Le tabelle millesimali sono fondamentali per una corretta gestione del condominio, poiché servono sia a determinare le maggioranze necessarie per la validità delle assemblee e delle delibere, sia a ripartire in modo proporzionale le spese comuni tra i condomini.
Quando intervengono modifiche strutturali che incidono in modo significativo sul valore delle unità immobiliari, può rendersi necessario procedere alla loro revisione.
Una recente decisione del Tribunale di Cosenza (sentenza del 13 agosto 2025, n. 1331) ha affrontato proprio questo argomento, chiarendo i presupposti giuridici per l'aggiornamento delle tabelle, in particolare nei casi in cui l'alterazione del valore millesimale superi la soglia rilevante prevista dalla normativa.
La vicenda
Con atto di citazione regolarmente notificato, due condomini, proprietari di diverse unità immobiliari, citava in giudizio il condominio, rappresentato dall'amministratore pro tempore, per ottenere la revisione delle tabelle millesimali attualmente in vigore.
A sostegno della richiesta, gli attori evidenziavano come, nel tempo, fossero state apportate modifiche strutturali da parte di diversi condomini, tali da alterare il valore proporzionale delle singole unità immobiliari, rendendo le tabelle esistenti non più aderenti alla realtà.
A seguito di tali modifiche, nel 2014 l'assemblea condominiale aveva affidato a un tecnico l'incarico di redigere nuove tabelle millesimali, successivamente approvate e applicate fino al 2017. Tuttavia, per ragioni conciliative, si era deciso di tornare alle tabelle originarie.
Ritenendo ingiusta la ripartizione delle spese comuni, gli attori chiedevano al Tribunale di accertare l'alterazione dei valori reali delle unità immobiliari, riconoscere il diritto alla revisione delle tabelle millesimali e disporre la restituzione delle somme versate in eccesso durante il periodo di applicazione delle tabelle non aggiornate.
Il condominio, costituitosi in giudizio, sollevava eccezioni preliminari, tra cui l'improcedibilità della domanda per mancata partecipazione dei singoli condomini, ritenuti litisconsorti necessari in quanto direttamente coinvolti dalla revisione delle tabelle.
Inoltre contestava la validità dell'atto di citazione per indeterminatezza, sostenendo che fosse privo di una chiara esposizione dei fatti e delle ragioni giuridiche.
Nel merito, il convenuto chiedeva il rigetto della domanda, negando la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., n. 2 per procedere alla revisione dei valori millesimali. Infine domandava la condanna degli attori al pagamento delle spese legali.
La causa veniva istruita con una consulenza tecnica di un ingegnere nominato per verificare la corrispondenza tra le tabelle oggetto di causa all'attuale stato di proprietà.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. La consulenza tecnica d'ufficio ha inizialmente analizzato le tabelle millesimali redatte nel 2014, che erano state adottate in via provvisoria fino al 2017. Da tale esame sono emerse alcune incongruenze tra i valori indicati e lo stato reale delle unità immobiliari, dovute sia a modifiche edilizie intervenute nel tempo (come la chiusura di terrazzi o la diversa destinazione di alcuni locali), sia al fatto che le tabelle erano state predisposte senza un accesso diretto a tutti gli appartamenti.
Alla luce di queste criticità, il consulente ha ritenuto necessario procedere a un nuovo calcolo dei valori millesimali, basato su rilievi metrici, fotografici e catastali.
Sono state quindi predisposte nuove tabelle millesimali, conformi ai criteri previsti dalla legge e aderenti alla situazione attuale degli immobili.
Il Tribunale ha notato come nel confronto tra le tabelle originarie, riapplicate nel 2017, e quelle ricalcolate dal CTU, sono emerse variazioni significative, in molti casi superiori al limite di un quinto previsto dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Dopo il ricalcolo delle tabelle, l'incremento dei millesimi attribuiti ad alcuni subalterni, entrambi sottotetti, ha superato la soglia del quinto, rendendo evidente l'alterazione. Di conseguenza, il Tribunale ha disposto la revisione delle tabelle millesimali in uso, ordinandone la sostituzione con quelle elaborate dal consulente tecnico d'ufficio, ritenute conformi alla normativa e rappresentative della reale situazione delle unità immobiliari.
La richiesta generica di restituzione delle somme versate in eccesso non è stata accolta, poiché non è stata fornita alcuna prova concreta o comparativa tra quanto versato e quanto effettivamente dovuto. Ogni altra questione sollevata è stata assorbita dalla decisione principale.
Considerazioni conclusive
La revisione delle tabelle millesimali rappresenta uno strumento previsto dall'ordinamento per garantire che la ripartizione delle spese condominiali avvenga in modo proporzionato e conforme alla reale consistenza delle unità immobiliari.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c., secondo comma, quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Quindi se queste modifiche causano una variazione superiore al 20% (cioè più di un quinto) del valore millesimale di anche solo un appartamento, allora si può procedere alla revisione delle tabelle, anche se lo chiede un solo condomino.
In tal caso il costo per "l'operazione revisione" è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione (art. 69 disp. att. c.c.).
È importante sottolineare che compete al giudice di merito valutare, caso per caso, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori, con un accertamento di fatto sottratto al controllo di legittimità se sorretto da adeguata motivazione (Cass. civ., sez. II, 17/06/2021, n. 17391).
In ogni caso, l'amministratore di condominio è legittimato passivamente, ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, in tutte le azioni giudiziarie che riguardano la revisione o la determinazione delle tabelle millesimali utilizzate per la ripartizione delle spese secondo criteri legali.
Ciò perché l'approvazione di tali tabelle rientra tra le competenze gestionali dell'assemblea condominiale e, di conseguenza, tra le attribuzioni dell'amministratore previste dall'art. 1130 c.c. Ne deriva che il procedimento può svolgersi senza la necessaria partecipazione di tutti i condomini, non essendo richiesto il litisconsorzio (Cass. civ., sez. VI, 18/02/2022, n. 5453; Cass. civ., sez. II, 04/02/2021, n. 2635).
