I ponteggi per i balconi aggettanti e la facciata non devono essere pagati integralmente dal condominio

I balconi aggettanti come beni di proprietà esclusiva

Nella controversia esaminata, il contratto di appalto per il rifacimento della facciata comprendeva anche il rifacimento dei balconi aggettanti rivolti verso la strada. I condomini impugnanti avevano contestato che tali costi fossero stati inseriti nel riparto come se si trattasse di spese per parti comuni.

Dalla motivazione emerge che non è stata fornita alcuna prova della funzione estetica o decorativa dei balconi a beneficio dell'intero edificio. Ciò ha portato a riaffermare che, in assenza di indicazioni contrarie o di elementi oggettivi che li colleghino al decoro complessivo, i balconi aggettanti rimangono nella sfera della proprietà esclusiva dei singoli titolari.

In questa prospettiva, il giudice ha richiamato la precedente pronuncia resa nel procedimento di volontaria giurisdizione collegato, sottolineando che, non essendo emersa alcuna funzione estetico-decorativa comune, "la spesa per il loro rifacimento deve gravare sui loro proprietari esclusivi, e non sull'intera compagine condominiale". Ne consegue che tali costi non possono essere automaticamente inseriti tra le spese comuni da ripartire in base alle tabelle generali.

L'impostazione è pienamente coerente con l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un semplice prolungamento dell'unità immobiliare, non svolgono funzioni di sostegno o copertura dell'edificio e non rientrano tra le parti comuni, salvo che per i rivestimenti del parapetto, della soletta e gli elementi decorativi frontali o inferiori che, inserendosi nel prospetto, contribuiscano al pregio architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; 17 luglio 2007, n. 15913; 30 aprile 2012, n. 6624; 14 dicembre 2017, n. 30071; 25 ottobre 2018, n. 27083). Tale ricostruzione è ripresa, tra gli altri, da La delibera che ripartisce le spese relative ai balconi aggettanti deve essere precisa (Trib. Roma 9 luglio 2020 n. 9989) e da Balconi aggettanti: quando rientrano nelle parti comuni dell'edificio? (Trib. Salerno 12 marzo 2020 n. 923).

In linea con questo indirizzo, numerose decisioni di merito escludono la natura condominiale dei balconi aggettanti in assenza di veri elementi decorativi. Così, ad esempio, il Tribunale di Torino (sent. 1 dicembre 2025 n. 5239) ha ritenuto che semplici scanalature del parapetto e modeste differenze dimensionali dei frontalini non sono sufficienti a farne parti comuni, con conseguente nullità della delibera che aveva ripartito tra tutti i condomini le spese di rifacimento di balconi aggettanti di proprietà esclusiva; analogo principio si rinviene nella sentenza del Tribunale di Roma 8 ottobre 2019 n. 19128, che ha escluso l'obbligo di contribuzione del proprietario privo di balconi alle spese straordinarie su balconi aggettanti, dichiarando nulla la delibera adottata sulla base della tabella generale A.

La base millesimale nel condominio parziale e la legittimazione al voto

Un profilo centrale della decisione riguarda il corretto utilizzo delle tabelle millesimali in presenza di un assetto di condominio parziale. Nel fabbricato erano state approvate più tabelle, tra cui la tabella A1 (generale, per l'intero fabbricato) e la tabella A2 (parziale, riferita al corpo fronte strada).

Il punto critico è che, nei punti 1 e 5 dell'ordine del giorno, l'assemblea ha approvato, in un unico contesto, sia spese di gestione generale sia oneri derivanti dall'appalto per il rifacimento della facciata prospiciente la via, includendo dunque poste che avrebbero richiesto l'uso della tabella A2. La maggioranza è stata però calcolata unicamente sulla base della tabella A1.

Richiamando i conteggi allegati alla convocazione, il Tribunale ha osservato che si trattava di voci eterogenee, alcune delle quali riguardavano specificamente la parte di edificio interessata dal rifacimento della facciata. Per tali spese la base di calcolo avrebbe dovuto essere la tabella A2. In motivazione si legge che "il computo della maggioranza concernente la seconda categoria di spesa [...] è stato erroneamente eseguito in applicazione della tabella A1, in luogo di quella A2, che avrebbe dovuto applicarsi, e la cui applicazione avrebbe condotto ad un risultato diametralmente opposto".

Questo passaggio si salda con il principio generale del condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c.: quando un bene o un insieme di opere (tetto, lastrico, impianto, scala, porzione di facciata) servono solo una parte dell'edificio, le relative spese gravano solo sul gruppo di condomini che ne trae utilità, e le deliberazioni su tali interventi competono al solo gruppo interessato.

La giurisprudenza di merito è ferma nel ritenere invalide - talvolta nulle, talvolta annullabili - le delibere dell'assemblea generale che deliberino su questioni afferenti un condominio parziale applicando la tabella generale invece delle tabelle specifiche; si vedano, ad esempio, Trib. Roma 15 aprile 2020 n. 6145 e Trib. Roma 11 ottobre 2021 n. 15858, oltre alla casistica in tema di tetto e lastrici commentata in Manutenzione straordinaria del condominio parziale e criteri di ripartizione delle spese e Condominio parziale e tabelle millesimali.

Accanto al problema della base millesimale si pone quello della legittimazione al voto. Alcuni condomini, che non risultavano destinatari della spesa di rifacimento (e che, pertanto, non comparivano nei prospetti di riparto allegati), sono stati comunque ammessi a votare. Sul punto, la motivazione è particolarmente chiara: tali partecipanti "non avevano alcun titolo per poter intervenire sull'approvazione e sul riparto di una spesa che, comunque, non li riguardava".

La conclusione è coerente con la ricostruzione del condominio parziale come figura che incide non solo sull'imputazione delle spese, ma anche sulla composizione del collegio deliberante e, dunque, sul diritto di voto: hanno titolo a deliberare sulle spese di una parte dell'edificio solo i condomini che ne siano comproprietari o comunque che ne traggano utilità.

La Cassazione ha più volte affermato che, in ipotesi di condominio parziale, partecipano all'assemblea (e al computo dei quorum) esclusivamente i titolari dei beni o dei servizi interessati (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 1994, n. 7885; più di recente richiamata, tra l'altro, da Trib. Roma n. 293/2020 e da Trib. Roma n. 6145/2020). Analoga impostazione si rinviene nelle controversie relative ad ascensori e scale serventi solo alcuni condomini, come nell'ordinanza Trib. Napoli 8 marzo 2023 in tema di sostituzione di più ascensori con tabelle distinte, ove è stata ritenuta invalida la delibera che aveva sommato teste e millesimi di tutto il condominio anziché limitarsi ai soli condomini interessati.

La conseguenza, nel caso in esame, è stata l'annullamento della deliberazione limitatamente ai punti 1 e 5, nella parte in cui: le spese dell'appalto sono state approvate e ripartite secondo la tabella A1, anziché la tabella A2; sono stati conteggiati voti e millesimi di soggetti non tenuti a partecipare a quella spesa; sono stati considerati comuni oneri riferibili ai balconi aggettanti, di proprietà esclusiva di alcuni condomini.

La ripartizione dei costi per ponteggi e opere provvisionali

Un altro aspetto pratico di rilievo riguarda il trattamento dei costi per ponteggi e opere provvisionali di cantiere. Nel contratto di appalto tali costi servivano sia a consentire i lavori di rifacimento delle parti comuni (facciata), sia gli interventi sui balconi aggettanti di proprietà esclusiva.

Il giudice ha escluso che l'intero costo dei ponteggi potesse gravare in modo indifferenziato sul condominio. In applicazione di un criterio di proporzionalità all'utilità e al valore delle lavorazioni, viene affermato che tali costi devono essere ripartiti tra condominio e singoli proprietari dei balconi aggettanti.

Partendo dai valori indicati in contratto - con lavorazioni sui balconi quantificate in euro 21.448,50 a fronte di un importo complessivo di euro 48.275,00 - è stato determinato che "la percentuale di ripartizione di dette spese doveva essere determinata nella misura del 60% a carico del condominio e del 40% a carico dei proprietari dei singoli balconi aggettanti in facciata".

Il principio che se ne ricava ha carattere generale solo in termini metodologici: quando il medesimo ponteggio serve contestualmente opere su parti comuni e opere su parti esclusive, i relativi oneri vanno ripartiti in proporzione economica alle rispettive lavorazioni e ai benefici conseguiti. La percentuale concreta (qui 60/40) dipende dai valori specifici dell'appalto e non è automaticamente estendibile ad altri casi. Si tratta di un'applicazione coerente con il criterio generale dell'art. 1123 c.c. (riparto in proporzione all'utilità) e con le elaborazioni in tema di condominio parziale, dove analoghi ragionamenti sono stati adottati, ad esempio, per la ripartizione di spese legali e oneri risarcitori relativi a beni comuni solo ad alcuni condomini (App. Roma 4 luglio 2024 n. 4736; Trib. Brindisi 19 gennaio 2024 n. 56).

Indicazioni operative e collegamenti giurisprudenziali

Dalla decisione emergono alcune indicazioni operative di sicuro interesse per la gestione dei lavori sulle facciate con balconi aggettanti. In primo luogo, è opportuno distinguere chiaramente, già in fase progettuale e contrattuale, tra lavori sulle parti comuni e lavori su balconi o altri beni esclusivi, quantificando separatamente le relative voci di spesa.

Ciò consente, in assemblea, di applicare correttamente le tabelle millesimali (generali o parziali) e di evitare che chi non partecipa a una determinata spesa incida ingiustamente sull'esito della votazione.

In secondo luogo, la qualificazione dei balconi aggettanti come beni esclusivi o, in parte, comuni, non può essere data per scontata, ma richiede un accertamento concreto. Una consolidata giurisprudenza di legittimità ha più volte sottolineato che i balconi che sporgono dal filo della facciata appartengono di norma al singolo proprietario, mentre possono considerarsi comuni - in quanto elementi del decoro architettonico - solo i rivestimenti, frontalini o sottobalconi che uniformano l'aspetto complessivo dell'edificio.

In assenza di specifica prova sulla funzione decorativa comune, come nel caso esaminato, il costo del rifacimento dei balconi non può essere imposto all'intera compagine condominiale. Su questo punto si registra oggi un orientamento ampiamente maggioritario: da un lato, decisioni come App. Roma 28 aprile 2022 n. 4447 e Trib. Roma 18 settembre 2024 n. 14343 hanno dichiarato nulla la delibera che ripartiva tra tutti i condomini le spese di manutenzione di balconi aggettanti privi di elementi decorativi significativi, ribadendo la natura esclusiva del bene; dall'altro, pronunce recenti come Trib. Livorno 3 gennaio 2022 n. 1 (sull'illegittimità dei lavori integrali su balconi privati senza consenso) e Trib. Teramo 9 giugno 2025 n. 681 (incompetenza dell'assemblea a deliberare lavori su balconi aggettanti privati) rafforzano l'idea che l'organo assembleare non possa estendere le proprie attribuzioni a beni estranei alla comunione.

Non mancano, tuttavia, orientamenti che, pur muovendosi nello stesso solco, mostrano un'applicazione più ampia del concetto di decoro. La Corte di Appello di Roma, con sentenza 3 luglio 2025 n. 4240, ha ritenuto comuni i frontalini e i cielini dei balconi aggettanti, valorizzando l'inserimento di tali elementi nel prospetto e la loro incidenza estetica complessiva; analogamente, il Tribunale di Roma 17 giugno 2021 n. 10625 ha qualificato come beni comuni i mosaici sui parapetti e il marcapiano sommitale, proprio in ragione della loro funzione ornamentale riferita all'intero edificio.

In senso più restrittivo, la Corte di Appello di Napoli (sent. 23 settembre 2025 n. 4401) ha invece ribadito che i frontalini restano, di regola, parti esclusive, potendo assumere natura condominiale solo quando si dimostri in concreto la loro funzione decorativa rispetto al decoro architettonico dell'edificio.

Questo quadro conferma che il principio di fondo ha valore generale (balconi aggettanti esclusivi, con sola eccezione degli elementi decorativi effettivamente incidenti sul decoro architettonico), ma la concreta qualificazione dei singoli manufatti resta strettamente legata al caso specifico, alla struttura dell'edificio e alle emergenze istruttorie.

In terzo luogo, la giurisprudenza sul condominio parziale ha chiarito che il relativo meccanismo opera ope legis ogni volta che un bene o impianto serva solo una parte dell'edificio: in tali ipotesi le spese - e, di riflesso, il diritto di voto - riguardano solo i condomini che traggono utilità da quel bene (art. 1123, comma 3, c.c.).

Ciò è stato affermato, fra l'altro, per tetti, lastrici, impianti di riscaldamento, portoni e androni serventi solo alcune unità e più recentemente per impianti di ascensore e per le spese legali connesse a beni comuni solo ad alcuni condomini.

Il caso affrontato nella presente nota si inserisce in questa linea, estendendo tali principi alla gestione di una porzione di facciata (e dei relativi balconi) riferibile solo al corpo fronte strada: anche qui, tabelle millesimali e quorum assembleari devono essere calibrati sul gruppo di condomini effettivamente interessati.

Infine, la soluzione adottata per i ponteggi conferma che, quando un'unica struttura temporanea consente lavori sia comuni sia esclusivi, il criterio più equilibrato è quello di una ripartizione mista: una quota imputata al condominio per la parte di utilità comune, una quota a carico dei singoli beneficiari per le opere che riguardano solo le loro proprietà.

Il metodo ha portata tendenzialmente generale (richiamo al criterio dell'utilità e del valore delle lavorazioni di cui all'art. 1123 c.c.), mentre la specifica percentuale adottata nel provvedimento esaminato è strettamente caso‑dipendente e non può essere trasposta automaticamente in altri contesti.

In sintesi, l'intervento evidenzia come, nella gestione degli interventi su facciate e balconi aggettanti, la corretta applicazione delle tabelle millesimali parziali, la selezione dei soggetti legittimati al voto e la precisa imputazione dei costi (soprattutto per opere provvisionali) siano elementi decisivi per evitare delibere impugnabili e contenziosi successivi.

Alla luce dei precedenti più recenti - in particolare in tema di nullità delle delibere che ripartiscono su tutti spese afferenti a beni esclusivi o che consentono a non aventi diritto di incidere sull'esito della votazione - il principio ricavato dalla decisione commentata appare pienamente allineato all'orientamento prevalente, con margini di variabilità limitati ai soli profili fattuali (qualificazione dei singoli elementi del balcone, quantificazione proporzionale dei costi misti).

Per ulteriori approfondimenti, oltre alle decisioni citate, possono risultare utili, tra gli altri, i contributi: Appartamento privo di balconi? Le spese di manutenzione straordinaria non si pagano, L'assemblea è incompetente a decidere sui balconi privati e Condominio parziale, imputazione e ripartizione delle spese ai sensi dell'art. 1123 c.c. comma 3.