La transazione è il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti (art. 1965 c.c.).
La transazione è valida quando riguarda una situazione giuridica incerta, cioè un rapporto su cui le parti non hanno una visione concorde. Perché si possa parlare di transazione, è essenziale che entrambe le parti rinuncino a qualcosa: ad esempio, una parte può accettare un pagamento ridotto, l'altra può rinunciare a contestare ulteriormente. Queste concessioni servono a chiudere la controversia o a prevenirla.
Si ricorda che l'amministratore, nell'ambito dei suoi poteri, non può concludere accordi transattivi che comportino concessioni, come la rinuncia a interessi o la dilazione del pagamento, senza una preventiva autorizzazione dell'assemblea.
Quali conseguenze potrebbe subire l'amministratore di condominio che concluda autonomamente transazioni con condomini morosi, senza preventiva autorizzazione assembleare? Potrebbe configurarsi una grave irregolarità tale da giustificare la sua revoca giudiziale?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Foggia (Decreto del 6 ottobre2025) che ha esaminato anche il problema dell'efficacia della ratifica successiva da parte dell'assemblea: se l'accordo viene approvato in un secondo momento, può questo sanare l'iniziale mancanza di autorizzazione e far venir meno l'irregolarità?
La vicenda
Alcuni condomini chiedevano al giudice la revoca dell'amministratore, accusandolo di gravi irregolarità nella gestione. In particolare i ricorrenti ritenevano illegittimo un accordo transattivo che l'amministratore aveva concluso con un condomino moroso, senza aver ottenuto prima l'autorizzazione dell'assemblea né una ratifica successiva.
A parere dei condomini tale accordo aveva comportato un'uscita di cassa di 3.860,38 euro, poi inserita nel rendiconto 2023/2024 e ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi.
Secondo i ricorrenti, quindi, l'amministratore aveva agito arbitrariamente, addebitando a tutti una spesa derivante da una transazione che riguardava una controversia personale tra il condominio e il condomino moroso, nata da un decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace e successivamente opposto.
In quella causa, il condomino era stato condannato a pagare circa 2.773 euro per spese condominiali arretrate.
L'amministratore, dal canto suo, riteneva legittimo il proprio operato, sostenendo che il rendiconto contenente la spesa contestata era stato regolarmente approvato dall'assemblea.
Inoltre faceva presente che la transazione aveva avuto effetti positivi per il condominio, permettendo di chiudere due contenziosi pendenti e di recuperare circa 10.000 euro in pochi mesi, rinunciando solo a circa 3.000 euro di spese legali. In ogni caso sosteneva che l'accordo transattivo, pur privo di autorizzazione preventiva, non costituiva di per sé una grave irregolarità tale da giustificare la revoca.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato torto ai condomini ricorrenti. Secondo il Collegio giudicante, l'irregolarità contestata all'amministratore non è sufficiente, da sola, a giustificare la sua revoca.
A sostegno di questa posizione il Tribunale ha evidenziato la mancanza di elementi concreti idonei a dimostrare un danno grave e reale alla gestione del condominio.
Del resto i ricorrenti si sono limitati a contestare l'accordo transattivo in quanto tale, senza entrare nel merito del suo contenuto né indicare quali effetti negativi avrebbe prodotto sull'amministrazione complessiva.
Come ha notato il Collegio giudicante, dall'analisi del testo dell'accordo è emerso invece che le parti hanno voluto chiudere due controversie: una legata al decreto ingiuntivo per il mancato pagamento degli oneri condominiali del 2018/2019, e l'altra relativa all'impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto 2020/2021.
Il condomino moroso coinvolto si è impegnato a rinunciare al secondo giudizio e a versare oltre 10.000 euro per oneri condominiali riferiti al rendiconto 2021/2022.
In cambio, il condominio ha rinunciato a circa 3.000 euro, somma che comprendeva principalmente spese legali legate ai procedimenti precedenti (non recuperabili).
Il Tribunale ha evidenziato che l'accordo transattivo ha portato benefici concreti al condominio, consentendo di chiudere una controversia complessa e prolungata, e di recuperare in tempi rapidi una somma rilevante.
Le spese legali, peraltro, non sarebbero state comunque recuperabili, vista la revoca del decreto ingiuntivo da parte del Giudice di Pace. Inoltre, l'abbandono del giudizio di impugnazione da parte del condomino ha rappresentato un ulteriore beneficio per la collettività.
Considerazioni conclusive
In base all'articolo 1135 c.c., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutte le spese di interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che riguardano tali spese. È invece necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108 c.c., terzo comma, solo quando la transazione ha per oggetto diritti reali comuni (Cass. civ., sez. II, 16/01/2014, n. 821). Di conseguenza l'amministratore non può autonomamente concludere una transazione o un accordo che comporti rinunce, dilazioni o modifiche dell'importo dovuto da un condomino moroso.
Questa considerazione trova conferma nell'art. 1129 c.c., comma 9, che obbliga l'amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, con ciò confermando che non rientra, quindi, tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell'assemblea (Cass. civ., sez. VI, 12/08/2022, n.24808).
Tuttavia l'approvazione del rendiconto contenente la spesa contestata relativa alla transazione, può costituire ratifica dell'attività illecita posta in essere dall'amministratore in assenza di una preventiva autorizzazione.
In ogni caso si deve considerare per giustificare la revoca dell'amministratore, serve una valutazione concreta del pregiudizio arrecato alla collettività condominiale.
Solo se l'amministratore ha compromesso seriamente la gestione o ha impedito il funzionamento regolare dell'amministrazione, il giudice può intervenire per rimuoverlo.
