La revoca giudiziale dell'amministratore rappresenta uno degli strumenti più rilevanti di tutela dell'interesse collettivo all'interno della gestione condominiale. La disciplina prevista dall'art. 1129, comma 11 c.c., consente ai condomini di richiedere l'intervento del giudice non soltanto al ricorrere delle gravi irregolarità tipizzate dalla norma, ma anche in presenza di condotte che, pur non producendo un danno economico immediato, siano comunque idonee a compromettere la fiducia e la corretta amministrazione del patrimonio comune.
Nell'analisi delle condotte rilevanti, particolare attenzione viene riservata al rispetto delle prerogative assembleari nella determinazione dei compensi e all'obbligo di trasparenza nella gestione delle risorse.
Ogni deviazione dalle regole di autorizzazione e rendicontazione può tradursi, come confermato dalla giurisprudenza di legittimità e dalla decisione qui commentata, in una grave irregolarità capace di giustificare la cessazione anticipata dell'incarico.
Il caso sottoposto all'esame della Corte d'Appello di Trieste (decreto n. 191/2024 del 19/06/2025) offre lo spunto per riaffermare i principi che regolano l'esercizio della revoca giudiziale, sottolineando come il pericolo potenziale di pregiudizio per il condominio e la violazione del rapporto fiduciario siano elementi centrali per la valutazione della sussistenza della grave irregolarità, anche in assenza di un danno patrimoniale concreto.
La vicenda
Il procedimento, promosso da alcuni condòmini, aveva ad oggetto la richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11 c.c., per una serie di presunte gravi irregolarità nella gestione della compagine.
In particolare, i ricorrenti avevano contestato: (i) l'utilizzo del conto corrente condominiale come conto proprio; (ii) la tenuta irregolare del registro di contabilità; (iii) la doppia contabilizzazione del compenso; (iv) la sistematica violazione dell'obbligo di azione giudiziale nei confronti dei condòmini morosi per il recupero delle somme al fondo comune.
Il Tribunale di Pordenone aveva rigettato la richiesta, ritenendo le doglianze infondate o comunque prive di concreto pregiudizio per il condominio. In particolare, aveva rilevato che i prelievi contestati erano giustificati da rimborsi per anticipazioni e che l'attività gestionale era stata effettivamente svolta, rendendo dovuti i compensi. Analoga valutazione era stata espressa sulle altre contestazioni.
La decisione
I reclamanti hanno proposto reclamo avanti alla Corte d'Appello di Trieste, deducendo l'erronea interpretazione dell'art. 1129 c.c., comma 12 e lamentando, tra l'altro, il prelievo anticipato dei compensi in difetto di incarico e in contrasto con le delibere assembleari, nonché l'indebita percezione di compensi per attività non autorizzate dall'assemblea.
La Corte d'Appello ha accolto il reclamo, riformando il decreto impugnato e revocando l'amministratore dall'incarico. La Corte ha chiarito che la revoca giudiziale ex art. 1129, co. 11 c.c., non costituisce una misura meramente sanzionatoria ma riveste anche una funzione preventiva, volta a scongiurare il pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore (Cass. n. 15706/2017; Cass. n. 11871/2021; Cass. n. 25681/2020).
La revoca è quindi facoltativa e subordinata all'accertamento sia della gravità delle violazioni sia del pericolo di conseguenze dannose per il condominio.
Nella fattispecie, la Corte ha ritenuto fondate due delle contestazioni:
- Prelievo anticipato dei compensi: L'amministratore aveva prelevato il compenso relativo all'esercizio 2022/2023 prima della delibera assembleare che conferiva l'incarico e in violazione della previsione assembleare secondo cui il compenso doveva essere liquidato "su autorizzazione dell'assemblea, in unica soluzione a fine esercizio".
La Corte ha richiamato Cass. n. 17713/2023, secondo cui senza un rendiconto approvato dall'assemblea il credito per compenso dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile.
- Indebita percezione di compenso per attività non autorizzata: L'amministratore aveva emesso fattura per attività (direzione lavori e coordinamento opere straordinarie) senza che risultasse conferito alcun incarico assembleare in tal senso.
La Corte ha rilevato che spettava all'amministratore provare l'esistenza dell'incarico e che tale prova non era stata fornita.
Tali violazioni sono state ritenute gravi e idonee a giustificare la revoca ai sensi dell'art. 1129, co. 11 c.c., assorbendo così l'esame degli altri motivi.
I precedenti giurisprudenziali
La Corte si è conformata ai seguenti precedenti:
- Cass. civ., sez. II, n. 15706/2017: la revoca giudiziale dell'amministratore ha funzione preventiva oltre che sanzionatoria e richiede l'accertamento della gravità delle violazioni e del pericolo di danno.
- Cass. civ., sez. II, n. 11871/2021: conferma la discrezionalità del giudice nella valutazione della gravità delle irregolarità e del rischio di danno.
- Cass. civ., sez. II, n. 25681/2020: ribadisce che la revoca non consegue automaticamente alla mera sussistenza delle gravi irregolarità tipizzate dalla legge.
- Cass. civ., sez. II, n. 17713/2023: senza rendiconto approvato dall'assemblea il credito per compenso dell'amministratore non è liquido né esigibile.
- Cass., sez. II, n. 36430/2021: il rapporto tra amministratore e condominio è riconducibile al mandato; si applicano i principi sulla responsabilità contrattuale e sulla ripartizione dell'onere probatorio ex art. 2697 c.c.
Considerazioni conclusive
L'orientamento espresso dalla Corte d'Appello di Trieste è conforme ai più recenti arresti della Cassazione: la revoca giudiziale dell'amministratore non è automatica al ricorrere delle gravi irregolarità tipizzate dall'art. 1129 c.c., ma richiede anche l'accertamento della loro gravità concreta e del rischio attuale o potenziale di danno per il condominio (Cass., n. 15706/2017; Cass., n. 11871/2021; Cass., n. 25681/2020).
In particolare, il prelievo anticipato dei compensi in violazione delle modalità deliberate dall'assemblea e l'indebita percezione di somme per incarichi mai conferiti costituiscono gravi irregolarità idonee a giustificare la revoca.
L'orientamento contrario - secondo cui sarebbe sufficiente la mera sussistenza delle gravi irregolarità tipizzate dalla legge per imporre la revoca - risulta oggi minoritario e superato dalla giurisprudenza consolidata sopra richiamata.
Va tuttavia precisato che la valutazione sulla gravità delle irregolarità resta rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito: in presenza di circostanze particolari (ad esempio errori formali privi di incidenza patrimoniale o sanati tempestivamente), potrebbe essere esclusa la sussistenza dei presupposti per la revoca giudiziale (Cass., n. 25681/2020).
Inoltre, le doglianze relative a fatti non dedotti tempestivamente nel procedimento o introdotti solo in sede di reclamo sono inammissibili (come correttamente rilevato dalla Corte).
In conclusione, questa decisione conferma che l'amministratore deve attenersi scrupolosamente alle deliberazioni assembleari sia nella riscossione dei propri compensi sia nell'assunzione di incarichi ulteriori: ogni scostamento ingiustificato può integrare una grave irregolarità con conseguenze rilevanti sul piano della permanenza nell'incarico.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
