Il rapporto tra il condominio e il suo amministratore può cessare alla scadenza naturale. Ad esempio, ciò avviene quando il professionista decide di non accettare il prosieguo dell'incarico oppure quando l'assemblea, in sede di conferma, nomina un nuovo amministratore. In alcuni casi, invece, il rapporto si risolve a seguito di un provvedimento del Tribunale. L'amministratore, infatti, potrebbe aver commesso delle gravi irregolarità nell'esecuzione del mandato e anche un singolo proprietario potrebbe aver chiesto la revoca giudiziale del suo incarico.
Era stato domandato ciò anche nella vicenda oggetto del recente decreto del Tribunale di Bergamo del 11 dicembre 2025. In particolare, tale procedimento era sorto poiché, a detta del ricorrente, l'amministratore si era reso responsabile di varie gravi irregolarità nel gestire la cosa comune. Tra queste, più precisamente, pareva avesse commesso degli inadempimenti di natura fiscale. Per questo motivo, era stato chiesto al Tribunale di Bergamo di decretare la revoca giudiziale dell'amministratore.
Prima di procedere, però, il condòmino non aveva chiesto la convocazione dell'assemblea per discutere delle accuse mosse nei confronti dell'amministratore, per consentire al professionista di motivare e giustificare tali eventuali addebiti e per procedere, se opportuno, alla revoca dal mandato.
Ebbene, tale omissione era stata irrilevante? In tema di inadempimenti fiscali dell'amministratore, per ottenere la revoca giudiziale bisogna prima convocare l'assemblea? Vediamo come ha risolto ogni dubbio a riguardo il Tribunale di Bergamo.
Quali possono essere le gravi irregolarità fiscali commesse dall'amministratore?
Il procedimento in esame nasceva poiché, a detta del ricorrente, l'amministratore aveva commesso varie irregolarità nell'esecuzione del mandato. Tra queste erano contestati anche degli inadempimenti di natura fiscale.
Ebbene, sul punto Il Tribunale di Bergamo ha ricordato, tra i vari adempimenti, l'obbligo dell'amministratore di effettuare la dichiarazione dei redditi del condominio (cosiddetto 770) oppure il dovere di assolvere agli oneri Imu per i locali di proprietà condominiale (ad esempio, l'appartamento del portiere) oppure l'obbligo di rispettare tutti gli adempimenti necessari affinché i condòmini possano usufruire delle agevolazioni fiscali, eventualmente previste, in caso di interventi di ristrutturazione e/o riqualificazione energetica dell'edificio.
In questi, come in altri casi, l'omesso adempimento dell'amministratore rappresenterebbe una grave irregolarità, passibile di revoca giudiziale.
Gravi irregolarità fiscali commesse dall'amministratore: cosa succede?
Il Codice civile prevede che l'amministratore di un condomino, qualora dovesse commettere delle gravi irregolarità nel suo mandato, possa essere revocato dal Tribunale, su ricorso anche di un singolo condòmino. «La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato (art. 1129 cod. civ.)».
Leggendo la norma appena citata, si può, facilmente, notare che, in caso di gravi irregolarità fiscali, il procedimento giudiziale deve essere preceduto dalla convocazione di un'assemblea, su richiesta dei proprietari interessati a questa contestazione. Solo dopo questa riunione o in mancanza di questa, sarà, quindi, possibile ricorrere in Tribunale.
Ebbene, passando al caso concreto, la domanda di revoca giudiziale sottoposta al vaglio del Tribunale di Bergamo è stata respinta. Le accuse mosse all'amministratore sono, infatti, risultate generiche e prive di riscontro probatorio.
Inoltre, in tema di irregolarità fiscali, l'ufficio in questione ha riscontrato che, prima dell'introduzione del giudizio, non era stata chiesta e non si era svolta alcuna assemblea condominiale. Perciò, apparendo evidente il contrasto con il disposto di legge, al Tribunale non è restato che respingere la domanda di revoca.
Considerazioni conclusive
In tema di responsabilità dell'amministratore per gli inadempimenti fiscali commessi dal rappresentante del fabbricato, la sentenza del Tribunale di Bergamo è in linea con l'orientamento giurisprudenziale della Cassazione.
A tal proposito, infatti, è citata, ex multis, quella decisione in cui si evidenzia tale responsabilità allorché, ad esempio, si omettono di versare, nei tempi e nei modi di legge, le somme dovute all'impresa per i lavori di ristrutturazione, così determinando la perdita delle agevolazioni fiscali per i vari condòmini del fabbricato «È' sicuramente responsabile in sede civile l'amministratore di condominio che non consenta al condòmino di fruire delle agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, omettendo di versare all'impresa esecutrice d'interventi di manutenzione dello stabile le somme nei modi previsti dalla legge e di conseguenza è dovere di diligenza dell'amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendevano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale ex l. n. 449/1997, posto che trattavasi semplicemente di modalità di esecuzione di attività - pagamento del compenso all'appaltatore - comunque rientrante nella propria sfera di competenza (Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2020, n. 6086)».
Il Tribunale di Bergamo, inoltre, conferma l'orientamento di merito secondo il quale, il mancato rispetto, da parte dell'amministratore, degli adempimenti fiscali determina, oltre alla responsabilità civile, l'effetto di consentire la domanda di revoca giudiziale dell'incarico «La mancata ottemperanza da parte dell'A. agli adempimenti fiscali condominiali è da considerarsi una grave irregolarità commessa dallo stesso nella gestione condominiale, che produce come effetto la revoca giudiziale con procedura da introdursi da parte del condomino innanzi al Tribunale competente (Trib. Vasto 12 novembre 2022; Trib. Avellino 22 marzo 2016)».
