La revoca dell'amministratore di condominio è l'atto ocn cui si può interrompere il rapporto tra il condominio ed il suo amministratore prima della sua naturale scadenza, per volontà dell'assemblea condominiale o su iniziativa di un singolo condòmino.
La revoca può, quindi, avvenire: per decisione dell'assemblea condominiale (revoca assembleare) o su richiesta di ciascun condòmino all'autorità giudiziaria (revoca giudiziale).
La norma di riferimento è l'art. 1129 c.c. rubricato "Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore".
La revoca assembleare può essere deliberata in ogni momento, a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell'interruzione del rapporto, anche per il semplice fatto del venir meno del rapporto fiduciario tra amministratore e condominio, con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore (quindi, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio) o con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La revoca giudiziale, che può avvenire quando un condòmino deposita ricorso presso il tribunale competente, anche in contrasto con quanto determinato dall'assemblea condominiale, è invece possibile solo in presenza di una giusta causa, come ad esempio il mancato rendiconto della gestione o gravi irregolarità.
Il Tribunale di Genova, con un recente decreto motivato dell'11 aprile 2025, si è occupato di un caso di revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione.
Fatto e decisione
Una condomina proponeva ricorso, ai sensi dell'art. 1129 c.c., per ottenere la revoca dalla carica dell'amministratore di Condominio.
A tal fine evidenziava che l'amministratore aveva omesso la convocazione nei termini di legge dell'assemblea condominiale per l'approvazione del consuntivo relativamente all'esercizio dell'anno precedente nonché aveva ritardato e/o omesso la consegna della documentazione afferente alla gestione del caseggiato.
Il resistente non si costituiva in giudizio.
Il Collegio, accertava la mancata redazione, e sottoposizione all'assemblea per l'approvazione, del rendiconto entro il termine di legge di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile annuale nonché la mancata, ed in un caso ritardata, consegna dei documenti giustificativi degli ultimi consuntivi.
Conseguentemente, risultando provate le suddette condotte, costituenti irregolarità di gravità tale da incidere irrimediabilmente sul vincolo di mandato fra i condomini e l'amministratore, il Collegio ha accolto il ricorso della condomina e revocato il resistente dalla sua carica.
Considerazioni conclusive
L'art. 1130 c.c., come modificato dalla L. n. 220/2012, prevede espressamente al comma 1 n. 10, l'obbligo dell'amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
La succitata Legge di Riforma del Condominio che, all'art. 1129 c.c., contiene un elenco, seppur non tassativo, delle gravi irregolarità nella gestione del condominio, ha inserito espressamente al comma 11 n. 1, quale motivo tipizzato di revoca dell'amministratore di condominio, la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale, nel termine prescritto dal citato articolo 1130 c.c..
Anche la giurisprudenza ha precisato in più occasioni che integra grave irregolarità e conseguentemente comportamento legittimante la revoca giudiziale ex articolo 1130 c.c. la condotta dell'amministratore condominiale che presenti il rendiconto della gestione oltre il termine di 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento previsto dall'articolo 1130, ultimo comma, c.c. anche laddove l'assemblea lo approvi all'unanimità (sul punto, ex multis, Tribunale Taranto 21/09/2015 e Tribunale Bari 12/05/2023).
Con la sentenza in esame, il Tribunale ha precisato che al fine di determinare la revoca giudiziale dell'amministratore non è sufficiente un qualsiasi inadempimento del suo mandato essendo necessaria la deduzione e la prova delle specifiche condotte illecite individuate dal ricorrente, idonee in sé a rappresentare gravi irregolarità nella gestione del condominio.
Trattandosi di azione diretta a provocare la rimozione giudiziale dell'amministratore sul presupposto che questi, quale mandatario dei condomini, sia rimasto inadempiente ad alcune obbligazioni (anche di fonte legale) che derivano dal rapporto gestorio, trovano, dunque, applicazione le regole generali in materia di riparto dell'onere probatorio previste per la responsabilità da adempimento sicché compete al creditore (nella specie, il singolo condomino mandante) allegare il fatto storico dell'inadempimento competendo poi al resistente fornire la prova contraria.
Nel caso di specie, l'ultimo consuntivo era stato approvato oltre il termine di 180 giorni mentre altri consuntivi precedenti non erano stati accompagnati dai documenti previsti dall'art. 1130 bis c.c.
Considerate tali condotte gravemente irregolari, tanto da impedire il controllo da parte dei condomini sulla correttezza dei conti condominiali, anche mediante richiesta di chiarimenti e presentazione di osservazioni, il Tribunale ha disposto la revoca dalla carica dell'amministratore.
