L'articolo 1131 c.c. dispone che «Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».
Il legislatore ha, dunque, previsto che l'amministratore possa agire e resistere in giudizio, contro i condomini e contro i terzi, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, per tutte le azioni che non eccedano le attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c. In particolare, il n. 3 dell'art. 1130 c.c. attribuisce all'amministratore il compito di «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio», sicché rientrano nel suo dovere-potere tutti gli atti giuridici necessari alla conservazione della proprietà comune e alla tutela dei diritti dei condomini sulle cose comuni.
L'amministratore può quindi resistere in giudizio, senza preventiva delibera assembleare, quando si tratta di cause rientranti nelle sue attribuzioni (art. 1130 c.c.).
La questione se l'amministratore possa transigere una controversia rientrante nelle sue attribuzioni è stata oggetto di esame nel decreto del Tribunale di Palermo, Sez. II Civ., 10 ottobre 2025, proc. n. 3545/2025 V.G..
La vicenda
Un condomino ha proposto ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore, lamentando: il mancato riscontro alle richieste di documentazione condominiale; la inesatta verbalizzazione delle sedute assembleari; la mancata convocazione, alla data del ricorso, dell'assemblea finalizzata alla discussione del rendiconto consuntivo 2023 (già presentato e mai approvato) e del rendiconto 2024; la mancata attivazione per la riscossione delle quote dai condomini morosi; il tentativo di far deliberare argomenti non posti all'ordine del giorno, sfruttando la voce "varie ed eventuali".
Nel corso del procedimento l'attore ha aggiunto che l'amministratore aveva sottoscritto una transazione con un creditore del condominio senza che i condomini ne fossero stati informati e senza che fosse noto il decreto ingiuntivo oggetto dell'accordo.
L'amministratore si è costituito contestando la fondatezza del ricorso, affermando, tra l'altro, di aver rassegnato dimissioni irrevocabili dopo la notifica del ricorso introduttivo.
La decisione
Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere, avendo l'amministratore rassegnato dimissioni irrevocabili in data 9.9.2025. È stato precisato che, in regime di prorogatio imperii, i poteri gestori dell'amministratore sono limitati alle sole attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, «senza diritto ad ulteriori compensi» (Cass. n. 14039/2025).
Ai soli fini della regolamentazione delle spese di lite secondo la soccombenza virtuale, il Tribunale ha svolto una valutazione prognostica, escludendo la fondatezza delle doglianze relative a:
- mancato riscontro alle richieste documentali: «la documentazione prodotta da parte resistente esclude che le missive inviate dal ricorrente all'amministratore siano rimaste prive di riscontro», precisando che l'art. 1129, comma 2, c.c. attribuisce il diritto di prendere visione e ottenere copia della documentazione presso i locali indicati dall'amministratore, ma non impone la trasmissione individuale ai richiedenti;
- inesatta verbalizzazione e tentativi di porre in votazione temi extra O.d.G.: «risultano sfornite di prova»;
- ritardo nel rendiconto 2024: «la mancata approvazione del rendiconto consuntivo relativo all'anno 2023 […] giustifica ragionevolmente il ritardo nella presentazione del rendiconto relativo all'anno 2024», in omaggio al principio di continuità contabile;
- mancata attivazione per il recupero morosità: «trova smentita nei decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi ottenuti dall'amministratore» e nel recupero stragiudiziale di euro 24.000,00.
Diversamente, è stata ritenuta grave irregolarità la mancata comunicazione all'assemblea della transazione stipulata con un creditore.
«Integra, invece, una grave irregolarità la doglianza […] relativa alla mancata comunicazione all'assemblea dei condomini dell'intervenuto raggiungimento di una transazione […] con la "K*** ascensori" relativa alle somme dovute dal Condominio in forza di un decreto ingiuntivo […] la cui esistenza non era nota ai condomini.»
«Se è vero, infatti, che, a mente dell'art. 1131 c.c., l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti […] e può agire e resistere in giudizio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, per qualunque azione che non esorbiti dalle sue attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., egli non può raggiungere una transazione, anche relativa a cause rientranti nell'ambito delle sue attribuzioni, senza apposito mandato conferito dall'assemblea (v. anche Cass. n. 10846/2020).»
«Spetta infatti all'assemblea (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli» (Cass. n. 24808/2022; conf. Cass. n. 10846/2020).
Nel caso concreto l'amministratore ha stipulato la transazione in data 8.5.2025 privo di preventiva delibera autorizzativa, senza neppure richiederne la ratifica ex post all'assemblea del 26.6.2025. Il Collegio afferma che:
«una simile condotta palesa il compimento da parte dell'amministratore di attività che si pongono al di fuori dai poteri a lui conferiti dalla legge e costituisce, senz'altro, una grave irregolarità nella gestione del Condominio, idonea a minare il rapporto di fiducia […] sicché, ove la materia del contendere non fosse nelle more cessata, la domanda di revoca giudiziale sarebbe stata verosimilmente accolta.»
Quanto alle spese, il Tribunale ha disposto la compensazione per 2/3 e posto a carico del resistente il residuo 1/3, liquidato in euro 390,00 oltre accessori.
I riferimenti giurisprudenziali
L'amministratore non può transigere controversie relative a spese d'interesse comune senza apposita autorizzazione assembleare o delega:
- Cass., sez. II, 11/08/2022, n. 24808;
- Cass., sez. II, 27/05/2020, n. 10846.
Considerazioni conclusive
Il decreto ribadisce che la rappresentanza processuale ex art. 1131 c.c. consente all'amministratore di agire e resistere in giudizio per le materie rientranti nelle attribuzioni dell'art. 1130 c.c., ma la transazione, quale atto dispositivo incidenti su spese e diritti d'interesse comune, richiede una specifica deliberazione assembleare ovvero una delega con limiti predeterminati.
Nel caso di specie, l'assenza sia di preventiva autorizzazione sia di ratifica ex post ha integrato una grave irregolarità gestionale, «idonea a minare il rapporto di fiducia», con conseguente verosimile accoglimento della domanda di revoca ove non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere.
Si precisa, in linea con i principi affermati, che l'assemblea può conferire all'amministratore uno specifico mandato a transigere (anche mediante regolamento o delibera), fissandone i limiti; diversamente, l'accordo transattivo esorbita dai poteri legali dell'amministratore.
In esito, il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere e regolato le spese di lite con compensazione per 2/3, ponendo a carico del resistente il residuo 1/3, come da dispositivo.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
