Il distacco di calcinacci dai balconi aggettanti è un pericolo che può essere eliminato con un provvedimento d'urgenza

La responsabilità per la manutenzione e la messa in sicurezza dei balconi aggettanti grava, in via generale, sul proprietario dell'unità immobiliare cui il balcone accede, salvo che si tratti di elementi decorativi che svolgano funzione comune. La questione della ripartizione delle spese e delle responsabilità in caso di ammaloramento dei balconi è stata oggetto di una recente ordinanza del Tribunale di Velletri (n. R.G. 2025/56, 17 novembre 2025), che ha ribadito i principi consolidati in materia, precisando i presupposti dell'azione ex art. 1172 c.c. e i limiti della responsabilità del condominio nel caso concreto.

La vicenda

I titolari rispettivamente di usufrutto e nuda proprietà su un appartamento, dotato di due balconi, hanno adito il Tribunale lamentando l'ammaloramento dei balconi sovrastanti la loro unità immobiliare.

Hanno segnalato che la caduta di intonaco e cemento era stata già oggetto d'intervento da parte dei Vigili del Fuoco, i quali avevano ordinato al condominio di procedere con urgenza al ripristino delle condizioni di sicurezza.

Successivamente, l'amministratrice aveva disposto lavori urgenti, ma la situazione era peggiorata con la comparsa di percolazioni d'acqua tra soffitto e parete laterale dell'appartamento sottostante il balcone ammalorato.

I proprietari hanno evidenziato anche la creazione di un ambiente insalubre nell'abitazione (una delle parti era affetta da gravi patologie), lamentando l'inerzia del condominio nonostante i solleciti.

Hanno quindi chiesto al giudice di accertare le cause dell'ammaloramento dei balconi sovrastanti, individuare i lavori necessari per eliminare il pericolo e ordinare ai proprietari sovrastanti l'esecuzione degli interventi.

I proprietari dei balconi sovrastanti hanno sostenuto che il degrado riguardava l'intero edificio e che i lavori deliberati dall'assemblea non erano ancora iniziati; il condominio ha chiesto il rigetto del ricorso per assenza di proprie omissioni o, in subordine, l'accertamento del concorso colposo dei ricorrenti nell'aggravare i danni.

Il Tribunale ha disposto consulenza tecnica d'ufficio (CTU) per accertare le cause delle infiltrazioni e dell'ammaloramento dei balconi e individuare gli interventi necessari.

La decisione

L'ordinanza ha accolto solo parzialmente il ricorso:

• Ha escluso la presenza di infiltrazioni provenienti dai balconi sovrastanti, sulla base della CTU: «In nessuna delle immagini si osservano morfologie tipiche dell'umidità d'infiltrazione […] L'assenza di efflorescenze saline, zone di saturazione o anomalie estese conferma l'inesistenza di apporti idrici attivi dall'esterno» (CTU, pp. 12-13).

  Il consulente ha ricondotto i fenomeni interni (muffe superficiali, variazioni cromatiche e condensa) alle condizioni ambientali dell'unità abitativa, escludendo danni strutturali.

• Ha invece accertato lo stato di degrado dei balconi sovrastanti, rilevando «diffusi fenomeni di degrado, in particolare nei frontalini e sottobalconi, oltre che lungo le velette aggettanti e i marcapiani», che determina «distacchi parziali d'intonaco, fessurazioni dei frontalini ed affioramento delle armature metalliche», con una criticità autonoma rilevante per la sicurezza e la vulnerabilità all'azione meteorica.
• Sulla base della CTU integrata, ha ordinato ai proprietari dei balconi sovrastanti, entro 60 giorni, l'esecuzione delle opere necessarie alla messa in sicurezza: rimozione delle porzioni ammalorate o distaccate, trattamento protettivo delle armature affioranti, ripristino corticale con malte tecniche idonee, ripristino funzionale dei frontalini e dei cielini nelle zone compromesse.
• Ha rigettato il ricorso nei confronti del condominio, essendo stata esclusa la presenza del lamentato fenomeno infiltrativo posto a fondamento della domanda cautelare e avendo il Tribunale qualificato i balconi in questione come beni di proprietà esclusiva dei singoli, con conseguente insussistenza, in questa sede, dei presupposti per un obbligo di intervento in capo all'ente di gestione.
• Ha precisato che la sigillatura dei punti di fissaggio delle tende rimane a carico dei ricorrenti, trattandosi di intervento relativo a manufatti installati dagli stessi.

  Il CTU ha peraltro qualificato tali ancoraggi come mera concausa locale dell'ammaloramento, con effetti limitati alle aree prossime ai punti di fissaggio.

• Quanto alle spese, il Tribunale ha condannato i ricorrenti a rifondere integralmente le spese di lite al condominio, mentre tra questi e i proprietari dei balconi sovrastanti ha disposto una condanna parziale di questi ultimi, con compensazione del residuo terzo; le spese di CTU sono state integralmente compensate fra tutte le parti.

Nella motivazione si legge:

«Quanto alla responsabilità si deve ricordare che per consolidata giurisprudenza la spesa di rifacimento di un balcone aggettante è a carico esclusivamente del suo proprietario, ad eccezione di talune parti […] come i rivestimenti della soletta e del parapetto quando svolgano una funzione prevalentemente decorativa inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.»

«I balconi aggettanti sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dell'edificio e che non assolvendo alcuna funzione comune devono essere considerati di esclusiva proprietà dei titolari delle unità immobiliari dalle quali vi si accede (cfr. ex pluribus Cass. n. 14576/2004).»

I riferimenti giurisprudenziali

L'ordinanza richiama espressamente:

• Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1778 (sulla denuncia ex art. 1172 c.c. e i presupposti del danno temuto)
• Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2004, n. 14576 (sulla natura esclusiva dei balconi aggettanti)
• Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2015, n. 1156; Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2012, n. 6624 (sui criteri distintivi tra parti comuni ed esclusive nei balconi e sugli elementi decorativi)
• Tribunale di Bologna, 8 marzo 2005; Tribunale di Monza, 18 dicembre 2013; Cass. civ., 28 maggio 2004, n. 10282; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1987, n. 2897 (sui presupposti dell'azione ex art. 1172 c.c., in particolare gravità e prossimità del danno e ragionevolezza del timore)

Considerazioni conclusive

L'obbligo della manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi aggettanti, secondo l'orientamento di legittimità richiamato dall'ordinanza, grava sul proprietario esclusivo dell'appartamento cui accedono; solo gli elementi decorativi aventi funzione estetica comune possono essere considerati beni condominiali ai sensi degli artt. 1117 ss. c.c., con conseguente riparto delle spese tra tutti i condomini.

L'ordinanza fa applicazione del principio, affermato dalla Corte di cassazione nelle decisioni citate, secondo cui le opere necessarie alla messa in sicurezza del balcone aggettante rientrano, di regola, nella sfera di responsabilità del relativo proprietario esclusivo, salvo quanto sopra precisato per gli elementi decorativi comuni (Cass., sez. II, n. 14576/2004; Cass., sez. II, n. 1156/2015; Cass., sez. II, n. 6624/2012).

Va comunque ricordato che la giurisprudenza non è sempre uniforme sulla natura condominiale degli elementi decorativi sottostanti o frontali qualora questi contribuiscano all'estetica complessiva della facciata: in tali ipotesi, accertata in concreto la funzione decorativa comune, può sussistere una corresponsabilità condominiale limitatamente alle parti così qualificate (Cass., sez. II, n. 6624/2012; Cass., sez. II, n. 6378/1996).

Il principio fatto proprio dal Tribunale trova dunque applicazione generale nei casi in cui i balconi assolvano esclusivamente funzione di prolungamento della singola unità immobiliare, salvo diversa previsione regolamentare o diversa funzione strutturale/decorativa degli elementi interessati dal degrado.

L'accoglimento parziale del ricorso evidenzia, nella fattispecie, che l'onere probatorio circa le cause materiali del danno (o del pericolo di danno) grava su chi agisce ex art. 1172 c.c.: solo laddove sia provata una correlazione tra la cosa ritenuta pericolosa (parte comune o bene di proprietà esclusiva) e il pregiudizio temuto, nonché l'inerzia del soggetto che ne ha la disponibilità, può configurarsi una responsabilità e conseguente condanna all'esecuzione delle opere.

L'obbligo imposto ai proprietari resistenti riguarda, dunque, tutte le opere indicate dal CTU e riportate nel dispositivo - rimozione degli intonaci ammalorati, trattamento delle armature affioranti, ripristino corticale e funzionale di frontalini e cielini - mentre resta a carico dei ricorrenti soltanto la sigillatura relativa alle tende da loro installate.

L'ordinanza rappresenta pertanto un'applicazione rigorosa dei principi attualmente vigenti in tema di riparto degli oneri manutentivi tra singoli condomini e condominio nelle ipotesi, ricorrenti nella prassi, di interventi sui balconi aggettanti, fermo restando che una diversa imputazione soggettiva degli obblighi potrà emergere in presenza di differenti risultanze tecniche o di una diversa qualificazione, in concreto, delle parti interessate come beni comuni.