È possibile che un condominio conceda in locazione un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione di immobile destinata all'installazione di impianti tecnologici, in particolare stazioni radio base per la trasmissione di segnali telefonici.
Nel corso del rapporto possono emergere divergenze interpretative circa l'estensione dei diritti riconosciuti al conduttore, con particolare riferimento alla possibilità di installare più impianti o di concedere l'uso dello spazio a soggetti terzi.
A tale proposito è veramente interessante una recente decisione del Tribunale di Trieste (sentenza n. 914 del 5 novembre 2025).
La vicenda
Un condominio stipulava con un gestore telefonico un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione della superficie di copertura del caseggiato, pari a 15 mq, regolarmente identificata catastalmente.
Tale contratto prevedeva l'utilizzo di detta superficie per l'apposizione di strutture, antenne e apparecchiature necessarie al funzionamento di una stazione radio base. Successivamente, con atto integrativo, le parti modificavano l'area oggetto della locazione, ridefinendone i confini e confermando, per il resto, le condizioni già pattuite nel contratto originario.
In forza di tale accordo, la conduttrice risultava espressamente autorizzata a installare l'impianto radiotelefonico, con tutte le componenti tecniche e strutturali necessarie.
Successivamente, alcuni condomini segnalavano al condominio la presenza, nell'area locata, di un nuovo impianto di radiotelefonia riconducibile a un operatore diverso da quello originariamente autorizzato. Tale circostanza destava preoccupazione tra i condomini, i quali ritenevano che l'installazione fosse avvenuta in violazione delle clausole contrattuali, non essendo stata previamente autorizzata né comunicata.
Di conseguenza, il condominio contestava formalmente alla conduttrice una presunta violazione del contratto di locazione, chiedendo la rimozione dell'impianto ritenuto abusivo e il ripristino della situazione originaria.
Il conduttore non negava la presenza di un'ulteriore antenna di proprietà di altro operatore sull'infrastruttura già esistente. Tuttavia, sosteneva che tale installazione non comportasse alcuna violazione, in quanto la nuova antenna era stata semplicemente collocata sulla palina già installata da un precedente conduttore, senza occupare ulteriore spazio rispetto ai 15 mq concessi in locazione.
Secondo il conduttore, dunque, non vi era stato alcun ampliamento materiale né funzionale dell'impianto originario, né tantomeno una modifica sostanziale dell'oggetto del contratto.
Alla luce di tali elementi, il condominio decideva di citare in giudizio il conduttore, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, nonché il risarcimento del danno subito. L'attore lamentava l'esposizione a onde elettromagnetiche aggiuntive e chiedeva di essere tutelato.
La decisione
Il Tribunale ha in primo luogo verificato se il contratto di locazione, nella sua versione originaria e nell'accordo integrativo, consentisse al conduttore di installare più stazioni radio base sulla stessa superficie condominiale.
Dall'interpretazione complessiva delle clausole, il Tribunale ha concluso che l'intento comune delle parti fosse quello di autorizzare l'installazione di una sola stazione radio base, riferibile al gestore originario.
Di conseguenza, la presenza di un secondo impianto, riconducibile a un diverso operatore, anche se collocato sulla medesima infrastruttura, è stata considerata non prevista né autorizzata.
Inoltre il Tribunale ha escluso che la clausola sulla sublocazione potesse legittimare l'aggiunta di un secondo impianto. Il conduttore poteva cedere l'uso dello spazio locato, ma solo entro i limiti del proprio diritto. Pertanto, se intendeva consentire l'installazione da parte di un altro gestore, avrebbe dovuto prima dismettere l'impianto originario, e non affiancarne uno nuovo.
Sulla base di queste valutazioni, il Tribunale ha ritenuto che l'installazione del secondo impianto costituisse una violazione del contratto, configurando un inadempimento.
Tuttavia, il giudice ha stabilito che tale inadempimento, pur esistente, non fosse di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Del resto, il Tribunale ha osservato che il condominio aveva già autorizzato altri gestori telefonici a installare impianti sul tetto, quindi non si trattava di tutelarsi dalle onde elettromagnetiche, ma piuttosto di una questione economica legata al canone.
Per questo ha ritenuto che l'inadempimento del conduttore non fosse abbastanza grave da giustificare la risoluzione del contratto.
Inoltre, non ha potuto ordinare la rimozione dell'impianto perché il condominio aveva chiesto solo la risoluzione e il risarcimento, e non l'esatto adempimento.
Considerazioni conclusive
Nel caso delle locazioni non abitative, la disciplina della risoluzione per inadempimento non può fondarsi sull'art. 5 della Legge n. 392 del 1978, il quale introduce una presunzione legale di gravità dell'inadempimento, ma solo per le locazioni ad uso abitativo.
Tale norma, infatti, non è richiamata dall'art. 41 della stessa legge, che regola le locazioni diverse da quelle abitative.
Ne consegue che, per i contratti di locazione commerciale o strumentale, il giudice deve fare riferimento esclusivamente alla norma generale dell'art. 1455 c.c.
Secondo tale disposizione, la risoluzione del contratto può essere pronunciata solo se l'inadempimento non è di scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte che lo subisce.
La valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti (Trib. Roma 30 aprile 2025, n. 6476).
L'articolo 1455 c.c. non considera ogni inadempimento sufficiente per risolvere il contratto, ma solo quello che è davvero grave, cioè che riguarda un'obbligazione importante e incide in modo significativo sull'interesse della parte che lo subisce.
Nel caso esaminato il giudice ha notato che effettivamente il gestore ha consentito l'installazione dell'apparecchiatura trasmittente ad altro gestore senza consenso del locatore.
Tale inadempimento non è stato considerato grave sia perché la seconda stazione radio base è stata installata sulla stessa palina senza occupare altro spazio o installare altre strutture, sia perché l'interesse del condominio non è risultato legato alla tutela da onde elettromagnetiche (come genericamente sostenuto dall'attore) ma piuttosto a un profilo economico, cioè alla quantificazione del canone di locazione.
In altre parole, il vero problema non era la presenza fisica dell'impianto, ma il fatto che non fosse stato concordato un canone adeguato all'uso dello spazio.
La condotta del conduttore, sebbene non conforme al contratto, non ha alterato in modo irreparabile l'equilibrio del rapporto né causato un danno tale da rendere intollerabile la sua prosecuzione.
