersi comportare.
