L'eliminazione delle barriere architettoniche rappresenta oggi un diritto fondamentale, riconosciuto anche al singolo condomino. La normativa vigente consente infatti a ciascun proprietario, in presenza di ostacoli che limitano l'accessibilità, di intervenire direttamente sulle parti comuni dell'edificio per installare impianti come ascensori o piattaforme elevatrici, purché non si compromettano la stabilità o la sicurezza del fabbricato.
A tale proposito si segnala una recente decisione della Cassazione (sentenza n. 26702 del 3 ottobre 2025).
La vicenda
La vicenda prendeva avvio quando un condomino impugnava una delibera approvata dall'assemblea di un supercondominio, con cui si autorizzava, su richiesta di un altro proprietario, il progetto per l'installazione di un mini ascensore o piattaforma elevatrice all'interno della tromba delle scale del fabbricato, con l'intento di abbattere le barriere architettoniche.
Il Tribunale accoglieva l'impugnazione, ma la Corte d'Appello riformava successivamente quella decisione, correggendo un errore materiale relativo all'ordine del giorno e annullando la delibera.
I giudici di secondo grado ritenevano che l'intervento previsto comportasse una significativa riduzione della larghezza delle scale, variabile tra 80 e 100 centimetri a seconda dei piani, compromettendo la fruizione degli spazi comuni.
Tale valutazione si fondava sulle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, il quale evidenziava che il progetto approvato non rispettava i limiti minimi imposti dal regolamento d'igiene comunale, che prevedeva una larghezza di almeno un metro, né quelli stabiliti dal Decreto Ministeriale 236/1989, che fissava a 1,20 metri la larghezza minima delle rampe e imponeva requisiti di accessibilità per gli impianti.
La Corte chiariva però che l'annullamento della delibera non si fondava su norme amministrative, ma sui principi contenuti negli articoli 1102 e 1120 c.c. I giudici sottolineavano come l'intervento approvato determinasse un concreto pregiudizio alla possibilità originaria di utilizzare le scale e l'andito da parte degli altri condomini.
In particolare, rilevavano che l'opera creava una barriera architettonica insormontabile per il condomino dissenziente, rendendo impossibile l'accesso alla propria abitazione per persone disabili in sedia a rotelle.
L'impianto, dotato di una porta di soli 60 centimetri, non risultava utilizzabile da tali soggetti, né appariva possibile installare soluzioni alternative come un montascale, a causa della riduzione della scala residua.
Alla luce di queste considerazioni, la Corte concludeva che l'intervento violasse le disposizioni del codice civile, poiché impediva agli altri condomini di fruire in modo analogo degli spazi comuni e di accedere alla propria proprietà.
Ribadiva inoltre che l'interesse di alcuni condomini alla rimozione delle barriere architettoniche non potesse prevalere sul pari diritto degli altri, soprattutto quando esistevano soluzioni alternative in grado di soddisfare entrambe le esigenze senza compromettere l'accessibilità.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione non ha ritenuto condivisibile l'impostazione seguita dai giudici di appello, i quali avevano ritenuto che la delibera impugnata fosse priva dei requisiti richiesti dagli articoli 1102 e 1120 del codice civile.
Tuttavia, secondo la Cassazione tale valutazione non è corretta, in quanto le due disposizioni disciplinano ambiti distinti e non sovrapponibili: l'art. 1102 riguarda l'uso individuale della cosa comune da parte del singolo condomino, mentre l'art. 1120 regola le innovazioni deliberate collettivamente dall'assemblea.
Secondo la Cassazione, l'installazione, come nel caso in esame, di un ascensore o di una piattaforma elevatrice da parte di uno o più condomini a proprie spese nelle scale comuni del fabbricato, per eliminare le barriere architettoniche, è da considerarsi essenziale per rendere accessibile l'edificio, poiché utile, anche se non risolutiva, a ridurre concretamente le difficoltà nell'utilizzo dell'abitazione.
Tale intervento va valutato secondo l'art. 1102 c.c., che consente a ogni condomino di usare la cosa comune in modo più intenso, purché non limiti i diritti degli altri.
Come evidenzia la Suprema Corte, per le modifiche di iniziativa individuale alle parti comuni finalizzate alla eliminazione delle barriere architettoniche non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante esercizio dell'autonomia privata. In ogni caso secondo la Cassazione è rilevante il principio di accessibilità, ormai riconosciuto come "caratteristica imprescindibile degli edifici privati", "anche in deroga alle disposizioni sul condominio negli edifici".
Di conseguenza, per gli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche trova applicazione l'articolo 2 della legge 13 del 1989, disposizione che disciplina i limiti nell'utilizzo delle parti comuni, mantenendo esclusivamente il divieto di innovazioni che possano compromettere la stabilità o la sicurezza dell'edificio, senza che rilevi, in questo contesto, il vincolo relativo al decoro architettonico.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda esaminata è emerso che la Corte d'Appello ha annullato la delibera con cui l'assemblea aveva autorizzato l'installazione di un ascensore, proposta da un singolo condomino, ritenendo l'opera lesiva della originaria possibilità di utilizzo delle scale e dell'andito del fabbricato.
Tuttavia, tale decisione non è stata condivisa dai giudici supremi: la sentenza della Corte di Appello impugnata è stata cassata perché la valutazione della legittimità dell'intervento avrebbe dovuto concentrarsi esclusivamente sulla sua idoneità, anche se non risolutiva, a ridurre in modo significativo le difficoltà di accesso all'abitazione, e sull'eventuale compromissione della stabilità o della sicurezza dell'edificio.
A questo proposito la Cassazione chiarisce che nel contesto delle barriere architettoniche, non si può dichiarare illegittima una delibera o ordinare la rimozione di un'opera (come un ascensore o una piattaforma elevatrice) se oggi quella stessa opera sarebbe consentita dalla legge attuale.
In altre parole, anche se in passato l'intervento poteva sembrare non conforme, se le norme attuali lo permettono, non si può più annullare o obbligare a rimuoverlo.
Dopo il Decreto Semplificazioni — più precisamente il Decreto Legge n. 76 del 2020, convertito nella Legge n. 120 del 2020 (che ha modificato l'art. 2 della Legge n. 13 del 1989, semplificando ulteriormente le procedure per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) gli unici limiti agli interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche sono la stabilità e sicurezza del fabbricato.
La modifica dell'art. 2 della legge n. 13 del 1989 — che oggi permette interventi per eliminare le barriere architettoniche, vietandoli solo se mettono a rischio la stabilità o la sicurezza dell'edificio — dà attuazione concreta a un principio già affermato dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 167 del 1999.
