In linea generale le bocche di lupo sono aperture progettate per garantire luce naturale e ventilazione ai locali interrati. Generalmente, sono dotate di grate protettive per impedire l'accesso non autorizzato e per la sicurezza degli ambienti.
Le bocche di lupo in vetrocemento, incastonate nel piano calpestabile di un cortile non sono beni comuni se la loro funzione principale è quella di servire la proprietà esclusiva sottostante, garantendole luce e ventilazione.
A proposito di tali aperture merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza del 17 aprile 2025 n. 3324).
Vicenda e decisione
La proprietaria di una unità immobiliare (di categoria C2) posta al piano seminterrato di un caseggiato, senza autorizzazione, allarga una finestrella già presente nella sua unità immobiliare trasformandola in una bocca di lupo posta in corrispondenza del cortile.
L'assemblea decide di chiedere alla condomina il ripristino del precedente stato del cortile, così negando implicitamente il diritto della attrice alla richiesta trasformazione della finestrella già presente nella sua unità immobiliare in bocca di lupo e chiedendo espressamente il ripristino dello stato dei luoghi.
La proprietaria del seminterrato si rivolge al Tribunale chiedendo di dichiarare illegittima e, quindi, annullare la delibera impugnata, nonché di accertare e dichiarare comunque il diritto dell'attrice alla creazione ed al mantenimento in essere della bocca di lupo contestata.
A sostegno delle sue ragioni sostiene che la trasformazione della finestrella in bocca di lupo è necessaria per garantire al proprio immobile un adeguato apporto di luce e aria, esercitando un uso più intenso della cosa comune, nei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., comma 1. In particolare la condomina nota che la modifica realizzata non ha inciso né sull'utilizzo generale del cortile, né su quello particolare, in quanto non impedisce alla restante parte della collettività di usufruire tale spazio comune.
In ogni caso esclude che la modifica contestata abbia alterato la destinazione del cortile, poiché l'intervento ha interessato solo una minima porzione della pavimentazione (circa 1 mq), senza ridurre lo spazio calpestabile o compromettere la luminosità e la ventilazione delle altre unità immobiliari.
Il condominio sostiene la legittimità della delibera, contestando i lavori eseguiti dalla parte attrice in quanto configurerebbero un'innovazione non autorizzata.
Secondo il convenuto, l'intervento ha modificato la destinazione di una porzione del cortile comune e del sottosuolo, precludendo agli altri condomini la possibilità di utilizzarli secondo il proprio diritto.
Inoltre, evidenzia che i lavori hanno comportato l'occupazione di una parte significativa del sottosuolo comune e del piano di calpestio del cortile, oltre ad aver alterato il muro perimetrale comune, in violazione del regolamento.
Quest'ultimo prevede che "I singoli proprietari non potranno intraprendere alcuna opera che modifichi l'architettura esterna del fabbricato e delle parti comuni della casa in modo da alterare l'originaria architettonica del fabbricato.
Ogni condomino potrà ristrutturare le proprie unità immobiliari, creando anche nuovi servizi igienici con facoltà di allacciarsi gratuitamente alle colonne di scarico". Il Tribunale ha dato ragione all'attrice.
Attraverso l'esame delle fotografie è emerso che il posizionamento della griglia a pavimento in prossimità della finestrella trasformata in bocca di lupo\varco dall'attrice per dare maggiore luce al suo locale è identica in fattezza e posizionamento a quelle presenti sugli altri lati del cortile in prossimità delle altre bocche di lupo. Di conseguenza, le opere realizzate dalla parte attrice per garantire una migliore, più comoda e razionale utilizzazione della propria unità immobiliare si sono rivelate compatibili con lo stato preesistente dei luoghi. Inoltre, la parziale occupazione del cortile non ha comportato alcuna modifica sostanziale della sua funzione originaria, né della destinazione del sottosuolo, che continua a svolgere il suo ruolo di passaggio e utilizzo comune. La delibera è stata annullata.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha chiarito, sia pure con riguardo ai lucernari, manufatti accostabili per similarità alla bocca di lupo, che non rientrano fra le parti necessarie o destinate all'uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell'appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità (Cass. civ., Sez. VI, 18/01/2019, n. 1422).
Se tali aperture non sono state previste dal costruttore, il singolo condomino ha la facoltà di collegare i propri scantinati al cortile comune mediante "bocche di lupo", cioè varchi per aria e luce nel muro perimetrale, corredati da feritoie dotate di solide griglie metalliche sul piano di calpestio. Questa modifica non compromette la destinazione del cortile, né l'essenza strutturale e funzionale delle parti comuni.
Inoltre, non incide sul pari uso degli altri condomini, né sul loro diritto di comproprietà del sottosuolo.
Al contrario, rappresenta un'espressione del diritto di modificazione che spetta a ciascun condomino, finalizzata al miglior godimento delle cose comuni, nel rispetto della propria proprietà esclusiva. (Cass. civ., sez. II, 09/09/1970, n. 1378). Non trattandosi quindi di innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. ma di opere eseguite ex art 1102 c.c. la realizzazione di tali aperture deve rispettare i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. Tale accertamento è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. II, 19/01/2005, n. 1072).
Nel caso esaminato è emerso che non vi è stata alcuna lesione dell'uso potenziale spettante a tutti i condomini, tenuto conto della realizzazione di manufatti analoghi da parte di altri condomini. La funzione del cortile non risultata compromessa, preservando integralmente il suo ruolo di piano di calpestio.
Del resto il condomino non ha provato che i lavori eseguiti dalla condomina abbiano alterato l'originaria struttura architettonica del fabbricato, come prescritto dall'art. 5 del regolamento condominiale.
