Negli ultimi anni, si è verificato un aumento costante del numero di autovetture per nucleo familiare. Se un tempo un posto auto per appartamento poteva bastare, oggi molte famiglie possiedono due o più veicoli, che parcheggiano, più o meno lecitamente, negli spazi comuni.
La carenza di posti disponibili, la mancanza di regolamenti chiari e l'uso improprio delle aree condominiali spingono la collettività condominiale a trovare soluzioni al problema.
Alcune soluzioni pratiche adottate dai singoli condomini per risolvere il problema dei parcheggi, finiscono per violare le regole del diritto condominiale e ledere i diritti dei partecipanti al condominio.
Per un esempio pratico di tale situazione sembra utile prendere in considerazione una vicenda esaminata da una recente decisione della Corte di Appello di Roma (sentenza n. 5755 del 10 ottobre 2025).
La vicenda
Due condomini impugnavano una delibera assembleare che, in loro assenza, aveva assegnato ulteriori tre posti auto a ciascun condomino, utilizzando il vialetto condominiale. Gli attori contestavano la decisione per le seguenti ragioni: violazione delle maggioranze qualificate previste dall'art. 1117-ter c.c. per la modifica della destinazione d'uso dei beni comuni; difetto di legittimazione dell'assemblea, nel caso in cui il vialetto fosse di proprietà comunale; violazione delle norme di sicurezza, (i posti assegnati erano più grandi del dovuto e troppo numerosi, causando difficoltà nel passaggio delle auto).
Il condominio eccepiva la tardività dell'impugnazione, ma il Tribunale riteneva il ricorso tempestivo. Nel merito, il giudice escludeva la proprietà comunale del vialetto, basandosi sulla documentazione agli atti e sulla certificazione ufficiale rilasciata dal Comune.
Inoltre sosteneva che non fosse necessaria la maggioranza qualificata, trattandosi di una innovazione approvabile con maggioranza semplice ai sensi dell'art. 1120 c.c., che include espressamente la realizzazione di parcheggi.
Tuttavia, il Tribunale accoglieva il ricorso sotto il profilo della sicurezza. Secondo il giudice di primo grado l'assegnazione dei posti auto nel vialetto comprometteva il passaggio dei mezzi di emergenza, rendendo l'accesso alle abitazioni difficoltoso.
Il condominio non forniva prove sufficienti per confutare il restringimento del passaggio condominiale.
Il giudice di primo grado perciò annullava la delibera, non per la modifica della destinazione d'uso, ma per la violazione delle norme di sicurezza, che costituiscono un limite inderogabile alle innovazioni condominiali. La sentenza veniva impugnata da entrambe le parti
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha dato torto al condominio. I giudici di secondo grado hanno considerato infondata la tesi secondo cui il vialetto sarebbe stato di proprietà comunale. La convenzione citata dai condomini prevedeva effettivamente il passaggio automatico delle opere di urbanizzazione al Comune, ma non indicava chiaramente quali fossero tali opere, né esisteva una progettazione specifica da cui dedurre che il vialetto fosse incluso.
Inoltre, il Comune ha formalmente dichiarato di non esserne proprietario, e la particella è risultata catastalmente intestata al condominio.
L'assenza di un cancello poi è stata valutata dai giudici come un semplice indizio, non sufficiente a dimostrare in modo certo la titolarità comunale del vialetto.
Del resto il progetto edilizio originario prevedeva già due posti auto per ogni unità abitativa, collocati in aree ben definite e conformi alla normativa.
Per questo, il Tribunale ha sollevato dubbi sulla legittimità della delibera condominiale che ha assegnato ulteriori posti auto in zone non previste dal progetto approvato.
In ogni caso, la Corte di Appello ha evidenziato che la delibera avrebbe comportato un danno rilevante alle parti comuni, rappresentando un abuso o eccesso di potere da parte dell'assemblea.
È emersa infatti la realizzazione di nuovi posti auto, oltre ad essere in contrasto con il progetto iniziale, avrebbe limitato lo spazio, riducendolo a 3,50 metri circa, considerata anche la possibile apertura degli sportelli delle auto; di conseguenza la decisione assembleare avrebbe determinato una circolazione a senso unico, rendendo meno agevole il passaggio e l'intervento di eventuali mezzi di soccorso.
A parere della Corte di Appello i condomini non hanno considerato che sul viale si affacciano le autorimesse private (per le quali devono prevedersi anche le manovre e le possibili soste dei veicoli, in entrata ed in uscita), né hanno valutato che i mezzi di soccorso possono richiedere maggiore spazio, sia per dimensioni che per manovre e sosta. I giudici di secondo grado hanno rigettato l'appello.
Considerazioni conclusive
Il giudice può controllare le delibere condominiali solo per verificarne la legittimità ma non può invece entrare nel merito delle scelte fatte dall'assemblea, né giudicare se siano più o meno convenienti, utili o opportune.
In particolare, il giudice non può entrare nel merito delle scelte dell'assemblea, ma può intervenire in presenza di un eccesso di potere, ossia quando la delibera supera i limiti delle competenze attribuite all'organo condominiale (Cass. civ., sez. II, 19/07/2025, n. 20258).
Si deve considerare che grava su chi impugna la delibera l'onere di fornire la dimostrazione dell'effettiva sussistenza dell'eccesso di potere e la prova che la delibera condominiale sia stata adottata per finalità estranee agli interessi del condominio o con pregiudizio della collettività (Trib. Salerno 20 giugno 2025, n. 2741).
Così, ad esempio, è viziata per eccesso di potere la delibera assembleare quando, pur disciplinando l'uso di un bene comune, compromette la sicurezza dei condomini.
È il caso, ad esempio, della riduzione dello spazio necessario al passaggio dei mezzi di soccorso verso le proprietà esclusive, senza prevedere misure idonee a garantire il pronto intervento (Trib. Cassino 3 maggio 2021, n. 645).
