La mancata approvazione del rendiconto nei termini di legge integra grave irregolarità e comporta la revoca giudiziale

L'art. 1129, comma 11, c.c. disciplina la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, indicando (anche) le gravi irregolarità che possono fondarla, elencate in via non tassativa al comma 12 della medesima disposizione. Tra queste rientra l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale (art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.), obbligo che si coordina con l'art. 1130, comma 1, n. 10), c.c., il quale impone di redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. Sul punto, in giurisprudenza è costante l'attenzione al profilo della trasparenza contabile e del controllo dei condomini sulla gestione.

Con decreto n. 3441/2025, reso all'esito dell'udienza camerale del 19 dicembre 2025 (previo deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c.), il Tribunale di Foggia ha esaminato i presupposti della revoca giudiziale dell'amministratore in una vicenda connotata dal mancato rispetto della tempistica legale di convocazione dell'assemblea finalizzata all'approvazione dei rendiconti.

La vicenda

Alcuni condomini hanno adito l'autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell'amministratrice, deducendo gravi irregolarità connesse alla mancata tempestiva gestione del ciclo rendicontativo e, in particolare, alla convocazione non conforme ai termini di legge delle assemblee chiamate ad approvare i rendiconti consuntivi.

L'amministratrice ha chiesto il rigetto, eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'azione, sul presupposto della propria conferma assembleare del 18 dicembre 2025 (e dell'assenza di una prorogatio). Nel merito ha sostenuto che l'iter di approvazione fosse in via di definizione, richiamando l'intenzione (già prospettata in assemblea) di sottoporre i bilanci consuntivi a una successiva riunione.

Dagli atti richiamati nel decreto risulta, in sintesi, che: l'assemblea del 17 luglio 2024, convocata per l'approvazione del rendiconto consuntivo 2023 e del preventivo 2024, non aveva portato all'approvazione dei rendiconti; era poi stata indetta un'ulteriore assemblea (9-10 novembre 2025) il cui ordine del giorno non recava l'approvazione dei rendiconti; solo in pendenza del procedimento era stata convocata assemblea per il 18 dicembre 2025, nella quale i rendiconti 2023 e 2024 venivano approvati.

Il decreto evidenzia, inoltre, la reiterazione della prassi, poiché nella riunione del luglio 2024 risultavano portati in trattazione anche bilanci di annualità ulteriori (2021 e 2022), a loro volta non approvati in precedenza nei tempi dovuti.

La decisione

È stata rigettata l'eccezione preliminare d'inammissibilità, rilevandosi che l'amministratrice era stata regolarmente confermata dall'assemblea e che, pertanto, non operava un regime di prorogatio.

Nel merito, il Collegio ha aderito all'impostazione secondo cui l'espressione "può" contenuta nell'art. 1129, comma 11, c.c. va intesa nel senso che la revoca può intervenire in via assembleare oppure in via giudiziale su ricorso del singolo condomino; tuttavia, una volta accertata la sussistenza dei presupposti normativi, la revoca giudiziale non è rimessa a una scelta meramente facoltativa. In particolare:

"il Tribunale accerta la sussistenza dei presupposti normativamente previsti per la revoca non 'può' ma deve revocare l'amministratore di condominio. Si ritiene, di conseguenza, che la norma introduca una presunzione iuris tantum di gravità nell'inadempimento, vincibile solo ove l'amministratore dimostri di aver adempiuto o di non aver potuto adempiere per causa ad egli non imputabile (Cass. civ., Sez. Un., n. 13533/2001) o che l'inadempimento non possa considerarsi grave sempre perché a lui non pienamente imputabile (cfr. anche decreto Trib. Bari R.G. n. 00002780/2025 del 16/12/2025; Corte Appello Milano N. r.g. 730/2025 del 03/12/2025)."

Non è stato condiviso l'orientamento (richiamato nel decreto con precedenti di merito) che subordina la revoca alla prova di conseguenze concretamente pregiudizievoli per i condomini, poiché tale opzione interpretativa finirebbe per sovrapporre la verifica della gravità dell'inadempimento (piano della rimozione dall'incarico) al distinto profilo del risarcimento del danno:

"Tale orientamento non appare condivisibile perché, richiedendo necessariamente un pregiudizio, rischia di confondere il piano della risoluzione del contratto di amministrazione condominiale, sul quale rileva esclusivamente la gravità dell'inadempimento, con il piano risarcitorio..."

Quanto alla specifica condotta, il decreto individua la grave irregolarità nella vicenda della mancata approvazione (nei tempi dovuti) dei rendiconti consuntivi 2023 e 2024, ricostruita attraverso il dato - ritenuto decisivo - della convocazione oltre il termine di 180 giorni previsto dall'art. 1130, comma 1, n. 10), c.c. Le giustificazioni addotte (esigenze organizzative e calendarizzazione di una successiva assemblea) sono state reputate non idonee, in difetto di cause non imputabili o di elementi tali da escludere la gravità dell'inadempimento. In tale prospettiva:

"il solo ritardo nella convocazione delle assemblee per l'approvazione dei rendiconti costituisce di per sé motivo di revoca per grave irregolarità e quindi è sufficiente da solo a fondare la presente decisione."

L'amministratrice è stata quindi revocata dall'incarico e condannata alle spese di lite secondo il principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., in linea con l'indirizzo delle Sezioni Unite richiamato nel decreto e con l'orientamento che riconosce natura contenziosa ai procedimenti camerali di revoca, con applicazione del criterio di soccombenza anche a tali procedimenti (Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2004, n. 20957; Cass., Sez. Un., 31 ottobre 2022, n. 32061; v. anche Cass. 16 gennaio 2024, n. 1569).

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 13533/2001: sulla presunzione iuris tantum di gravità dell'inadempimento, superabile con la prova dell'adempimento o della non imputabilità, richiamata in via sistematica anche in tema di revoca dell'amministratore;
• Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2004, n. 20957 e Cass., Sez. Un., 31 ottobre 2022, n. 32061: sull'applicabilità del criterio di soccombenza ex art. 91 c.p.c. nei procedimenti camerali di natura contenziosa, come quelli di revoca dell'amministratore (richiamate anche nel commento a Cass. 16 gennaio 2024, n. 1569);
• Cass. 16 gennaio 2024, n. 1569: ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione avverso il decreto della Corte d'Appello che decide sul reclamo in materia di revoca ex art. 1129 c.c., ribadendo la specialità del rito camerale e confermando il regime delle spese secondo il principio di soccombenza;
• Cass. 30 novembre 2017, n. 28764: ha chiarito che l'approvazione tardiva dei rendiconti intervenuta nelle more del procedimento di revoca non "sana" l'inadempimento dell'amministratore, né lo esime dalla revoca ove ne ricorrano i presupposti ( "L'amministratore che presenta i rendiconti in ritardo");
• Corte d'Appello di Napoli, ord. 22 aprile 2024, n. 1176: ha affermato che "il non rendere il conto della gestione rileva di per sé ai sensi dell'art. 1129 c.c. come grave irregolarità, al pari dell'omessa convocazione dell'assemblea per la sua approvazione, che al più tardi deve avvenire nei 180 giorni prescritti dall'art. 1130, ultimo comma, c.c.", precisando che: il solo ritardo nella presentazione del rendiconto è sufficiente per revocare l'amministratore; non è necessario dimostrare un danno concreto; non rileva l'intervenuta approvazione del rendiconto ( "La grave responsabilità dell'amministratore in caso di mancata presentazione del rendiconto");
• Trib. Napoli, decreto 10 ottobre 2024: ha revocato l'amministratore per aver omesso di presentare il rendiconto 2022 e di convocare l'assemblea per rendere il conto della gestione 2023, valorizzando l'omessa/tardiva presentazione come grave irregolarità tipica ex art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. ( "La revoca dell'amministratore per omissione del rendiconto condominiale annuale");
• Trib. Santa Maria Capua Vetere 7 novembre 2023: ha ritenuto legittima la revoca giudiziale per presentazione del rendiconto oltre i 180 giorni (anche se poi approvato), sottolineando che la riforma consente la revoca anche per la mancata presentazione del rendiconto di un solo anno e che la gravità è normativamente tipizzata, senza margini per sindacare la "gravità" in concreto ( "Si può revocare l'amministratore che non redige annualmente il bilancio?");
• Trib. Genova, decreto 11 aprile 2025: ha accolto il ricorso di revoca, valorizzando la mancata redazione e sottoposizione del rendiconto all'assemblea entro 180 giorni e la mancata/ritardata consegna della documentazione giustificativa, ribadendo che l'amministratore deve provare l'inesistenza delle gravi irregolarità ( "Gravi irregolarità dell'amministratore");
• Trib. Roma (decreto "curia capitolina"): ha ritenuto che l'omessa rendicontazione per un triennio violi l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., evidenziando che la tenuta del conto è annuale e che l'assemblea deve essere convocata per l'approvazione entro 180 giorni, sicché le violazioni reiterate integrano gravi irregolarità ( "Se l'amministratore non consegna il rendiconto");
• Trib. Palermo, decreto 14 febbraio 2020 e Corte d'Appello di Venezia, 26 ottobre 2018: orientamento più restrittivo, che nega l'esistenza di un automatismo tra la mancata convocazione dell'assemblea ordinaria entro 180 giorni e la revoca, evidenziando che l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. menziona solo l'"omessa convocazione" e non anche la convocazione tardiva entro i 180 giorni o il mancato rispetto di termini regolamentari ( articolo con commento a Trib. Palermo 2020 e App. Venezia 2018);
• Corte d'Appello (in riforma di Trib. Bologna): in un caso di ritardo di sei mesi nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, ha escluso che tale ritardo integri automaticamente la "grave irregolarità" ex art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., valorizzando la necessità di redigere il bilancio anche per importanti lavori straordinari e il carattere isolato dell'inadempimento, oltre alla regolarità delle precedenti gestioni;
• Trib. Lecco, decreto 21 luglio 2025 e Trib. Nola, decreto 31 marzo 2025: si collocano nel medesimo filone restrittivo, sottolineando che le gravi irregolarità tipiche non comportano ex se la revoca automatica, ma richiedono un prudente apprezzamento della loro "gravità" in concreto, negando che la sola riconducibilità del fatto all'elenco del comma 12 basti a giustificare la revoca;
• Trib. Palermo, decreto 2025: ha ricollegato la revoca a condotte di perdurante opacità informativa e omessa rendicontazione/documentazione, evidenziando che l'elenco dell'art. 1129 c.c. è tipico ma non tassativo e che qualsiasi comportamento che comprometta in modo grave la trasparenza e il rapporto fiduciario può integrare una grave irregolarità ;
• Trib. Brescia, Sez. II, 20 settembre 2024, n. 14100 e Trib. Napoli Nord, Sez. I, 5 aprile 2025, n. 159: in linea con l'orientamento rigoroso, affermano che l'omessa redazione del rendiconto e la conseguente mancata convocazione per l'approvazione legittimano la revoca giudiziale (sul punto, v. anche i commenti di sintesi in tema di obblighi di rendicontazione);
• Profili "storici" e di sistema: la giurisprudenza sulla dimensione annuale del rendiconto (Cass. 10 febbraio 2014, n. 2878, e Cass. 22 marzo 2017, n. 7395, in tema di anno di gestione) conferma che la gestione condominiale è strutturata su cicli annuali, cui si collega il termine dei 180 giorni ( "Come redigere il rendiconto condominiale?").

Considerazioni conclusive

Il decreto del Tribunale di Foggia valorizza in modo particolarmente rigoroso la funzione di trasparenza e controllo sottesa agli artt. 1129 e 1130 c.c., ritenendo che, in assenza di specifiche cause non imputabili, il superamento del termine di 180 giorni previsto per la convocazione dell'assemblea deputata all'approvazione del rendiconto integri una grave irregolarità idonea, da sola, a fondare la revoca.

Questa impostazione si colloca nel solco di un orientamento giurisprudenziale ampio e recente, che attribuisce al mancato o tardivo adempimento dell'obbligo di rendicontazione e convocazione un rilievo di per sé sufficiente alla revoca:

• valore tendenzialmente generale assume il principio, espresso fra l'altro da Corte d'Appello di Napoli, ord. 22 aprile 2024, n. 1176, secondo cui il "non rendere il conto" e l'omessa convocazione nei 180 giorni costituiscono, di per sé, gravi irregolarità tipizzate, senza necessità di dimostrare un pregiudizio patrimoniale concreto o di valorizzare l'approvazione successiva del rendiconto;
• la stessa linea emerge in varie pronunce di merito (Trib. Napoli 10 ottobre 2024; Trib. Reggio Calabria 2024; Trib. Genova 11 aprile 2025; numerose decisioni di Tribunali e Corti d'Appello richiamate nella dottrina di settore), tutte convergenti nell'idea che la mancata presentazione/convocazione entro 180 giorni, soprattutto se reiterata o riferita a più annualità, incide direttamente sul vincolo fiduciario con i condomini e integra una grave irregolarità "tipica", tendenzialmente non rimodulabile in termini di "scarsa gravità".

Accanto a questo filone, si registra però un orientamento più restrittivo, che la nota correttamente richiama - pur criticandolo - e che merita di essere tenuto distinto, perché limita l'automatismo tra ritardo e revoca:

• secondo App. Venezia 26 ottobre 2018 e Trib. Palermo 14 febbraio 2020, ripresi da ulteriori arresti successivi (Trib. Lecco 21 luglio 2025; Trib. Nola 31 marzo 2025), la previsione dell'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. riguarda testualmente l'"omessa convocazione" e non anche la "convocazione tardiva" o la violazione di termini regolamentari interni: non ogni ritardo integra automaticamente una grave irregolarità, dovendo il giudice apprezzare in concreto la gravità dell'inadempimento;
• nella medesima logica si colloca la decisione (in sede di reclamo) che, pur riconoscendo un ritardo di sei mesi nella convocazione dell'assemblea, ha escluso la revoca in ragione delle giustificazioni oggettive (necessità di includere lavori straordinari complessi) e del carattere isolato dell'inosservanza, a fronte di pregresse gestioni regolari.

Questi orientamenti, pur non esigendo sempre la prova di un danno patrimoniale specifico, accentuano la necessità di una valutazione caso per caso della "gravità", ridimensionando l'idea di una revoca "automatica" ogni qual volta il termine di 180 giorni sia superato.

Si tratta quindi di principi con valore applicativo condizionato: operano soprattutto in presenza di ritardi contenuti, episodici e assistiti da ragioni oggettive, in assenza di altri profili di opacità gestionale.

Il decreto del Tribunale di Foggia si colloca invece fra i provvedimenti che, pur riconoscendo la non tassatività dell'elenco delle gravi irregolarità, attribuiscono alla violazione del combinato disposto degli artt. 1129, comma 12, n. 1, e 1130, comma 1, n. 10, c.c. un peso normativo proprio: la scelta legislativa di tipizzare la fattispecie (omessa convocazione per l'approvazione del rendiconto) sarebbe indice di una presunzione di gravità dell'inadempimento, che il giudice non può "declassare" se non a fronte di concreta prova di non imputabilità o di circostanze eccezionali.

In questa prospettiva, il principio affermato dal decreto - "il solo ritardo nella convocazione delle assemblee per l'approvazione dei rendiconti costituisce di per sé motivo di revoca" - assume un valore tendenzialmente generale, ma trova conferma soprattutto nei casi in cui:

• il ritardo sia sensibile e non di pochi giorni;
• vi sia reiterazione della prassi (più annualità accorpate, consuntivi presentati con anni di ritardo, mancata approvazione per lunghi periodi);
• l'amministratore non abbia dato tempestiva informazione ai condomini delle difficoltà e non abbia convocato alcuna assemblea chiarificatrice;
• non risultino cause oggettive non imputabili (ad es. eventi eccezionali, complessità contabili non dipendenti dall'amministratore, impedimenti normativi).

In chiave applicativa, occorre dunque tenere distinti almeno due piani:

1. Il dato normativo: l'art. 1130, comma 1, n. 10), c.c. impone di convocare l'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (termine che riguarda la comunicazione della convocazione, non necessariamente la data di svolgimento della riunione); la mancata o tardiva predisposizione del rendiconto e la mancata convocazione per la sua approvazione rientrano tra le ipotesi tipiche di grave irregolarità ex art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.
2. Il tema interpretativo: il rapporto tra "omessa convocazione" e convocazione tardiva non è univocamente risolto. Una parte della giurisprudenza - cui appartiene il decreto di Foggia, insieme ad App. Napoli 2024 e a numerosi Tribunali - tende a equiparare, ai fini della revoca, l'inadempimento al termine legale a una grave irregolarità autonoma, senza necessità di provare un pregiudizio ulteriore; un'altra parte, più restrittiva, insiste invece sulla valutazione concreta della gravità, negando automatismi e riservando la revoca ai casi in cui il ritardo si traduca in reale opacità gestionale o in una compromissione significativa del controllo assembleare.

Resta fermo che l'onere di allegazione e prova di circostanze idonee a escludere imputabilità o gravità dell'inadempimento grava sull'amministratore, coerentemente con l'impostazione accolta dal decreto di Foggia e con l'indirizzo che richiede all'amministratore di provare l'inesistenza delle gravi irregolarità contestate (Trib. Genova 11 aprile 2025).

In presenza di impedimenti oggettivi alla tempestiva predisposizione del rendiconto, è prudente (e spesso decisivo) che l'amministratore informi tempestivamente i condomini e convochi comunque un'assemblea chiarificatrice, così da evitare che l'inerzia si traduca in opacità gestionale e che il ritardo venga qualificato come "grave irregolarità".

Va inoltre ricordato che il quadro normativo ha conosciuto, in passato, interventi eccezionali (connessi all'emergenza epidemiologica da Covid-19) che hanno inciso sul termine di cui all'art. 1130, comma 1, n. 10), c.c.: l'art. 63-bis L. 13 ottobre 2020, n. 126, ha sospeso il termine fino alla cessazione dello stato di emergenza, con proroghe sino al 31 marzo 2022 e nuovo termine ultimo al 30 settembre 2022 per le gestioni interessate. Si tratta però di misure speciali e temporalmente circoscritte, da verificare caso per caso in relazione all'annualità di gestione interessata.

Alla luce del quadro giurisprudenziale, il principio affermato dal Tribunale di Foggia - "il solo ritardo nella convocazione delle assemblee per l'approvazione dei rendiconti costituisce di per sé motivo di revoca" - appare coerente con l'orientamento maggioritario più rigoroso, specie quando il ritardo sia significativo, reiterato e privo di giustificazioni, ma non va letto come regola assoluta insensibile alle peculiarità del caso concreto, alla luce degli arresti che, in situazioni marginali o giustificate, negano l'automatismo della revoca.

In concreto, la linea di condotta maggiormente cautelativa resta quella di: predisporre il rendiconto annuale nei tempi utili; inviare la convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio; evitare l'accorpamento di più annualità se ciò dipende da ritardi pregressi; documentare in modo puntuale eventuali impedimenti non imputabili; informare senza indugio i condomini e, se necessario, convocare un'assemblea informativa.

In difetto, soprattutto laddove il ritardo si protragga o si ripeta, il rischio di una revoca giudiziale per grave irregolarità - secondo il modello accolto dal decreto di Foggia e dai più recenti arresti di merito - diviene elevato.