Sottrazione di 598.000 € dal conto condominiale, nessuna prova delle anticipazioni e compenso straordinario escluso

L'amministratore di condominio, quale mandatario dei condomini, è tenuto ad adempiere alle proprie obbligazioni con la diligenza richiesta dall'art. 1710 c.c., operando entro i limiti stabiliti dalla legge e dalla delibera assembleare di nomina, nell'interesse della collettività condominiale.

La responsabilità dell'amministratore si configura in caso di utilizzo dei fondi condominiali per scopi personali, integrando una violazione degli obblighi fiduciari che comporta l'obbligo di restituzione delle somme indebitamente prelevate e può giustificare la revoca giudiziale.

La questione della spettanza di un compenso straordinario per attività svolte in regime di prorogatio imperii, specie in relazione alla gestione del c.d. "superbonus", è stata oggetto di approfondimento da parte del Tribunale di Milano con la sentenza n. 6767 del 9 settembre 2025.

La vicenda

Un condominio ha agito in giudizio nei confronti degli ex amministratori, chiedendo la restituzione delle somme indebitamente prelevate dal conto corrente condominiale durante il mandato. L'attore ha dedotto che la gestione era stata caratterizzata da numerose irregolarità contabili e che, all'atto della nomina del nuovo amministratore, erano stati rilevati significativi ammanchi; ha inoltre evidenziato che gli ex amministratori erano già stati revocati con provvedimento giudiziale.

I convenuti si sono costituiti chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione di somme asseritamente anticipate in favore del condominio e il riconoscimento di un compenso straordinario per attività svolte - tra cui la gestione del superbonus - anche dopo la cessazione dell'incarico, in regime di prorogatio imperii.

La decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente le domande del condominio. Dalla CTU contabile è emerso che nel corso degli anni di amministrazione e successivamente alla scadenza del mandato i convenuti avevano eseguito numerose operazioni contabili utilizzando fondi condominiali non nell'interesse della collettività ma per fini personali.

Il Giudice ha quindi disposto la restituzione delle somme indebitamente sottratte, oltre interessi legali dai singoli movimenti contabili al saldo effettivo:

"Si deve dunque concludere che i convenuti hanno indebitamente utilizzato l'importo complessivo di € 598.128, pari alla somma degli importi di cui alle voci a)-d) prima elencate così esorbitando dai contenuti del mandato professionale conferitogli."

Anche la domanda riconvenzionale dei convenuti è stata rigettata. Il Tribunale ha evidenziato come:

"Tutte le fatture prodotte a prova delle allegate anticipazioni sono prive della prova del relativo pagamento da parte dei convenuti. In sostanza, a sostegno della riconvenzionale di restituzione i convenuti hanno prodotto fatture da loro emesse a carico del condominio senza prova dell'esborso sottostante."

Quanto alla richiesta di compenso straordinario per attività svolte in regime di prorogatio imperii, il Tribunale ha chiarito che:

"Non vi è prova né che l'incarico sia stato effettivamente conferito (non è stato prodotto il relativo verbale di assemblea), né quali siano le attività svolte nell'ambito dell'incarico… Trattandosi di un compenso dell'amministratore di natura c.d. straordinaria… tale emolumento potrebbe essere riconosciuto esclusivamente se previsto e determinato - almeno indicativamente - in sede di nomina/rinnovo ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., ovvero se detto compenso sia stato presentato all'approvazione dell'assemblea e da questa deliberato (art. 1135, comma 1, nn. 1) e 4), c.c.)."

Nessun compenso è dovuto allorquando la prorogatio dei poteri in capo all'amministratore uscente dopo la cessazione della carica sia esclusa da una chiara contraria volontà espressa dai condomini.

"Va peraltro rammentato che nessun compenso è dovuto allorquando la prorogatio dei poteri in carico all'amministratore uscente dopo la cessazione della carica è esclusa da una chiara contraria volontà espressa dai condomini (Cass. n. 12120/2018) i quali, nel caso che ci occupa, hanno chiesto ed ottenuto la revoca giudiziale dell'incarico."

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente Cass. civ., sez. II, n. 12120/2018, secondo cui nessun compenso spetta all'amministratore uscente quando i condomini abbiano manifestato una chiara volontà contraria alla prosecuzione delle sue funzioni dopo la cessazione della carica.

Riflessioni pratiche e cautele operative

La decisione conferma, in chiave applicativa, che la trasparenza contabile e l'esercizio tempestivo dei diritti informativi dei condomini rappresentano i più efficaci antidoti contro derive gestionali.

• Controlli periodici interni e a basso costo
  Spesso è sufficiente una verifica di base del registro di contabilità, dei giustificativi e degli estratti conto bancari, svolta da un condomino con competenze minime o da un piccolo gruppo, per intercettare anomalie.

• Revisione contabile deliberata dall'assemblea
  L'assemblea può nominare, anche per più annualità, un revisore della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.). Per il condominio ciò rappresenta una vera e propria "polizza assicurativa". La figura può essere interna o esterna: nei casi semplici una verifica interna riduce i costi, mentre per accertamenti complessi è opportuno affidarsi a un professionista terzo.

• Consiglio/commissione di controllo
  Negli edifici più numerosi può essere nominato un organo consultivo composto da condomini con funzioni di vigilanza, utile a monitorare la gestione e a segnalare eventuali criticità (art. 1129 c.c.).

• Accesso ai documenti senza ostruzionismi
  Il rifiuto o l'ingiustificato ritardo nell'esibizione di rendiconto, giustificativi ed estratti conto costituisce un indice (seppur non decisivo) di irregolarità e può integrare "grave irregolarità" ai fini della revoca giudiziale dell'amministratore (art. 1129 c.c.). È opportuno deliberare tempi e modalità certe per l'accesso e l'estrazione di copie, evitando tuttavia richieste eccessive o sproporzionate di documentazione.

• Regole di trasparenza
  Deliberare l'invio periodico degli estratti conto, del registro di contabilità e di report sintetici al consiglio o ai condomini. Prevedere inoltre soglie oltre le quali i pagamenti richiedano preventiva informativa all'assemblea, formalizzando tutto per iscritto.

• Campanelli d'allarme
  Rendiconti tardivi o incompleti, voci non riconciliabili, prelievi "fuori cassa", fatture senza prova di pagamento. In tali casi occorre agire subito: diffida, convocazione assemblea, eventuale revoca e azione di responsabilità con richiesta di restituzione e interessi.

• Tutele cautelari
  In presenza di ammanchi e rischio d'insolvenza, può valutarsi il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c., misura che nella causa in esame è stata concessa in via ante causam e confermata in sede di reclamo.

• Compensi straordinari e prorogatio
  Compensi extra spettano solo se previamente previsti e determinati, almeno in via indicativa, in sede di nomina/rinnovo (art. 1129, co. 14, c.c.) e se specificamente deliberati dall'assemblea (art. 1135, co. 1, nn. 1 e 4, c.c.). L'amministratore in prorogatio non ha diritto ad alcun compenso, a meno che questi abbia presentato all'assemblea il rendiconto relativo a tale periodo e quest'ultima lo abbia approvato.

• Scelta dell'amministratore
  La valutazione deve basarsi su criteri oggettivi: trasparenza, tracciabilità dei flussi, impegni contrattuali sull'accesso ai documenti, referenze, struttura organizzativa. L'appartenenza ad associazioni di categoria non costituisce, di per sé, garanzia sufficiente: ciò che conta è il rispetto puntuale degli obblighi di legge e la disponibilità a sottoporsi ai controlli. Anzi, talvolta amministratori particolarmente strutturati e inseriti in grandi associazioni, se malintenzionati, possono risultare più insidiosi, poiché preparati ad adottare accorgimenti sofisticati per eludere verifiche e arrecare gravi danni economici ai condomini.

In sintesi, una minima attività di verifica contabile, anche interna, può prevenire molte criticità. Al primo segnale di opacità occorre attivare senza indugio gli strumenti che l'ordinamento già offre (controlli, revoca, responsabilità e, se necessario, misure cautelari), evitando che piccoli importi, diluiti nel tempo e tra più condomini, si traducano in perdite ingenti per l'intera collettività condominiale.