L'assemblea di un condominio può decidere di revocare l'incarico all'amministratore in qualsiasi momento. È la legge a consentire questa possibilità, purché la decisione sia presa con la stessa maggioranza prevista per la nomina «La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (art. 1129 cod. civ.)».
Viceversa, nel caso esaminato dal Tribunale di Roma e che ha avuto epilogo con il recente provvedimento del 30 dicembre 2025, la risoluzione del mandato dell'amministratore è stata chiesta dai due comproprietari di un immobile in un fabbricato. A detta dei ricorrenti, infatti, il professionista aveva commesso delle gravi irregolarità, puntualmente elencate all'interno del ricorso, che giustificavano la revoca di ogni mandato. Secondo, quindi, la tesi delle parti istanti, l'amministratore doveva essere revocato su provvedimento del Tribunale.
Ebbene, tale iniziativa era stata legittima? L'amministratore di un condominio, se commette delle gravi irregolarità, può essere revocato dal Tribunale? Il semplice inadempimento compiuto dall'amministratore è sufficiente per giustificare la revoca giudiziale oppure è necessario che il professionista abbia provocato dei danni?
Ha risposto a queste domande l'ufficio pugliese sopra citato. Non ci resta, perciò, che scoprire come è stato sviluppato l'argomento.
Se commette delle gravi irregolarità, l'amministratore può essere revocato dal Tribunale?
La regola, secondo la quale è il collegio dei proprietari dell'edificio a decidere sulla nomina e sulla revoca dell'amministratore, incontra un'eccezione nel caso delle gravi irregolarità commesse dal rappresentante del fabbricato.
A tale riguardo, basta consultare il Codice civile secondo cui, anche su ricorso di un singolo condòmino, l'amministratore può essere revocato dal Tribunale del luogo in cui si trova l'edificio «La revoca dell'amministratore …. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità (art. 1129 cod. civ.)».
In tale circostanza, quindi, presupposto indefettibile per la revoca, per proporre il ricorso e per ottenerne l'accoglimento è questo particolare inadempimento al mandato ricevuto commesso dall'amministratore, in conseguenza del quale la legge riconosce la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto, indipendentemente dalla volontà della maggioranza dei proprietari di un fabbricato.
Proprio ciò che era stato richiesto nella vicenda in esame dove, però, la domanda non è stata supportata, adeguatamente, da un punto di vista probatorio.
Dall'istruttoria, infatti, non è emersa alcuna irregolarità commessa dall'amministratore o quanto meno nessuna circostanza che potesse giustificare la pretesa revoca.
Per questa ragione, il ricorso è stato respinto e i ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese processuali.
Se commette delle gravi irregolarità, ma non provoca danni, l'amministratore può essere revocato dal Tribunale?
La domanda di revoca giudiziale dell'amministratore di un condominio dovrebbe essere accolta ogniqualvolta si dovesse accertare che il professionista ha commesso delle gravi irregolarità nell'esecuzione del mandato.
Secondo questa tesi, quindi, non esiste discrezionalità e il magistrato deve accogliere il ricorso se il convenuto non dimostra il contrario e/o se non giustifica il proprio inadempimento (ad esempio, perché avvenuto per una causa a lui non imputabile).
Di regola, perciò, ai fini della revoca, non è rilevante il fatto che l'amministratore abbia arrecato o meno danno al ricorrente e/o agli interessi del condominio.
Considerazioni conclusive
Secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, la revoca giudiziale dell'amministratore deve essere disposta, senz'altro, in presenza di gravi irregolarità non giustificate dal mandatario.
Interessante, invece, è l'orientamento, opposto a quello espresso, secondo il quale la semplice commissione di una grave irregolarità da parte dell'amministratore non legittima la revoca giudiziale, se l'inadempimento in questione non ha arrecato alcun danno al ricorrente o agli interessi del fabbricato (così, Trib. Roma, R.G. n. 4600/2025 del 16/12/2025; Trib. Roma R.G. 00007110/2025 del 04/12/2025).
Anche il Tribunale di Roma, qui in esame, pare orientato in questa direzione interpretativa dell'istituto della revoca giudiziale dell'amministratore «Orbene al riguardo deve evidenziarsi come le gravi irregolarità che giustificano la rimozione dall'incarico devono essere considerate non in relazione a singole inadempienze, bensì alla gestione complessiva ed agli eventuali danni conseguenti ad una perseverante negligenza».
Trattasi, però, di interpretazione discutibile che non sembra in linea col dettato legislativo sul punto e con lo scopo della norma. Questa interpretazione, infatti, legittima la prosecuzione del rapporto con l'amministratore anche quando si dovessero accertare delle inadempienze. Così argomentando, inoltre, si confonderebbe la domanda di risoluzione del mandato con il profilo risarcitorio della vicenda che è un aspetto distinto dall'istituto della revoca giudiziale (per un approfondimento sul rapporto tra mala gestio e richiesta di risarcimento danni, si veda il risarcimento danni da "mala gestio").
