Il Tribunale di Messina, con sentenza n. 2238 del 3 dicembre 2025 (R.G. n. 6750/2018), ha ritenuto insussistente la dedotta lesione del decoro architettonico in relazione ad alcuni interventi eseguiti dal proprietario sulla facciata (infissi/serramento) e sul portoncino d'ingresso della propria unità. È stata valorizzata, in particolare, la conclusione tecnica secondo cui le modifiche risultavano in armonia con l'uniformità dell'edificio e difficilmente riconoscibili. La pronuncia ha inoltre accolto la domanda risarcitoria proposta dai proprietari per infiltrazioni provenienti dalla facciata comune, con condanna del condominio anche alle spese di lite e di c.t.u..
La vicenda
Il condominio, rappresentato dall'amministratore pro tempore, ha convenuto in giudizio i proprietari di un'unità immobiliare deducendo che, nel corso di lavori di ristrutturazione eseguiti nel 2014, fossero state realizzate modifiche alla facciata e al portoncino d'ingresso in assenza di preventiva autorizzazione assembleare e in violazione del regolamento.
In particolare venivano contestati: la sostituzione di due porte-finestre con un'unica apertura; l'abbattimento di una colonna muraria; l'installazione di serramenti difformi; l'alterazione cromatica della facciata; nonché la modifica della porta d'ingresso mediante restringimento e costruzione di una nuova colonna muraria.
All'esito del fallimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs. n. 28/2010, il condominio ha chiesto: l'accertamento della lesione del decoro architettonico e della modifica non autorizzata del portoncino d'ingresso; la condanna al ripristino dello status quo ante; il pagamento di una sanzione pecuniaria regolamentare di € 5.000,00; il risarcimento dei danni patrimoniali quantificati in € 10.000,00 oltre interessi e spese.
I proprietari hanno resistito contestando le domande, deducendo (tra l'altro) che i lavori (sostituzione degli infissi e realizzazione di un unico serramento incassato a parete) non avessero inciso su decoro, stabilità o sicurezza; hanno inoltre allegato di avere comunicato l'esecuzione dei lavori all'amministratore e ai condomini mediante raccomandate a mano, ricevendo tacito assenso. Quanto alla sanzione di € 5.000,00, ne è stata eccepita l'inapplicabilità per contrasto con il regolamento e con la disciplina legale delle sanzioni condominiali. In via riconvenzionale è stato domandato il risarcimento per i danni da infiltrazioni provenienti dalla facciata, oltre alle opere necessarie al ripristino, con richiesta di c.t.u..
La decisione
Sulla base delle risultanze istruttorie (documentazione fotografica e consulenza tecnica d'ufficio), il Tribunale ha rigettato la domanda principale, ritenendo non provata alcuna alterazione apprezzabile del decoro.
In particolare, è stata richiamata la valutazione del CTU:
"Gli interventi edilizi eseguiti dai convenuti nel proprio appartamento nel 2014, consistenti nella sostituzione degli infissi del salone e della camera da letto, nonché nella modifica del portoncino d'ingresso, non hanno arrecato un pregiudizio apprezzabile al decoro architettonico del fabbricato."
Quanto al serramento del salone (porta-finestra con ante scorrevoli e cassonetto a scomparsa), il consulente ha rilevato che l'opera, pur modificando la configurazione originaria, era stata realizzata in modo armonico, mantenendo le cromie preesistenti e risultando poco visibile; analoga valutazione è stata espressa per l'infisso della camera da letto.
Quanto al portoncino d'ingresso, sostituito con uno ad anta singola di larghezza inferiore, è stata evidenziata la coerenza con il contesto condominiale, anche in ragione di esigenze di sicurezza, senza compromissione dell'armonia dell'androne.
Sotto il profilo urbanistico è stata rilevata l'assenza della necessaria autorizzazione amministrativa per l'intervento sul serramento del salone, precisandosi tuttavia che l'irregolarità era sanabile mediante presentazione di apposita istanza e pagamento della relativa sanzione; tale profilo è stato ritenuto non decisivo ai fini della controversia, incentrata sulla lesione del decoro architettonico.
È stata inoltre esclusa la violazione del regolamento condominiale, valorizzando la previsione (richiamata in motivazione) secondo cui, ai sensi dell'art. 1 del regolamento prodotto dal condominio, "balconi, […], finestre, serrande avvolgibili e portoncini di ingresso alle unità immobiliari" appartengono ai singoli, i quali sono tenuti alla conservazione nel rispetto del tono decorativo per garantire l'originaria uniformità dell'edificio.
Decisiva, anche sul piano percettivo, l'evidenza fotografica:
"Gli interventi eseguiti non hanno apportato alcun pregiudizio al decoro della palazzina o del pianerottolo tant'è che gli stessi si appalesano come difficilmente riconoscibili perché assolutamente in armonia con l'uniformità dell'edificio."
Rigettate le domande economiche del condominio, è stata invece accolta la riconvenzionale risarcitoria dei proprietari: il CTU ha accertato che le infiltrazioni (in particolare sulla parete Ovest della camera da letto) erano riconducibili a difetti della facciata condominiale (fessurazioni e lesioni dell'intonaco esterno), con esclusione di un nesso causale tra le modifiche agli infissi/imbotti e le infiltrazioni. I lavori eseguiti dal condominio nel 2019 hanno risolto definitivamente le problematiche, residuando la sola domanda di danno.
Il risarcimento è stato liquidato in € 864,30 oltre IVA, da rivalutarsi annualmente dalla data di deposito della c.t.u. (5 aprile 2024), oltre interessi legali sulla somma via via rivalutata. Il condominio è stato altresì condannato alle spese di lite e le spese di c.t.u. sono state poste definitivamente a suo carico.
Inquadramento normativo e spunti giurisprudenziali
La motivazione ricostruisce il caso muovendo dall'accertamento in fatto (CTU e fotografie) e dal contenuto del regolamento condominiale; nondimeno, il perimetro valutativo è coerente con i criteri che la giurisprudenza riconduce al decoro architettonico quale insieme delle linee essenziali e della fisionomia armonica dell'edificio (Cass. civ., Sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398, richiamata in approfondimenti sul tema ).
Quanto alle norme codicistiche normalmente evocate in materia (come art. 1122 c.c. e art. 1120 c.c., oggi al comma 4), resta fermo che la tutela opera solo in presenza di una incidenza negativa apprezzabile sull'insieme dell'aspetto armonico dello stabile; in questa direzione si colloca anche il principio per cui integra innovazione lesiva non solo l'opera che alteri le linee architettoniche, ma anche quella che si rifletta negativamente sull'aspetto armonico complessivo (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 18928/2020 ), con valutazione necessariamente caso per caso .
Sul versante sanzionatorio, l'eccezione difensiva era correttamente impostata: l'art. 70 disp. att. c.c. consente sanzioni fino ad € 200 e, in caso di recidiva, fino ad € 800, con irrogazione deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (sul punto, per un riepilogo operativo, Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche ).
Infine, in tema di regolamento, merita attenzione il distinguo (rilevante in chiave pratica) tra clausole meramente riproduttive del divieto legale di alterare il decoro e clausole convenzionali più rigorose (ad esempio con obbligo di preventiva autorizzazione): in presenza di divieti contrattuali chiari, la violazione può assumere autonoma rilevanza, con possibili esiti più restrittivi (cfr. Trib. Venezia 21 giugno 2023, n. 1806 ; sul tema dell'interpretazione delle clausole regolamentari in rapporto all'art. 1120 c.c., Cass. civ., Sez. II, ord. n. 9957/2020 ).
Considerazioni Conclusive
L'esito assolutorio sul decoro architettonico è stato ancorato a due profili, entrambi fattuali: (i) la valutazione tecnica sull'impatto estetico degli interventi (armonici, cromie rispettate, scarsa visibilità) e (ii) l'evidenza fotografica circa la loro difficile riconoscibilità. In questa prospettiva, l'assenza di autorizzazione amministrativa per il serramento del salone è rimasta sullo sfondo, perché la controversia aveva ad oggetto l'incidenza sul decoro e non la regolarità urbanistica in sé.
Il perimetro applicativo del ragionamento non va però sovrapposto a un "libero intervento" su qualunque elemento visibile: l'esito può mutare (e talvolta in modo decisivo) quando il regolamento contenga un divieto convenzionale espresso o condizioni preventive stringenti, oppure quando l'opera, pur tecnicamente ben eseguita, determini una alterazione percepibile e peggiorativa dell'insieme (si pensi, ad esempio, a manufatti marcatamente visibili e incongrui, come nelle ipotesi in cui la giurisprudenza ha ordinato la rimozione di opere su proprietà esclusiva perché lesive del decoro dell'intero fabbricato: Cass. civ., Sez. II, ord. 28 giugno 2017, n. 16258 ).
Sotto il profilo delle infiltrazioni, la decisione ribadisce un approccio tipico del contenzioso condominiale: accertata la derivazione del danno da difetti manutentivi della facciata comune, il condominio risponde dei pregiudizi patiti dal singolo, mentre diventa centrale (anche ai fini difensivi) escludere, con supporto tecnico, che interventi interni o sugli infissi possano costituire la causa diretta dell'umidità.
In termini operativi, prima di intraprendere azioni "sul decoro" risulta spesso decisivo: (a) verificare il tenore della clausola regolamentare (riproduttiva o più rigorosa); (b) documentare lo stato dei luoghi e l'effettiva visibilità/alterazione; (c) valutare l'opportunità di una c.t.u. preventiva/di parte, considerato il peso che l'accertamento tecnico ha avuto nella definizione della lite.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
