Revoca giudiziale dell'amministratore solo con irregolarità gravi e concrete

L'amministratore di condominio può essere revocato giudizialmente quando l'inadempimento, valutato in concreto alla luce del mandato e degli obblighi speciali di legge, riveli una gestione non trasparente, scorretta o tale da incidere sul rapporto fiduciario con i condòmini. La mera allegazione di irregolarità contabili, ritardi o scelte gestorie non è sufficiente quando le operazioni risultano tracciate, approvate o ratificate dall'assemblea, non imputabili all'amministratore oppure prive di un concreto pregiudizio per la gestione comune.

La Corte d'Appello di Milano, Sezione Terza civile, con decreto del 14 aprile 2026, R.G.N. 1045/2025 V.G., ha respinto il reclamo proposto da alcuni condòmini contro il decreto del Tribunale che aveva rigettato la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore. Il provvedimento conferma che le ipotesi di grave irregolarità previste dall'art. 1129 c.c. non operano come automatismi espulsivi: il giudice deve verificare gravità, imputabilità, trasparenza della gestione e incidenza della condotta sul corretto svolgimento del mandato.

La vicenda

Alcuni condòmini avevano chiesto la revoca giudiziale dell'amministratore, deducendo una pluralità di condotte ritenute irregolari nell'espletamento dell'incarico. In particolare, venivano contestati:

• la tenuta irregolare del registro di contabilità, con inserimento di spese per interventi elettrici eseguiti da un condomino senza fatture passive e successiva compensazione con oneri condominiali dovuti dal medesimo;
• l'omessa riscossione dei contributi deliberati dall'assemblea nei confronti dello stesso condomino;
• la gestione dei pagamenti relativi al c.d. Superbonus con asserita confusione tra patrimonio personale dell'amministratore e patrimonio condominiale;
• l'omessa esecuzione della delibera relativa al ripristino dell'antenna parabolica;
• l'uso esclusivo di uno spazio comune nelle cantine;
• la convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei rendiconti oltre il termine di novanta giorni previsto dal regolamento condominiale;
• l'abbattimento di due betulle senza autorizzazione dell'ente competente, con possibile esposizione del condominio a sanzioni;
• la mancata sanatoria di asserite irregolarità edilizie nelle cantine, con rischio di decadenza dal beneficio fiscale indicato dai reclamanti.

I reclamanti sostenevano che il Tribunale avesse esaminato isolatamente le singole doglianze, senza considerare che alcune condotte erano tipizzate dall'art. 1129 c.c. come gravi irregolarità e senza valorizzare il quadro complessivo di asserita opacità gestionale. L'amministratore chiedeva il rigetto del reclamo e la condanna alle spese.

La decisione

La Corte ha respinto il reclamo muovendo dalla qualificazione del rapporto tra amministratore e condòmini. L'amministratore svolge un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza; il suo operato va quindi valutato sia alla luce della diligenza richiesta dall'art. 1710 c.c., sia in relazione agli obblighi speciali previsti dalla disciplina condominiale.

Il decreto espone con chiarezza il criterio di valutazione:

"L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascun dei condomini, delle disposizioni sul mandato. È dunque con riferimento alla diligenza del buon padre di famiglia di cui all'art. 1710 c.c., oltre che alle obbligazioni speciali contemplate dall'art. 1129, XI e XII co. c.c., che deve essere valutato il suo adempimento al mandato. Ancora va ricordato come le gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore debbano sempre essere oggetto di valutazione da parte del Giudice [...] trattandosi di provvedimento particolarmente severo che si giustifica solo in via eccezionale, rispetto alla regola ordinaria secondo cui la competenza in materia è riservata alla maggioranza assembleare. Occorre pertanto che l'irregolarità sia manifestazione di una gestione non trasparente e svincolata dai principi di correttezza che debbono informare il rapporto di mandato [...], osservandosi che anche in presenza di irregolarità definite gravi dall'art. 1129 c.c., la norma stessa prescrive che l'amministratore 'può' e non 'deve' essere revocato dall'autorità giudiziaria investita del ricorso."

Applicando tale criterio, la Corte ha escluso che le condotte dedotte integrassero gravi irregolarità.

Quanto alla contabilità dei lavori elettrici, è stata ritenuta decisiva la tracciabilità dell'operazione. La Corte ha osservato che la norma sulla tenuta del registro di contabilità impone l'annotazione dei movimenti in entrata e in uscita, ma non prevede, in termini generali, che ogni spesa debba essere necessariamente documentata da fattura o altro documento fiscale, soprattutto quando non risulti che la prestazione sia stata resa nell'esercizio di attività d'impresa. Il pagamento, avvenuto mediante compensazione con debiti condominiali, era stato annotato nei registri con indicazione della causale; i lavori non erano stati contestati nella loro consistenza ed erano stati approvati dall'assemblea con delibere non impugnate.

Sull'omessa riscossione delle quote, il decreto ha distinto l'obbligo dell'amministratore di riscuotere i contributi dalla valutazione concreta della gravità dell'inerzia. La morosità del condomino era limitata a euro 1.000,00, al netto della compensazione ritenuta legittima; inoltre, vi era una situazione di ritardo diffuso nei pagamenti, anche da parte di alcuni reclamanti, e l'avvio di molteplici azioni giudiziarie avrebbe determinato un aggravio di spese a fronte di rientri spontanei già verificatisi in passato.

La denunciata confusione patrimoniale nei pagamenti collegati al Superbonus è stata esclusa perché l'operazione contestata consisteva nel pagamento anticipato, da parte dell'amministratore, di una fattura di euro 30.000,00 in favore di un fornitore del condominio (si veda anche anticipazione dell'amministratore tracciabile). Proprio la provenienza dei fondi dal conto personale dell'amministratore e la successiva destinazione al pagamento del debito condominiale rendevano l'operazione tracciabile e favorevole alla compagine, avendo consentito il tempestivo adempimento dell'onere. Il riferimento al Superbonus resta confinato alla ricostruzione fattuale dei pagamenti: il decreto non fonda la decisione sull'applicazione attuale del relativo regime fiscale, più volte modificato nel tempo.

In ordine all'antenna parabolica, la Corte ha valorizzato la ratifica assembleare della spesa per il nuovo impianto di ricezione del digitale terrestre. L'antenna installata sul tetto era stata smantellata dall'impresa incaricata dei lavori e non reinstallata perché ritenuta ammalorata e priva di ricambi disponibili. L'assemblea aveva successivamente approvato la soluzione alternativa, ritenendola vantaggiosa; i reclamanti, inoltre, non avevano dedotto di essere stati personalmente privati della ricezione dei canali satellitari, ma avevano riferito soltanto lamentele provenienti da altri condòmini.

Le censure relative all'uso esclusivo di una porzione comune nelle cantine e alla possibile sanatoria edilizia sono state esaminate congiuntamente. L'uso esclusivo risultava autorizzato sin dal 1997 dal precedente proprietario dell'intero stabile, mediante chiusura degli spazi che già escludeva la fruizione comune. Quanto alla possibilità di sanare l'asserita irregolarità nell'ambito delle operazioni agevolate, la Corte l'ha qualificata come mera affermazione dei reclamanti, che avrebbero potuto sottoporre la questione all'assemblea.

Sul ritardo nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei rendiconti, il decreto ha ricordato che l'art. 1130, n. 10, c.c. prevede il termine legale di centottanta giorni dalla chiusura della gestione. Il mancato rispetto di tale termine non è richiamato dall'art. 1129 c.c. come grave irregolarità automatica; una reiterata inosservanza può assumere rilievo se sintomatica di gestione non accurata. Nel caso concreto, il superamento del termine legale risultava verificatosi una sola volta in periodo pandemico. Il termine più breve di novanta giorni previsto dal regolamento condominiale vincolava l'amministratore, ma la sua violazione poteva rilevare ai fini della revoca solo in presenza di un pregiudizio alla buona gestione, circostanza non allegata.

Infine, l'abbattimento delle betulle è stato ricondotto all'iniziativa autonoma dell'impresa incaricata della cura del giardino comune. Sulla base dell'accertamento svolto, la Corte ha escluso che l'evento fosse imputabile all'amministratore quale grave irregolarità nella gestione.

Il reclamo è stato quindi rigettato anche quanto alle spese, con applicazione del principio di soccombenza al procedimento camerale di revoca dell'amministratore.

I riferimenti giurisprudenziali

• Tribunale di Catania, 16 novembre 2018: richiamato dal decreto quale precedente conforme nel ritenere che la revoca giudiziale richieda una valutazione concreta della condotta e della sua idoneità a manifestare una gestione non trasparente o contraria ai doveri del mandato.
• Tribunale di Massa, 20 maggio 2019: indicato nello stesso senso, a conferma della necessità di escludere automatismi tra irregolarità allegata e revoca giudiziale.
• Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192 e Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2864: richiamate sul tema della ratifica assembleare dell'operato dell'amministratore; nel caso deciso, tale principio è stato utilizzato per valorizzare l'approvazione assembleare della spesa relativa al nuovo impianto televisivo.
• Cass. civ., sez. II, ord. 13 novembre 2020, n. 25682: il principio di soccombenza si applica anche al procedimento camerale promosso ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c. e dell'art. 64 disp. att. c.c.; la natura camerale del rito non esclude la condanna alle spese.
• Tribunale di Torino, decreto n. 1768 del 31 luglio 2019: l'omessa immediata attivazione del recupero giudiziale dei crediti condominiali non integra di per sé mala gestio, dovendo l'amministratore valutare l'opportunità dell'azione anche in rapporto all'andamento della gestione e alla concreta morosità.
• Cass. civ., sez. II, n. 15706/2017; Cass. civ., sez. II, n. 11871/2021; Cass. civ., sez. II, n. 25681/2020: gli arresti richiamati in materia confermano che la revoca giudiziale non discende automaticamente dalla mera sussistenza di una condotta tipizzata, ma richiede l'accertamento della gravità concreta e del rischio di pregiudizio per il condominio.
• App. di Trieste, decreto n. 191/2024 del 19 giugno 2025: la revoca è stata ritenuta giustificata in presenza di prelievi di compensi non autorizzati e indebita percezione di somme, condotte idonee a compromettere la fiducia e la corretta amministrazione del patrimonio comune anche in assenza di un danno patrimoniale immediato.
• Tribunale di Napoli, decreto 26 febbraio 2026: in un caso diverso, la mancata canalizzazione dei versamenti sul conto corrente condominiale e la trattenuta di somme nella disponibilità dell'amministratore sono state ritenute condotte idonee a giustificare la revoca, proprio perché incidenti sulla trasparenza e sulla separazione patrimoniale.
• Corte d'Appello di Venezia, 26 ottobre 2018, e Tribunale di Palermo, 14 febbraio 2020: in tema di convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, l'indirizzo più restrittivo distingue tra omessa convocazione e mero ritardo, richiedendo la valutazione concreta della gravità dell'inadempimento, soprattutto quando la tardività sia isolata o giustificata.
• Corte d'Appello di Napoli, ord. 22 aprile 2024, n. 1176, e Tribunale di Napoli, decreto 10 ottobre 2024: l'orientamento più rigoroso attribuisce al mancato o tardivo adempimento dell'obbligo di rendicontazione entro il termine legale un rilievo particolarmente intenso, fino a ritenerlo sufficiente alla revoca quando incide sulla trasparenza e sul controllo assembleare.

Considerazioni conclusive

La revoca giudiziale dell'amministratore presuppone una violazione concretamente idonea a incrinare la trasparenza della gestione, la corretta destinazione delle risorse comuni o il rapporto fiduciario con i condòmini. La linea seguita dal decreto milanese si coordina con gli arresti che escludono automatismi espulsivi anche in presenza di condotte astrattamente riconducibili all'elenco dell'art. 1129 c.c.: la condotta deve essere imputabile, significativa e valutata nel contesto dell'intera gestione, secondo lo schema del mandato e della diligenza richiesta all'amministratore.

Il confronto con i casi in cui la revoca viene invece disposta chiarisce il perimetro applicativo del principio. Prelievi di compensi non autorizzati, indebita percezione di somme, trattenuta di versamenti o mancato transito delle quote sul conto condominiale incidono direttamente sulla separazione patrimoniale e sulla possibilità di controllo da parte dei condòmini; per questo sono normalmente idonei a integrare una grave irregolarità. In tal senso v. revoca per prelievi e compensi non autorizzati e, sul mancato utilizzo del conto dedicato, revoca per mancato uso del conto condominiale.

Le operazioni ricostruibili, annotate nei registri, approvate o ratificate dall'assemblea, oppure sorrette da una ragione gestionale non irragionevole, si collocano su un piano diverso. Nel caso deciso, la compensazione era registrata, l'anticipazione personale dell'amministratore era tracciata e favorevole al condominio, la spesa per l'impianto televisivo era stata ratificata e l'inerzia nel recupero di una morosità contenuta era stata valutata nel contesto di ritardi diffusi e rientri spontanei. La discrezionalità gestoria non elimina gli obblighi di riscossione, ma impedisce di trasformare ogni mancata azione immediata in una causa di revoca; per un approfondimento, v. recupero crediti e gravi irregolarità.

Il tema dei rendiconti conferma la necessità di distinguere le fattispecie. L'orientamento più rigoroso valorizza il mancato rispetto del termine legale di centottanta giorni come indice forte di grave irregolarità, specie in presenza di omissioni reiterate, ritardi sensibili o compromissione del controllo assembleare. L'indirizzo più restrittivo, richiamato anche in materia di convocazione tardiva, richiede invece una verifica caso per caso quando si discuta di un ritardo isolato, di una violazione di termini regolamentari interni o di circostanze oggettive che abbiano inciso sulla gestione; sul punto può vedersi anche il commento sulla convocazione tardiva del rendiconto.

Nel caso deciso, le censure non hanno dimostrato una gestione opaca o svincolata dai principi di correttezza. Le singole condotte, considerate anche nel loro insieme, non hanno superato la soglia della grave irregolarità: la documentazione consentiva di ricostruire le operazioni, l'assemblea aveva approvato o ratificato alcune scelte, taluni fatti non erano imputabili all'amministratore e non era stato allegato un concreto pregiudizio alla buona gestione. Il rigetto del reclamo conferma così che la revoca giudiziale resta uno strumento di tutela della corretta amministrazione condominiale, non un rimedio sostitutivo del dissenso assembleare o della contestazione di scelte gestorie non condivise.