La revoca dell'amministratore quando ignora le delibere e compromette la fiducia

L'amministratore di condominio, quale mandatario dei condomini, è tenuto a dare esecuzione alle delibere adottate dall'assemblea. La reiterata inosservanza delle determinazioni assembleari può integrare una grave irregolarità e giustificare la revoca giudiziale su ricorso anche di un solo partecipante, ai sensi dell'art. 1129 c.c.

Con decreto n. 15522/2025 R.G.A.N.C., reso in Camera di Consiglio il 17 dicembre 2025, il Tribunale di Napoli ha disposto la revoca dell'amministratore, valorizzando una pluralità di inadempimenti relativi, in particolare, alla mancata (e ripetuta) esecuzione di specifiche delibere assembleari.

L'iter motivazionale consente di ribadire, da un lato, la centralità dell'obbligo di eseguire le deliberazioni dell'assemblea (art. 1130 c.c.) e, dall'altro, i presupposti applicativi della revoca giudiziale per gravi irregolarità, quando la condotta risulti idonea a compromettere il rapporto fiduciario con i condomini.

La vicenda

Alcuni partecipanti hanno proposto ricorso ex art. 1129 c.c. chiedendo la revoca giudiziale dell'amministratore per plurime inadempienze nella gestione. In sintesi, è stato dedotto che l'amministratore non avrebbe dato puntuale esecuzione a diverse decisioni assembleari, tra cui:

- una delibera concernente lavori sulle facciate, approvati con suddivisione in più lotti e con indicazione che l'affidamento dovesse avvenire "per un solo lotto alla volta", mentre sarebbero state predisposte bozze contrattuali riferite a più lotti in parallelo;
- una delibera relativa al versamento dell'intero fondo TFR dei dipendenti su un conto dedicato, nonché il successivo incarico di acquisire offerte assicurative per polizze di accantonamento del TFR;
- ulteriori determinazioni (tra cui, secondo le allegazioni, iniziative verso il precedente amministratore, produzione periodica di documentazione e una contestata omissione informativa su un provvedimento dell'Autorità amministrativa in materia antincendio).

L'amministratore si è costituito eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità del ricorso e contestando, nel merito, la ricorrenza delle gravi irregolarità rilevanti ai sensi dell'art. 1129 c.c.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso e ha disposto la revoca. In premessa, il Collegio ha richiamato la struttura dell'istituto, evidenziando che, a fronte di irregolarità gestorie, "anche il singolo condòmino (condòmino di minoranza) […] possa adire l'Autorità Giudiziaria" per ottenere la revoca, quando l'assemblea non vi provveda.

Quanto al fondamento dell'obbligo violato, la motivazione ribadisce che "l'art. 1130 c.c. in tema di attribuzioni dell'amministratore prevede quale primo dovere dello stesso l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea" e che, "coerentemente con tale attribuzione l'art. 1129 co. XII c.c. prevede tra le ipotesi tipizzate di grave irregolarità 'la mancata esecuzione di deliberazioni dell'assemblea'".

Il decreto si sofferma inoltre sul fatto che l'elencazione delle gravi irregolarità in art. 1129 c.c. è considerata non tassativa (nel testo: "elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa") e, soprattutto, che la revoca non viene ricostruita come conseguenza automatica: il giudice è chiamato a verificare, in concreto, l'imputabilità dell'inadempimento e la sua incidenza sul vincolo fiduciario, in un rapporto che il Tribunale riconduce al mandato (con richiamo anche ai profili di responsabilità contrattuale).

Nel merito, dall'esame degli atti il Collegio ha ritenuto provato che "l'amministratore in carica non ha, ripetutamente, eseguito le delibere di volta in volta approvate dall'assemblea dei condomini".

In particolare, quanto ai lavori deliberati sulle facciate, il Tribunale ha rilevato che l'assemblea aveva sì dato priorità ad alcuni lotti, ma aveva anche chiaramente stabilito che "i lavori andassero appaltati per un lotto alla volta", mentre "l'amministratore, invece, aveva predisposto contemporaneamente tre distinti contratti" per i lotti prioritari.

A fronte delle giustificazioni difensive, il Collegio ha concluso che "l'amministratore non abbia correttamente interpretato la volontà assembleare", precisando che la delibera andava letta unitariamente e che la scelta dell'affidamento "uno per volta" era funzionale (anche) a mantenere margini di valutazione sull'operato dell'impresa nei lotti successivi.

La medesima impostazione è stata applicata ai deliberati in materia di TFR. Sul punto, il Tribunale ha richiamato testualmente il contenuto del verbale ("delibera di far depositare l'intero fondo TFR su un conto di accumulo") e ha ritenuto non superata la contestazione di inadempimento, rilevando che "l'amministratore non ha provato di aver eseguito quanto disposto […] né ha fornito giustificazioni".

Analoga valutazione per l'incarico di acquisire offerte assicurative: "l'amministratore non ha provato di aver dato esecuzione" e, per sua stessa ammissione, non aveva interpellato assicurazioni; né la pendenza della raccolta delle quote TFR è stata ritenuta circostanza idonea a giustificare l'inerzia, essendo stata considerata "del tutto irrilevante ai fini dell'esecuzione dei deliberati assembleari".

All'esito, il Tribunale ha valorizzato la reiterazione della condotta omissiva, affermando che "proprio la reiterazione della condotta inadempiente rispetto alla volontà assembleare comporta il venir meno del rapporto fiduciario" tra amministratore e condomini.

Ritenuta dunque integrata una "grave e ripetuta irregolarità nella gestione condominiale" (ricondotta all'art. 1129 co. XII c.c.), il Collegio ha disposto la revoca e ha precisato che tale accertamento "assorbe l'esame degli ulteriori motivi del ricorso in quanto, da sola, sufficiente a determinare la revoca". Le spese sono state poste a carico dell'amministratore, con liquidazione secondo i parametri del D.M. 55/2014 e successive modifiche.

I riferimenti giurisprudenziali

• In tema di spese nei procedimenti di revoca (pur qualificati di volontaria giurisdizione ma con contrapposizione di interessi), la motivazione richiama Cass. civ., sez. VI-2, ord. n. 18576/2014; Cass. civ., sez. II, n. 14742/2006; Cass. n. 15706/2017, oltre a Cass. civ., sez. VI, 27 febbraio 2012.

Considerazioni conclusive

Il decreto conferma che l'obbligo di dare esecuzione alle deliberazioni assembleari (art. 1130 c.c.) rappresenta un dovere primario dell'amministratore e che la mancata attuazione, quando risulti ripetuta e non giustificata, può integrare la grave irregolarità rilevante ai fini della revoca giudiziale (art. 1129 c.c.).

Merita attenzione il passaggio in cui la revoca viene ricostruita come esito di una valutazione non automatica: anche in presenza di condotte riconducibili a ipotesi indicate dal legislatore, il giudice è chiamato a verificare l'imputabilità dell'inadempimento e l'incidenza sul rapporto fiduciario. Il Tribunale, infatti, collega espressamente la revoca alla "reiterazione" delle omissioni e al conseguente venir meno della fiducia, valorizzando la mancanza di prove concrete a sostegno delle giustificazioni addotte.

Sotto il profilo operativo, l'insegnamento è duplice. Da un lato, l'amministratore che ritenga non chiara la portata di un deliberato (o ne ravvisi profili di inattuabilità) non può sostituire discrezionalmente la propria scelta a quella assembleare: la strada fisiologica resta il tempestivo ritorno in assemblea per chiarimenti/integrazioni, oppure l'attivazione dei rimedi previsti dall'ordinamento nei limiti di legge.

Dall'altro lato, per i condomini che intendano promuovere la revoca, diventa centrale documentare: (i) il contenuto del deliberato; (ii) le attività esecutive omesse o difformi; (iii) l'assenza di impedimenti oggettivi e verificabili.

Quanto al perimetro applicativo, i materiali di prassi e giurisprudenza reperibili nell'archivio di settore confermano che la "mancata esecuzione" può rilevare quale grave irregolarità, ma che non sempre la sola riconducibilità formale alla previsione normativa esaurisce la valutazione, dovendo apprezzarsi la gravità in concreto e il riflesso sulla corretta gestione.

In questa prospettiva possono essere utili, per un inquadramento sistematico e per casi analoghi, i seguenti approfondimenti: Revoca dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione; Revoca giudiziale e limiti alla nomina giudiziale; Revoca giudiziale e assenza di automatismi applicativi.

Infine, sebbene il decreto sia focalizzato sulla revoca, va ricordato che l'omessa (o tardiva) esecuzione di una delibera, ove provochi un pregiudizio patrimoniale dimostrabile, può esporre l'amministratore anche a pretese risarcitorie, secondo l'impostazione che riconduce la gestione al paradigma del mandato e della responsabilità contrattuale; sul tema, con taglio applicativo e con riferimenti a casi di perdita di benefici fiscali, cfr. Detrazioni fiscali e responsabilità dell'amministratore.