Bocche di lupo, veranda e diminuzione di aria e luce: non c'è servitù reale senza titolo, né diritto al ripristino in assenza di danno provato

La controversia ha riguardato la qualificazione giuridica delle bocche di lupo presenti in un locale seminterrato e la possibilità di ottenere tutela reale contro il proprietario dell'unità sovrastante che, mediante l'installazione di una veranda con chiusure perimetrali, ne aveva ridotto l'apporto di aria e luce. Il nodo centrale è consistito nell'accertare se tali aperture potessero integrare una servitù reale di aria e luce, con conseguente diritto alla riduzione in pristino, oppure se si trattasse di un mero diritto alle luci ex artt. 901 ss. c.c., soggetto a limiti più stringenti quanto ai rimedi esperibili.

La vicenda

L'attrice, proprietaria di un locale seminterrato dotato di bocche di lupo, ha agito in giudizio contro il proprietario dell'unità immobiliare soprastante - esercente attività di ristorazione - chiedendo la demolizione o la rimozione della veranda che impediva il corretto funzionamento delle aperture. La domanda era fondata sull'assunto che le bocche di lupo costituivano una servitù reale a favore del proprio immobile.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, rilevando che le bocche di lupo non erano funzionali all'utilizzo del locale (adibito a deposito non presidiato secondo le direttive urbanistiche regionali) e che mancava prova concreta di danni derivanti dalla riduzione di aria e luce. L'appello è stato proposto insistendo sulla natura reale del diritto vantato.

La decisione

La Corte d'Appello ha confermato integralmente la sentenza del Tribunale, rigettando tutte le doglianze dell'appellante. In particolare:

• Il diritto fatto valere dall'appellante non è stato riconosciuto come servitù reale, ma come mero diritto alle luci ai sensi degli artt. 901 ss. c.c., privo della tutela reintegratoria tipica delle servitù.
• "Da tutti i casi esaminati, infatti, emerge che lo ius in re aliena qui invocato dev'essere distinto dalla mera 'luce' che il codice civile conosce, disciplina agli artt. 901 c.c., e che, a differenza dei diritti reali, non dà diritto alla riduzione in pristino."
• La Corte ha richiamato la giurisprudenza della Cassazione (Cass. n. 7490/2001; n. 14442/2006; n. 12175/2023), distinguendo tra aperture tra vani dello stesso edificio condominiale su muro comune (potenzialmente idonee a servitù per usucapione) e aperture verso spazi aperti esterni (disciplinate dagli artt. 901 ss. c.c.).

  Nel caso concreto, le bocche di lupo si affacciavano su uno spazio esterno e non integravano una servitù reale.

• "Il caso in cui il fondo in tesi dominante... tragga direttamente [aria e luce] dal contiguo fondo aperto...
  
  

  è qualificabile in termini di mera 'luce', disciplinata in base agli artt. 901 e ss. c.c."

• Dalla consulenza tecnica d'ufficio è emerso che le bocche di lupo non consentivano un ricambio d'aria significativo neppure senza la veranda; la chiusura aveva determinato una diminuzione dell'apporto luminoso ma senza danni tali da alterare sostanzialmente la funzionalità del locale.
• L'appellante non ha fornito prova adeguata né allegazioni sufficienti circa danni materiali o pregiudizi concreti subiti dal locale seminterrato.
• L'accusa circa l'ostruzione delle bocche di lupo con tappeti o altri oggetti è rimasta priva di riscontri probatori efficaci.

I precedenti giurisprudenziali

La Corte ha richiamato espressamente i principi consolidati della Cassazione sulla distinzione tra diritti reali alle luci (artt. 900-904 c.c.) e situazioni soggettive atipiche assimilabili a servitù per usucapione o destinazione del padre di famiglia (Cass., sez. II, n. 7490/2001; n. 14442/2006; ordinanza n. 12175/2023; Cass., n. 15248/2005; n. 5055/2013). È stato ribadito che:

• "Le luci che si aprono tra un vano e l'altro dello stesso edificio condominiale... sono sottratte alla disciplina degli art. 901 e segg.... essendo condizionata al consenso del vicino, la loro permanenza nonostante il mancato consenso integra l'ipotesi tipica dell'usucapione..."
• "Le aperture interne tra vani dello stesso edificio condominiale - specie se insistenti su muri comuni - sono sottratte alla disciplina degli artt. 901 e segg., essendo caratterizzate da una minore precarietà rispetto alle luci tradizionali aperte su fondo altrui."
• Nella fattispecie concreta, invece, le bocche di lupo costituivano semplici aperture verso uno spazio esterno aperto: non era configurabile alcuna servitù reale nel senso tecnico previsto dal codice civile.

Nel caso concreto:

• Sebbene sia stata accertata una diminuzione dell'apporto luminoso ed aerante dovuta alla chiusura delle bocche di lupo, ciò non è stato ritenuto sufficiente a integrare una violazione idonea a giustificare interventi demolitori o ripristinatori imposti dal giudice.
• L'onere della prova circa danni effettivi o pregiudizi rilevanti grava sull'attore: tale onere non è stato assolto nel processo esaminato.
• Anche eventuali profili urbanistici o regolamentari sono stati esclusi dal giudice poiché estranei al thema decidendum posto dalla domanda attorea.

L'orientamento espresso appare conforme alla giurisprudenza consolidata della Cassazione; tuttavia va ricordato che in presenza di elementi diversi (esistenza documentata della servitù per titolo o usucapione; apertura tra vani interni su muro comune), potrebbe trovare applicazione un principio differente.