La manutenzione delle parti decorative dei balconi è uno dei temi che più spesso accendono il dibattito nei condomini. Le questioni si complicano ulteriormente quando gli interventi prevedono demolizioni, cambi di materiali o modifiche nella colorazione, perché ogni variazione può incidere sul decoro architettonico dell'edificio e sollevare dubbi sulla legittimità delle scelte assembleari. A tale proposito si segnala una recente decisione della Corte di Cassazione (ordinanza n. 1107 del 19 gennaio 2026).
La vicenda
Un condomino decideva di impugnare la delibera con cui l'assemblea aveva approvato una serie di lavori di riparazione e rifacimento della facciata e dei balconi dell'edificio. A suo avviso, quella decisione non poteva ritenersi valida per diversi motivi.
Innanzitutto, sosteneva che alcuni interventi (in particolare quelli sui prospetti in travertino e sui marcapiani in mosaico) non erano nemmeno indicati nell'ordine del giorno, e quindi i condomini non erano stati messi nelle condizioni di sapere realmente su cosa stessero votando. Anche le informazioni fornite prima dell'assemblea, secondo l'attore, erano state incomplete o insufficienti, tanto da rendere gli interventi deliberati incerti e poco determinati. Il condomino contestava inoltre che i lavori sui balconi riguardavano parti di proprietà privata e, proprio per questo, non potevano essere deliberati dal condominio. Criticava anche gli interventi sui pilastrini dei balconi (rivestiti in mosaico) consistenti nella demolizione del mosaico e nel ripristino con intonacatura e tinteggiatura. A parere dell'attore tali opere erano da considerare voluttuarie e non necessarie, oltre che lesive del decoro architettonico perché comportavano la rimozione del rivestimento originario. Infine, lamentava che l'assemblea avesse preso atto di alcune opere straordinarie finalizzate al certificato di prevenzione incendi, pur non essendo questo punto previsto nell'ordine del giorno.
Il Tribunale riteneva fondata l'impugnazione in relazione alla mancanza di informazioni (in quanto era stata approvata un'offerta che comprendeva lavori non precedentemente deliberati e che comportavano costi ulteriori); il giudice di primo grado evidenziava inoltre che la rimozione del mosaico (pilastri balconi) integrava gli estremi di un'innovazione nulla e di una mutazione irreversibile del decoro architettonico; in ogni caso riteneva che la delibera fosse andata ben oltre i limiti di cui all'art. 1135 c.c., intervenendo sulle modalità di rifacimento delle parti private.
La Corte d'appello interveniva sulla controversia e accoglieva solo in parte il reclamo del condomino. In particolare, annullava la delibera limitatamente al punto in cui l'assemblea aveva deciso di far pagare a tutti i condomini i lavori di demolizione, ripristino e tinteggiatura dei cielini e dei gocciolatoi dei singoli balconi. Secondo i giudici, infatti, quei lavori riguardavano parti di proprietà esclusiva e, proprio per questo, non potevano essere posti a carico della collettività condominiale.
Per il resto, la Corte riteneva che la convocazione dell'assemblea fosse stata corretta (per un approfondimento sui casi in cui la delibera è invalida se manca l'ordine del giorno, si veda Se manca l'ordine del giorno la delibera è invalida). Ricordava che l'ordine del giorno non deve contenere una descrizione minuziosa degli interventi, ma è sufficiente che gli argomenti siano indicati in modo essenziale e comprensibile. In ogni caso i giudici di secondo grado escludevano anche che la rimozione dei mosaici dei pilastrini dei balconi avesse inciso sul decoro architettonico dell'edificio. Secondo i giudici l'eliminazione non alterava l'aspetto complessivo dell'immobile né comprometteva l'armonia del disegno architettonico.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha chiarito che l'ordine del giorno non deve contenere ogni dettaglio tecnico o economico dei lavori: basta che l'argomento sia indicato in modo comprensibile, così da permettere ai condomini di sapere su cosa stanno per votare. Nel caso esaminato, l'avviso è stato ritenuto adeguato perché richiamava le opere condominiali già oggetto di accertamenti tecnici e, soprattutto, perché quei lavori erano stati discussi in più assemblee precedenti.
In relazione ai pilastrini dei balconi, la Cassazione ha confermato che la rimozione del mosaico non ha inciso sul decoro architettonico dell'edificio. Le tessere, infatti, erano dello stesso colore grigio della facciata e non presentavano alcun elemento distintivo: dalla strada non era praticamente possibile accorgersi della loro presenza. Proprio per questo, a parere dei giudici supremi, la loro eliminazione non ha cancellato un elemento capace di caratterizzare l'aspetto dell'immobile. La demolizione del mosaico e il successivo ripristino con semplice intonaco e tinteggiatura sono stati quindi considerati interventi pienamente legittimi.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza ha chiarito che i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato; di conseguenza non costituiscono parti comuni dell'edificio ed appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti; mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti (Trib. Nocera Inferiore 12 marzo 2023, n. 481). In particolare, i frontalini ed i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale (Trib. Roma, sez. V, 7 aprile 2009).
Nella vicenda esaminata è emerso che i pilastrini dei balconi erano rivestiti con un materiale a tessere. È evidente che, quando questo tipo di finitura presenta disegni o colori vivaci che risaltano sulla facciata e ne arricchiscono l'aspetto, la sua demolizione comporterebbe un'alterazione del decoro del caseggiato.
Diverso è il caso in cui il mosaico sia costituito da tessere dello stesso colore dell'intonaco circostante: in una situazione del genere la superficie si confonde completamente con la parete e, da livello strada, risulta praticamente impossibile percepirne la presenza. Non si nota alcuna differenza tra la parte rivestita e quella semplicemente intonacata. Proprio per questo, la rimozione del mosaico e il ripristino con intonaco e tinteggiatura non incidono sul decoro architettonico dell'edificio.
