Revocato l'amministratore che ignora le decisioni giudiziarie e non restituisce le somme indebitamente addebitate

L'art. 1129 c.c. disciplina la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, prevedendo, al comma 11, che ciascun condomino possa richiederla in presenza di gravi irregolarità nella gestione. I commi 12 e 14 individuano alcune ipotesi tipizzate di gravi irregolarità, tra cui l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali e la mancata specificazione del compenso dovuto all'amministratore.

Il Tribunale di Vicenza, con decreto n. 2538/2025 del 19/11/2025, ha accolto il ricorso promosso da due condomine nei confronti dell'amministratore, ravvisando plurime e documentate violazioni degli obblighi gestori e delle prescrizioni normative.

La vicenda

Le ricorrenti avevano chiesto la revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., deducendo:

• L'omessa convocazione dell'assemblea condominiale per l'approvazione:
  • del rendiconto consuntivo relativo all'anno 2023-2024 e del bilancio preventivo 2024-2025;
  • del bilancio consuntivo 2019-2020 e del bilancio preventivo 2020-2021;
  • nonché la mancata riconvocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio consuntivo 2018-2019, a seguito della declaratoria di nullità della delibera del 28/11/2019 intervenuta con sentenza n. 318 del 21/6/2021 del Giudice di Pace di Vicenza;
  veniva inoltre contestato che non fosse mai stata riconvocata l'assemblea per approvare i bilanci dichiarati nulli in via giurisdizionale a partire dall'esercizio 2014-2015, in violazione dell'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.;
• L'omessa esecuzione delle sentenze n. 1998/2022 del Tribunale di Vicenza e n. 237/2024 del Giudice di Pace di Vicenza, entrambe divenute irrevocabili, in violazione dell'art. 1129, comma 12, n. 2, c.c.:
  • la sentenza n. 1998/2022 aveva confermato la decisione del Giudice di Pace (sent. n. 541/2019) di annullare la delibera del 26/10/2017, anche in relazione al riparto delle spese condominiali e alla posizione di esenzione di una delle condomine, nonché al profilo della nomina/riconferma dell'amministratore;
  • la sentenza n. 237/2024 aveva annullato la delibera del 21/4/2022 per avere approvato il bilancio consuntivo 2021-2022 con una ripartizione delle spese non conforme ai criteri millesimali di cui agli artt. 1123 e 1130-bis c.c.;
• L'omessa comunicazione del compenso dell'amministratore e dei relativi dati anagrafici, in violazione dell'art. 1129, commi 12, n. 8, e 14, c.c., profili già accertati come gravi irregolarità contabili in precedenti decisioni (in particolare la sentenza n. 541/2019 del Giudice di Pace di Vicenza, confermata in appello dal Tribunale con la sentenza n. 1998/2022);
• L'apertura, non previamente comunicata all'assemblea, di un secondo conto corrente intestato al condominio, sottoposto all'attenzione dei condomini solo alla successiva assemblea del 31/5/2023, nella quale l'amministratore chiese di mantenerlo;
• Un conflitto di interessi, dedotto dalle ricorrenti in quanto l'amministratore avrebbe percepito somme mai oggetto di valida deliberazione assembleare e non avrebbe restituito i compensi relativi a bilanci dichiarati nulli.

Dalla documentazione prodotta emergeva, inoltre, che il Condominio non aveva dato esecuzione alle statuizioni favorevoli alle ricorrenti contenute nelle suddette sentenze, in particolare quanto alla restituzione delle somme indebitamente addebitate.

Le ricorrenti evidenziavano, altresì, che, nonostante le pronunce avessero regolato le spese processuali in loro favore, si era reso necessario notificare un atto di precetto per complessivi euro 2.817,00, a fronte dell'inerzia dell'amministratore nel porre il condominio in condizione di adempiere.

La decisione

Il Collegio ha ritenuto fondate le doglianze dei condomini ricorrenti, accogliendo integralmente la domanda di revoca.

In motivazione si legge:

«Giova in primo luogo evidenziare che ai sensi dell'art. 1129 co. 11 c.c. è in effetti prevista la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio su ricorso di ciascun condomino allorché egli commetta gravi irregolarità, tra le quali il successivo co. 12 nn. 1, 2 e 8 e co. 14 includono espressamente l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali di cui al co. 2 del medesimo articolo e l'omessa specificazione del compenso dovuto».

Il Tribunale ha dato atto, in particolare, che:

• l'amministratore non aveva ottemperato alle sentenze irrevocabili nn. 1998/2022 del Tribunale di Vicenza e n. 237/2024 del Giudice di Pace di Vicenza, che avevano annullato le delibere del 26/10/2017 e del 21/4/2022.

  In relazione alla prima decisione, il giudice ha ribadito che il Condominio era tenuto a restituire le somme indebitamente addebitate alla condomina beneficiaria dell'esonero deliberato, constando tuttavia che tale restituzione «non risulta avvenuta».

  Con riferimento alla sentenza n. 237/2024, è stato richiamato l'accertamento dell'illegittima ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli millesimali, in violazione degli artt. 1123 e 1130-bis c.c.;

• non era stata convocata l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale 2023-2024 e del bilancio preventivo 2024-2025, né per il consuntivo 2019-2020 e il preventivo 2020-2021, e non risultava intervenuta una nuova approvazione per il bilancio consuntivo 2018-2019.

  Il Giudice ha valorizzato, a tal riguardo, la sentenza n. 318 del 21/6/2021 del Giudice di Pace di Vicenza, che aveva dichiarato nulla la delibera del 28/11/2019 per mancata convocazione di due condomine, ritenendo così integrata la grave irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.;

• l'amministratore aveva omesso la comunicazione del proprio compenso e dei dati anagrafici, in violazione degli artt. 1129, comma 12, n. 8, e comma 14, c.c. Il Tribunale ha richiamato la sentenza n. 541/2019 del Giudice di Pace di Vicenza, che aveva annullato la delibera del 26/10/2017 proprio per la mancata specificazione del compenso e la mancata comunicazione dei dati anagrafici, qualificando tali omissioni come gravi irregolarità ex lege idonee a fondare la revoca;
• era stato aperto un nuovo conto corrente intestato al Condominio senza preventiva informazione all'assemblea: la relativa esistenza emergeva soltanto dal verbale dell'assemblea del 31/5/2023, nel quale si deliberava di mantenerlo, previa chiusura del precedente conto presso altro istituto, profilo anch'esso valorizzato quale irregolarità nella gestione finanziaria condominiale.

Il Tribunale ha, inoltre, richiamato il contesto complessivo in cui tali condotte si sono inserite, valorizzando:

«la copiosa attività giurisdizionale che ha coinvolto il Condominio .... da lui rappresentato a far data dal 2014 almeno e che, per quanto dimesso dalle odierne ricorrenti, risulta aver spesso visto soccombere completamente nelle ragioni di fatto e diritto il Condominio .... ed accogliere invece le dedotte ragioni di annullamento e nullità delle delibere assembleari via via approvate ed impugnate dalle ricorrenti»,

sottolineando come le delibere annullate o dichiarate nulle fossero state adottate in difetto dei presupposti di legge e avessero gravato il condominio di spese processuali «sempre più consistenti», strettamente collegate alla commissione di gravi irregolarità nella gestione degli interessi economici comuni.

Alla luce di tali elementi, il Collegio ha disposto la revoca dell'amministratore «per tutte le ragioni di cui in motivazione», ponendo a suo carico le spese processuali, liquidate in applicazione dei parametri del D.M. 55/2014 per cause di volontaria giurisdizione di valore indeterminabile e bassa complessità.

I riferimenti giurisprudenziali

Nell'interpretare e applicare l'art. 1129 c.c., il Tribunale si attiene alla lettera della norma, che qualifica espressamente come gravi irregolarità la mancata esecuzione di provvedimenti giurisdizionali, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, la mancata comunicazione dei dati anagrafici e professionali e l'assenza di specificazione del compenso, ritenendo che tali condotte, nel caso concreto, giustifichino la revoca su ricorso di singoli condomini.

Considerazioni conclusive

La decisione del Tribunale di Vicenza offre un'applicazione rigorosa delle disposizioni codicistiche in tema di responsabilità gestoria dell'amministratore di condominio, nel quadro concreto caratterizzato da una pluralità di inadempimenti e da un contenzioso protratto nel tempo.

Nel caso esaminato, la reiterata violazione di obblighi fondamentali - esecuzione delle sentenze irrevocabili favorevoli ai condomini, corretta convocazione assembleare per l'approvazione dei rendiconti, comunicazione trasparente di dati personali e professionali e del compenso, gestione chiara dei conti correnti intestati al condominio - è stata ritenuta idonea a integrare le gravi irregolarità ex lege previste dall'art. 1129 c.c., commi 11, 12 e 14, e quindi a fondare la revoca giudiziale su istanza delle singole partecipanti.

Significativo, sul piano applicativo, è il passaggio in cui il Collegio osserva che:

«Alla luce di tutto quanto precede, ritiene allora il Tribunale di accogliere la revoca giudiziale chiesta dell'amministratore […], tenuto conto della copiosa attività giurisdizionale che ha coinvolto il Condominio .... da lui rappresentato a far data dal 2014 almeno […] certamente legate alla commissione di gravi irregolarità nella gestione degli interessi economici del Condominio stesso da parte del suo amministratore».

Ne risulta confermato che, in presenza di condotte che incidono in modo sistematico sulla corretta tenuta della contabilità condominiale, sulla ripartizione delle spese secondo i criteri legali o pattizi e sull'adempimento delle statuizioni giudiziali, il giudice di merito è legittimato a disporre la revoca dell'amministratore, a tutela del buon funzionamento dell'ente di gestione e degli interessi dei singoli partecipanti alle parti comuni.