Come dimostrato dal decreto emesso dal Tribunale di S. MC. apua a Vetere in data 08 gennaio 2026 a volte alcuni condomini, pur di liberarsi dell'amministratore, intraprendono la via giudiziaria per ottenere un provvedimento di revoca.
Ma gli stessi non sanno che per instaurare un giudizio di questo tipo non basta semplicemente lamentare carenze nell'amministrazione, a volte anche generiche e che potrebbero essere smentite dal convenuto, ma occorre che effettivamente la gravità dei comportamenti sia tale da intaccare la gestione del condominio ed il rapporto fiduciario tra amministratore e condomino.
Ed il fatto diviene ancora più eclatante quando l'assemblea, anche messa di fronte ad un comportamento che potrebbe giustificare la revoca forzata dell'amministratore, decida prima dell'introduzione del ricorso, con un colpo di spugna, di cancellare il passato in via esplicita o implicita.
Rigettata la domanda di revoca giudiziaria dell'amministratore: il fatto
Il ricorso, introdotto da alcuni condomini ai sensi dell'art. 1129, co. 11, c.c., aveva per oggetto l'istanza di revoca dell'amministratore del condominio per asserite gravi irregolarità nella gestione e, segnatamente:
- mancata messa in sicurezza dei box - garage alla normativa antincendio nei termini indicati dall'assemblea. I lavori erano stati eseguiti dopo tre anni, allorché il locale/i erano stati chiusi per effetto di un provvedimento dei Vigili del fuoco;
- fondi cassa destinati a futuri lavori straordinari utilizzati, invece, per lo svolgimento di attività ordinaria;
- aver omesso di curare con la dovuta diligenza l'azione giudiziaria e la consequente azione esecutiva per il recupero coattivo delle somme dovute dal condominio.
Il Condominio resisteva, affermando che gli addebiti contro lo stesso formulati non costituissero gravi irregolarità tali da giustificare un provvedimento di revoca. Peraltro, il comportamento dell'amministratore era stato ratificato dall'assemblea con delibera successiva al verificarsi degli eventi contestati.
Il Collegio ha rigettato il ricorso con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di lite.
La decisione del Tribunale: insussistenza dei gravi motivi
Il Collegio ha ritenuto che il giudizio introdotto ai sensi dell'art. 1129 c.c. si configura come "un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore, [n .d. a. "al quale"] si applica il principio generale in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino....deve solo provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'ordine gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione".
Applicato questo principio di ordine generale (Cass. Sez. Un. 30 ottobre 2021, n. 13533) al caso concreto il Tribunale ha accertato, dai fatti di causa, che il condominio aveva dimostrato di non essere stato inadempiente, per avere più volte convocato l'assemblea ponendo, all'ordine del giorno, la questione del piano antincendio il cui esame o era stato rinviato, oppure non era stata decisa.
L'amministratore, peraltro, era stato corretto nella gestione della problematica avendo anche diffidato (due volte) i condomini a non utilizzare i garage fino al momento in cui lo stesso non fosse stato adeguato alla normativa vigente. Il tutto, fino a quando l'intervento dei Vigili del fuoco aveva costretto l'assemblea a procedere ai lavori, con l'apertura di un conto corrente dedicato al relativo fondo speciale.
Ineccepibile, quindi, la decisione del Tribunale non solo per tale profilo ma anche per le ulteriori doglianze contro il comportamento dell'amministratore, il quale aveva dimostrato la correttezza del suo operato.
Il grado della gravità nei motivi per la revoca giudiziaria dell'amministratore
La norma che ci interessa è l'art. 1129, comma 11, c.c. che - come sappiamo - concerne sia la revoca assembleare dell'amministratore, alla quale si può pervenire in qualsiasi momento con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., sia quella pronunciata dal giudice su ricorso di uno o più condomini.
In questo caso è fondamentale la sussistenza dei c.d. "gravi motivi" che possono giustificare l'intervento di un soggetto terzo (appunto il Tribunale) nell'ambito della gestione condominiale che è prerogativa dell'assemblea.
L'accertamento dei gravi motivi è demandato all'attività del giudice, il quale valuta la sussistenza degli estremi per potere ricondurre la condotta dell'amministratore nell'ambito di una violazione dei suoi doveri di mandatario. Ne consegue che il grado della gravità della irregolarità assume un ruolo decisivo per determinare la revoca forzata dell'amministratore, come affermato nella stessa decisione che, con riferimento alla giurisprudenza consolidata ha affermato che "le condotte che possono giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore devono avere una apprezzabile potenzialità lesiva dei diritti vantati dalla collettività".
A titolo meramente esemplificativo, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129, comma 9, c.c.), salvo espressa dispensa dell'assemblea. Il Codice civile, pur sancendo un dovere non derogabile in capo al rappresentante condominiale, non ha previsto una sanzione precisa per la revoca giudiziale nel caso di inottemperanza, né questa è stata inserita nell'ambito della casistica, esemplificativa e non esaustiva, di cui all'art. 1129, commi 11 e 12, c.c. A questo proposito i giudici di merito (Trib.
Messina 16 luglio 2025) hanno disposto la rimozione dell'amministratore che inerte quando la morosità gestionale abbia aggravato la situazione debitoria (nella specie il debito era notevolmente cresciuto rispetto all'anno precedente).
Altro caso di interesse è quello che concerne la domanda dei condomini di prendere visione della documentazione contabile, alla quale deve corrispondere il dovere dell'amministratore di soddisfare tale richiesta nei modi previsti dalla legge. Anche in questo caso e nella prospettiva che l'inerzia informativa possa rivestire i caratteri di grave irregolarità, il giudice è chiamato a valutare se la tempistica nella mancata risposta sia inquadrabile negli estremi di cui al citato art. 1129 c.c. È evidente, infatti, che non un ritardo occasionale ma una condotta protratta nel tempo è motivo determinante per la revoca dell'amministratore da parte del giudice (Trib. Palermo 05 dicembre 2025).
Certamente, se le gravi irregolarità poste a fondamento dell'istanza di regola rientrano in una delle ipotesi formulate dall'art. 1129 c.c., si può presumere che vi sia una minore discrezionalità del giudice nella loro valutazione, essendo sufficiente che il fatto si sia verificato (e l'amministratore non ne abbia fornita la prova contraria) per non dover indagare sull'aspetto qualitativo e quantitativo dell'irregolarità. (per un caso in cui, nonostante la denuncia di gravi irregolarità, il ricorso di un solo condòmino è stato rigettato si veda revoca giudiziale e ricorso del singolo)
