L'anticipazione dell'amministratore non è grave irregolarità se evita danni e resta pienamente tracciabile

L'art. 1129, dodicesimo comma, c.c. elenca le gravi irregolarità che possono condurre alla revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. L'elenco ha natura esemplificativa: dottrina e giurisprudenza riconoscono che anche condotte non espressamente previste dalla norma possono essere qualificate come gravi irregolarità, ove idonee a incrinare il rapporto fiduciario tra i condomini e chi gestisce l'ente.

La valutazione della gravità deve essere necessariamente condotta in concreto, verificando se il comportamento contestato abbia inciso negativamente sulla gestione delle parti comuni o abbia determinato, o seriamente messo a rischio, un pregiudizio economico per il condominio.

Tra le ipotesi che la giurisprudenza tende a ricondurre alle gravi irregolarità rientrano, in particolare, la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio, nonché la gestione del conto secondo modalità idonee a generare confusione tra il patrimonio dell'ente e quello personale dell'amministratore (art. 1129, comma 7 e comma 12, n. 4, c.c.), così come l'esecuzione di pagamenti senza preventiva autorizzazione assembleare, quando manchi una successiva ratifica e l'operazione non risulti oggettivamente utile e trasparente nella rendicontazione.

La vicenda

Nel procedimento R.G. n. 5007/2025, alcuni proprietari esclusivi di unità immobiliari hanno proposto ricorso ex art. 1129 c.c., chiedendo la revoca giudiziale dell'amministratore. Le doglianze riguardavano una pluralità di profili di gestione, riferiti in larga parte all'esercizio 2022.

In primo luogo veniva contestata la tenuta del registro di contabilità relativo alla gestione 2022, ritenuto dai ricorrenti falsamente compilato per la genericità di alcune voci di spesa e per la mancanza di idonea documentazione a supporto di interventi elettrici, che sarebbero stati compensati con le rate dovute da un condomino senza emissione di fattura né prova delle spese.

Il Tribunale, preso atto delle difese dell'ex amministratore e della mancata produzione in atti di tutta la documentazione contestata, ha escluso che tale censura trovasse riscontro sufficiente nelle risultanze processuali, ritenendo attendibile, in particolare, l'autocertificazione degli esborsi sottoscritta dal condomino interessato.

Un secondo profilo atteneva alla mancata riscossione, nell'anno 2022, di alcune rate condominiali dovute da un condomino. L'ex amministratore ha riconosciuto che quattro rate non risultavano versate e che altre due erano state in parte compensate con il controcredito del condomino per lavori eseguiti.

Il Collegio ha qualificato tale condotta come significativa irregolarità - in quanto l'amministratore non aveva intrapreso alcuna azione giudiziale di recupero - ma l'ha ritenuta, nel complesso, non di gravità tale da giustificare la revoca, stante il carattere isolato (limitato a una sola gestione), l'importo contenuto (inferiore a 1.000 euro) e la possibilità di un errore scusabile, anche alla luce del numero elevato di movimenti annui e di partecipanti.

La contestazione centrale, oggetto di particolare approfondimento, riguardava la gestione delle somme connesse ai lavori straordinari beneficiari del Superbonus 110%. I ricorrenti lamentavano che, nel rendiconto separato relativo a tali spese, emergessero divergenze tra gli importi indicati nel rendiconto stesso e quelli risultanti dal registro di contabilità, nonché movimenti da conti ritenuti estranei al condominio.

In tale ambito veniva censurata, in particolare, l'anticipazione di euro 30.000,00 effettuata dall'amministratore su conto corrente condominiale, presentata come versamento personale volto a sopperire alla mancanza di fondi sul conto dedicato alle opere straordinarie, dovuta al mancato versamento delle quote da parte di alcuni condomini.

Secondo i ricorrenti, questa modalità di intervento avrebbe determinato "grave disordine contabile" e ingenerato confusione tra il patrimonio personale dell'amministratore e quello condominiale.

L'amministratore ha chiarito che la differenza tra le uscite risultanti dal registro e quelle iscritte nel rendiconto dipendeva dall'adozione di differenti criteri (di cassa e di competenza), e che taluni versamenti erano stati oggetto di "giroconto" dal conto ordinario a quello straordinario per rimediare a errori di imputazione da parte dei condomini.

Quanto alla somma di euro 30.000,00, ha precisato di averla anticipata unicamente per evitare sanzioni e la decadenza dal beneficio fiscale, versandola sul conto corrente intestato al condominio e tracciandone integralmente il flusso, in modo da escludere ogni commistione tra i patrimoni.

Ulteriori censure riguardavano: la pretesa mancata esecuzione di una delibera assembleare relativa al ripristino dell'antenna satellitare, a fronte della quale il giudice ha rilevato che l'impianto era stato sostituito e la relativa spesa ratificata con l'approvazione del rendiconto; l'asserita realizzazione abusiva di cantine in aree comuni, rispetto alla quale il Tribunale ha ritenuto efficace e pertinente l'autorizzazione rilasciata dall'originario proprietario dello stabile, richiamata dai resistenti; la violazione del termine regolamentare di 90 giorni per la convocazione dell'assemblea di approvazione del rendiconto, che i condomini ritenevano idonea a fondare la revoca; la gestione degli interventi su alcune betulle insistenti sulle parti comuni, per le quali era stata conferita delega a una ditta poi sanzionata dall'autorità amministrativa; infine, il paventato rischio di perdita del Superbonus per presunti abusi edilizi nelle parti comuni, prospettato però in termini meramente ipotetici e non dimostrato in giudizio.

La decisione

Il Tribunale di Milano ha esaminato puntualmente ciascuna contestazione, escludendo, di volta in volta, la sussistenza di irregolarità gravi in senso tecnico-idonee a giustificare la revoca ex art. 1129 c.c.

In relazione all'anticipazione delle somme necessarie alla prosecuzione dei lavori coperti dal Superbonus 110%, il Collegio ha affermato che, alla luce delle giustificazioni fornite, non è ravvisabile il lamentato disordine nella gestione dei conti. Viene testualmente chiarito che:

"Alla luce delle giustificazioni offerte, non è ravvisabile il lamentato disordine nella gestione dei conti. Il Collegio tiene a rimarcare che l'amministratore non solo non ha creato un danno economico al condominio ma ha addirittura evitato che esso si verificasse, anticipando di tasca sua una significativa somma di denaro per evitare la decadenza dal beneficio fiscale a causa dell'inadempimento di alcuni condomini, ponendo così in essere una condotta cui non era tenuto per legge in ragione dell'incarico, a tutela dell'interesse dei condomini."

La condotta, nel caso concreto, è stata pertanto valutata come conforme agli obblighi di diligenza: l'anticipazione è transitata sul conto corrente intestato al condominio, è stata interamente tracciata e non ha generato confusione tra patrimonio personale dell'amministratore e patrimonio condominiale, né un aggravio economico per l'ente.

L'intervento è stato inoltre eseguito in presenza di un rischio specifico (la possibile decadenza dal beneficio fiscale) derivante dall'inadempimento di alcuni partecipanti.

Quanto alle altre doglianze, il Tribunale ha:

• qualificato come irregolare, ma non di gravità tale da legittimare la revoca, la mancata attivazione di azioni giudiziali di recupero nei confronti del condomino moroso, anche in considerazione dell'importo limitato non incassato, del carattere isolato dell'inadempimento e dell'antieconomicità di un contenzioso per ritardi riferiti a somme di modesta entità;
• escluso l'asserita falsità del registro di contabilità 2022 per difetto di prova specifica e valorizzato la possibilità, incrociando registro e rendiconto, di ricostruire le causali delle singole spese;
• ritenuto infondata la contestazione relativa al mancato rispetto del termine regolamentare di 90 giorni per la convocazione dell'assemblea, evidenziando che il legislatore considera grave irregolarità l'"omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale" (art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.) e fissa in 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio il termine massimo per la convocazione (art. 1130, n. 10, c.c.).

  Ne deriva che un termine regolamentare più breve, se violato, non integra di per sé una grave irregolarità; nel caso concreto, il superamento del termine legale di 180 giorni è stato rilevato solo con riferimento alla gestione 2020 e comunque giustificato dal contesto emergenziale legato alla pandemia;

• escluso che la vicenda relativa alla sostituzione dell'impianto televisivo comune potesse connotarsi in termini patologici, richiamando il principio per cui l'assemblea può ratificare spese eseguite senza previa deliberazione, ove oggettivamente utili e non voluttuarie, surrogando così la delibera preventiva con l'approvazione del consuntivo;
• ritenuto non provata la sussistenza di abusi edilizi nelle parti comuni idonei a comportare la perdita del Superbonus, né un effettivo pregiudizio patrimoniale per il condominio;
• escluso, infine, ogni responsabilità dell'amministratore in relazione all'abbattimento di due betulle e alla potatura delle altre, posto che l'intervento era stato affidato a una ditta specializzata che aveva riconosciuto la propria responsabilità ed era stata sanzionata, mentre nessuna sanzione era stata irrogata al condominio.

In chiusura, il Tribunale evidenzia che, pur essendo emerse alcune irregolarità, esse riguardano per lo più la sola gestione 2022 e non assumono, nel complesso, una gravità tale da giustificare la revoca, anche in considerazione del fatto che l'amministratore, "anticipando di tasca propria una somma consistente, ha di certo evitato al condominio il possibile danno economico conseguente al mancato rispetto dei termini previsti dalla normativa in materia di benefici fiscali". Ne consegue il rigetto del ricorso e la condanna dei ricorrenti alle spese.

I riferimenti giurisprudenziali

Ove l'amministratore abbia disposto spese senza preventiva autorizzazione assembleare, "l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini", con richiamo alle sentenze Cass. n. 18192/2009; n. 6896/1992; n. 2864/2008.

Pur non essendo richiamate pronunce specifiche sulla fattispecie dell'anticipazione personale di somme da parte dell'amministratore, la decisione si colloca nel solco di un orientamento che attribuisce rilievo dirimente alla concreta esistenza di un pregiudizio o di una effettiva confusione patrimoniale.

In altre decisioni, infatti, la gestione del conto condominiale è stata ritenuta causa di revoca quando, attraverso ripetuti versamenti e prelievi da conti personali, si è creata una commistione non controllabile tra i patrimoni con violazione del dovere di trasparenza (Trib. Livorno 11 luglio 2019, n. 3590, in tema di uso "personalizzato" del conto condominiale, con versamenti e successivi prelievi di somme dell'amministratore stesso, ritenuto comportamento idoneo a integrare grave irregolarità e a fondare la revoca) .

La dottrina specializzata ha inoltre evidenziato, in chiave generale, come la gestione secondo modalità idonee a generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell'amministratore rientri, dopo la riforma del 2012, tra le gravi irregolarità tipizzate dall'art. 1129, comma 12, c.c., con particolare riferimento all'obbligo di far transitare tutte le somme su un conto corrente intestato al condominio e di evitare indebite "personalizzazioni" del rapporto bancario .

In materia di rendiconto, infine, si registrano decisioni che, in presenza di reiterati inadempimenti o di mancata rendicontazione per più esercizi, hanno ritenuto integrata la grave irregolarità rilevante ai fini della revoca (in particolare quando l'amministratore ometta di rendere il conto o presenti il rendiconto ben oltre il termine di 180 giorni fissato dall'art. 1130, n. 10, c.c., disattendendo l'obbligo di periodica informazione ai condomini) . Al contempo, pronunce più recenti hanno escluso un automatismo tra il solo ritardo nella convocazione entro il termine di legge e la revoca giudiziale, valorizzando la necessità di una concreta lesione degli interessi comuni e il carattere non meramente formale dell'inadempimento .

Considerazioni Conclusive

Nel caso deciso dal Tribunale di Milano, l'anticipazione di euro 30.000,00 da parte dell'amministratore per consentire la prosecuzione dei lavori coperti dal Superbonus 110% è stata espressamente qualificata come condotta lecita e, anzi, meritevole di apprezzamento: la somma è transitata sul conto corrente intestato al condominio, è stata regolarmente tracciata, non ha determinato confusione tra il patrimonio personale dell'amministratore e quello condominiale e ha evitato un possibile danno economico connesso alla perdita del beneficio fiscale per l'inadempimento di alcuni partecipanti.

Da questa decisione emerge un criterio applicativo chiaro: non ogni anticipazione personale integra, di per sé, una "grave irregolarità" ai sensi dell'art. 1129, dodicesimo comma, c.c.. Quando l'esborso è documentato, contabilmente trasparente, circoscritto a una specifica esigenza della gestione e si traduce in un effettivo vantaggio per la collettività, la condotta viene ricondotta a un esercizio diligente del mandato, e non a mala gestio.

In questa linea si colloca anche una parte significativa della giurisprudenza successiva alla riforma del 2012, che valorizza la concreta esistenza di un pregiudizio patrimoniale o di una confusione effettiva tra i patrimoni, piuttosto che il mero dato formale dell'anticipazione in sé.

Al tempo stesso, tanto la giurisprudenza di legittimità quanto quella di merito ribadiscono un principio di portata generale: l'onere di provare le anticipazioni incombe integralmente sull'amministratore. Non sono sufficienti, da soli, disavanzi di cassa, annotazioni unilaterali nei rendiconti o generiche voci "debito verso amministratore"; occorrono movimenti bancari tracciabili, documentazione fiscale intestata al condominio e una riconducibilità chiara di ciascuna voce a spese effettivamente sostenute nell'interesse comune.

Alcuni arresti più recenti esigono persino una delibera assembleare specifica che, sulla base di tale documentazione, accerti e approvi l'esistenza e l'ammontare del debito verso l'amministratore, soprattutto quando le somme siano rilevanti o le poste contabili poco chiare.

La stessa impostazione "concreta" adottata dal Tribunale di Milano ricorre anche con riguardo alle altre censure: il giudice distingue fra irregolarità significative ma episodiche (come il mancato recupero di un modesto credito verso un condomino o il ritardo, una tantum e giustificato, nel rispetto del termine di 180 giorni per la convocazione dell'assemblea) e un quadro di complessiva mala gestio tale da giustificare la revoca.

La revoca giudiziale non è, dunque, conseguenza automatica di ogni violazione, ma richiede un insieme di comportamenti che, per entità, ripetizione e impatto, determinino una reale lesione o un serio rischio per il patrimonio e per il controllo dei condomini sulla gestione.

Tips operativi sulle anticipazioni

Dall'esperienza professionale e dal contenzioso esaminato emerge che la voce "anticipazioni amministratore" è spesso utilizzata, in concreto, per finalità ben diverse da quelle dichiarate: compensare errori di gestione, coprire ammanchi di cassa, imputare costi non deliberati o non documentati, costruendo ex post un preteso credito di difficile verifica.

In questi casi, l'"anticipazione" diventa uno strumento per spostare sulla collettività oneri che non trovano adeguato fondamento né nella contabilità né nelle decisioni assembleari.

Per ridurre il rischio di derive di questo tipo, è opportuno che, ogniqualvolta nel rendiconto compaiano anticipazioni di un certo rilievo, i condomini richiedano una verifica contabile approfondita o, quanto meno, una puntuale dimostrazione dei flussi bancari (uscita dal conto personale e ingresso su quello condominiale), la produzione del registro di contabilità e delle fatture o quietanze relative alle spese coperte da tali somme, nonché l'indicazione analitica delle causali in bilancio e, ove necessario, una delibera espressa che, sulla base di questa documentazione, riconosca il credito.

In assenza di tali presupposti, il pagamento all'amministratore dovrebbe essere sospeso o, quantomeno, limitato alle sole poste documentalmente provate.

In definitiva, il provvedimento milanese conferma due direttrici complementari: da un lato, la condotta dell'amministratore che anticipi fondi in modo tracciabile e nell'esclusivo interesse delle parti comuni non è, di per sé, censurabile come grave irregolarità; dall'altro lato, proprio perché le anticipazioni possono anche celare disfunzioni o irregolarità gestionali, la loro ammissibilità passa attraverso un rigoroso controllo documentale e assembleare.

Solo un'effettiva lesione degli interessi patrimoniali comuni, o un disordine gestionale concreto e non meramente formale, potrà legittimare la revoca ex art. 1129 c.c.; in mancanza, l'anticipazione correttamente gestita resta uno strumento eccezionale ma legittimo di autotutela dell'interesse collettivo.