L'articolo 1102 c.c. consente a ciascun condomino di apportare modifiche alle parti comuni, come il tetto, purché tali interventi alcune condizioni fondamentali: le modifiche devono essere finalizzate al miglior godimento della proprietà individuale, senza alterare la destinazione d'uso della parte comune.
Inoltre non devono impedire agli altri condomini di utilizzare la parte comune secondo il loro diritto.
Ad esempio, non è consentito occupare l'intero tetto per uso esclusivo senza il consenso degli altri.
Gli interventi non devono neppure compromettere l'estetica dell'edificio o creare disarmonia con il suo aspetto generale, né compromettere la sicurezza o la stabilità dell'edificio.
A tale proposito bisogna sottolineare che il tema della legittimità della trasformazione di un tetto condominiale in terrazza ha sollevato contrasti giurisprudenziali, coinvolgendo principi fondamentali del diritto condominiale e della proprietà collettiva.
Da un lato, è necessario rispettare i diritti dei condomini sulle parti comuni, come indicato dall'art. 1102 c.c., garantendo che il tetto mantenga la sua destinazione d'uso e non pregiudichi i diritti degli altri comproprietari.
Dall'altro lato, è necessario prendere in considerazione il diritto individuale del singolo condomino di apportare modifiche volte al miglior godimento della propria proprietà.
Al momento, la giurisprudenza pare essersi orientata verso un approccio consolidato sull'argomento, come evidenziato da una recente decisione della Corte di Appello di Milano, che ha ulteriormente chiarito i principi applicabili in materia (sentenza n. 65 del 15 gennaio 2025).
Vicenda e decisione
La controversia nasceva dopo l'acquisto di un appartamento situato all'ultimo piano di condominio, comprendente due terrazze realizzate dai venditori (senza previa autorizzazione assembleare), durante una ristrutturazione del sottotetto sotto la direzione dei lavori di un architetto.
Dopo l'acquisto, i compratori hanno riscontrato copiose infiltrazioni d'acqua provenienti sia dalle porte di accesso ai terrazzi che dal soffitto. I venditori si erano obbligati, nel contratto di compravendita, a farsi carico di eventuali richieste avanzate dai condomini e di ogni conseguenza legata all'assenza di autorizzazione per le modifiche effettuate.
Di fronte ai danni subiti, gli attori chiedevano al Tribunale di accertare se il condominio avesse il diritto di esigere la rimozione delle terrazze e il ripristino dello stato originario; inoltre gli acquirenti domandavano di obbligare i venditori e il direttore dei lavori a rifare il tetto e a risarcire i danni per il deprezzamento dell'immobile e le infiltrazioni.
Infine pretendevano la condanna del condominio a risarcire i danni patrimoniali e non patrimoniali, imputando a quest'ultimo l'omessa manutenzione del tetto.
Il condominio, costituendosi in giudizio, evidenziava l'illegittimità delle terrazze oggetto della controversia. Di conseguenza richiedeva, in via riconvenzionale, la loro rimozione e il ripristino della copertura condominiale nello stato originario, al fine di ristabilire la conformità alle norme e preservare i diritti dei condomini.
In ogni caso negava qualsiasi responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia), attribuendo i problemi agli interventi edilizi realizzati dai venditori e giustificando l'impossibilità di manutenzione del tetto a causa dell'assenza della linea vita. Anche i venditori si costituivano in giudizio sostenendo di aver ottenuto l'autorizzazione assembleare per le opere eseguite. Il Tribunale, espletata una consulenza tecnica d'ufficio, riteneva le terrazze illecite.
Il giudice di primo grado, condannava i venditori a ripristinare il tetto, nonché a risarcire agli attori i danni da infiltrazioni.
Inoltre riconosceva il direttore dei lavori responsabile di vizi costruttivi dell'impianto di scarico e lo condannava all'allargamento dei condotti di ventilazione primaria e la realizzazione della ventilazione secondaria dei bagni.
Rigettava, invece, la domanda proposta dagli attori nei confronti del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. La sentenza veniva parzialmente riformata in appello.
In particolare, la Corte di appello condannava all'eliminazione delle terrazze anche agli acquirenti dell'immobile, specificando le modalità del ripristino (con rifacimento della copertura in tegole nella porzione occupata dalle terrazze da allineare a quella esistente); condannava inoltre i venditori al pagamento agli acquirenti di somma per il minor valore dell'immobile e l'architetto al pagamento di una somma in solido con detti venditori, mentre negava la responsabilità del condominio per i danni da infiltrazioni attraverso le tegole in mancanza di prova di condotte commissive o omissive ascrivibili all'ente.
La Corte Suprema nell'accogliere il ricorso di legittimità per uno solo dei motivi formulati e con conseguente assorbimento degli altri, evidenziava l'errore in cui era incorso la Corte, che aveva qualificato i lavori eseguiti sul tetto dell'edificio alla stregua di innovazioni alla cosa comune. La sentenza della Corte è stata cassata con rinvio. Il processo veniva ritualmente riassunto dagli attori-acquirenti. Si costituivano il condominio ed i venditori, mentre l'architetto veniva dichiarato contumace.
La Corte di Appello, agendo in qualità di giudice di rinvio, ha evidenziato che la trasformazione del tetto non ha modificato la sua destinazione d'uso come copertura comune, né ha pregiudicato il godimento degli altri condomini, in quanto non vi era alcuna evidenza di un utilizzo precedente o abituale del tetto da parte loro.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento rafforza l'orientamento favorevole a trasformazioni de tetto che non comportino modifiche significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione.
E' stato infatti affermato che la materiale soppressione di una porzione limitata della falda non comporta di per sé un'alterazione della destinazione della cosa, perché per destinazione della cosa si intende la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale; di conseguenza la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione (Cass. civ., sez. II, 14/02/2022, n. 4709; Cass. civ., sez. VI, 21/02/2018, n. 4256).
Del resto nel caso esaminato dalla sentenza in commento è emerso che la copertura dell'edificio condominiale misura oltre 1.200 mq., mentre le due terrazze hanno complessivamente un'estensione di circa 19 mq. Secondo la tesi attualmente dominante perciò un condomino, proprietario dell'unità immobiliare sottostante al tetto comune, può trasformare il tetto in una terrazza ad uso esclusivo, a condizione che le modifiche siano limitate e non incidano significativamente sulla struttura e sull'estensione del bene comune.
In ogni caso gli interventi devono essere eseguiti con tecniche costruttive adeguate, garantendo che il tetto mantenga la sua funzione primaria di protezione delle sottostanti unità abitative.
Ciò implica il mantenimento di una corretta coibentazione termica e l'utilizzo di materiali idonei per proteggere il piano calpestabile della nuova terrazza.
