Nell'ambito del contenzioso condominiale, le controversie che hanno ad oggetto l'installazione di un ascensore o un elevatore, quale impianto propedeutico e funzionale all'abbattimento delle barriere architettoniche, investono, sovente, la pretesa violazione del principio del pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. in ragione delle modifiche che, verosimilmente, dovranno essere apportate al vano scale ed altri locali comuni, per la realizzazione.
La fattispecie sottoposta all'attenzione della Corte d'Appello di Perugia (sentenza n. 670 del 10 dicembre 2025) rappresenta un caso concreto interessante per poter ricordare la normativa dettata in materia, in quanto la motivazione resa offre un apprezzamento esaustivo dei profili giuridici che attendono al giudizio di bilanciamento degli interessi contrapposti.
In particolare la sentenza evidenzia, e conferma, come la valutazione dei sacrifici e/o disagi richiesti ai condomini, rispetto alla esigenza di abbattimento delle barriere architettoniche, non possa prescindere da uno scrupoloso e rigoroso esame della situazione di fatto e dello stato dei luoghi e dal rispetto dei limiti imposti dalle leggi vigenti e dalla lettura ed interpretazione della Giurisprudenza.
La vicenda
Cinque condomini hanno proposto impugnazione avverso la delibera con la quale è stata autorizzata la realizzazione di un miniascensore, su richiesta ed a spese di due comproprietari di un immobile posto al terzo piano dell'edificio.
Il Tribunale ha rigettato la domanda, previo espletamento di ampia e complessa istruttoria con escussione delle prove testimoniali ed esperimento di consulenza tecnica d'ufficio (CTU).
A sostegno dell'interposto appello, i condomini hanno espresso le proprie doglianze, argomentando, principalmente, la violazione del pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. ed asserendo di aver subito un pregiudizio per la fruibilità delle scale, stante l'intervenuta eccessiva riduzione della loro larghezza e l'assenza del corrimano.
Le parti appellate si sono costituite in giudizio chiedendo il rigetto del gravame, reiterando le difese già articolate nel giudizio di primo grado, all'uopo rilevando che la installazione del miniascensore non necessitava di alcuna delibera poiché destinato a persone anziane, sottolinenando che non vi era stata alterazione della cosa comune tale da impedire l'uso.
I giudici di seconde cure hanno respinto l'appello per i motivi in appresso illustrati.
Legge n.13 del 1989: abbattimento barriere architettoniche ed art. 1102 c.c.
Prima di entrare nel merito della vicenda, è appropriato rammentare che la ratio della Legge n.13/1989 risponde alla esigenza di eliminare le barriere architettoniche in favore delle persone più fragili, individuate quali soggetti beneficiari dalle norme ivi previste, che per condizioni di età o di salute, sarebbero, altrimenti, impossibilitate o gravemente ostacolate ad accedere alle proprie abitazioni.
In proposito, non possiamo dimenticare che la Legge n.13/1989 è stata emanata proprio con l'intento di ridurre sensibilmente le condizioni di disagio nel godimento della propria abitazione per le persone diversamente abili, alle quali devono essere equiparate le persone anziane, grazie alla lettura costituzionalmente orientata espressa dalla Giurisprudenza.
Sul punto, è utile e confacente richiamare, a titolo esemplificativo, un arresto, nel quale si riconosce che "La normativa concernente il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui all'art. 2 l. n. 13/1989 è applicabile anche agli anziani ultrasessantacinquenni, che pur non avendo problemi di difficoltà motorie, sono comunque in condizioni fisiche minori, ai portatori di handicap che occupano l'immobile anche se non in qualità di proprietari, ai soggetti esterni frequentatori dello stabile ed, infine, agli invalidi civili" (Tribunale Termini Imerese, 22/12/2008).
Al contempo, occorre precisare che la installazione dell'ascensore a spese del beneficiario non configura una innovazione e, per l'effetto, non necessita della adozione di una delibera, trattandosi dell'esercizio di una facoltà individuale, riconosciuta ex lege per le motivazioni richiamate.
Tanto premesso, venendo al disposto di cui all'art.1102 c.c., non vi è dubbio che la realizzazione di un ascensore, con conseguente modificazione delle parti comuni, costituisca un uso più intenso della cosa ma, come si evince dalla mera lettura della citata norma, ciò non è in contrasto con quanto prescritto dalla stessa.
Parimenti, nel caso concreto, non valgono i limiti fissati dall'art. 8 della Legge n.13/1989, in tema di larghezza minima del vano scale, ritenuto che gli stessi sono applicabili solo per gli immobili di nuova costruzione, successivi alla entrata in vigore della normativa, ai quali non è soggetto il fabbricato de quo.
Ulteriormente, la CTU esperita non ha ravvisato criticità alla posa in opera dell'ascensore, non risultando compromesso l'utilizzo delle scale e dei pianerottoli agli altri condomini, neppure per il deflusso nell'ipotesi di evacuazione dell'edificio per situazioni di emergenza.
Bilanciamento dei contrapposti interessi
Nell'apprezzamento degli interessi contrapposti che la lite sottopone al giudizio della Corte d'Appello, la valutazione dello stato dei luoghi e l'accertamento dei pregiudizi lamentati è, indubbiamente, indefettibile.
Nondimeno, laddove non trovano applicazione le norme speciali (limiti ampiezza vano scale), la disamina deve attendere a determinare se la realizzazione dell'opera neutralizza del tutto la fruizione della cosa comune da parte degli altri condomini, ovvero la rende inservibile, precisando che, l'unico divieto permanente è costituito dal pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato.
A conferma, si riporta una recente pronuncia della Giurisprudenza di Legittimità, in aderenza ad indirizzo consolidato, in aderenza alla quale "Nel caso in cui un singolo condomino, esercitando la facoltà di "modificazione" delle parti comuni prevista e concessa dall'art. 1102 c.c. installi, nella tromba delle scale e con "taglio" di queste ultime, un "mini-ascensore" finalizzato al c.d. "abbattimento delle barriere architettoniche", il relativo intervento non dev'essere autorizzato preventivamente dall'assemblea ma deve tuttavia rispettare il solo divieto di arrecare pregiudizio alla stabilità e/o alla sicurezza del fabbricato" (Cassazione civile sez. II, 03/10/2025, n.26702).
Nella fattispecie in esame, l'esito e le risultanze della perizia resa avanti al Tribunale hanno accertato e confermato che la realizzazione dell'ascensore non determina l'impossibilità di utilizzo delle scale da parte degli altri condomini per cui non sussiste alcun pregiudizio dall'uso più intenso, né vi è pericolo alla sicurezza e/o stabilità dell'edificio.
Alla luce delle osservazioni ed argomentazioni esposte, la Corte d'Appello ha rigettato l'appello con motivazione ampia e scrupolosa.
