La revoca dell'amministratore di condominio può avvenire, oltre che per decisione dell'assemblea condominiale (revoca assembleare) anche su richiesta di ciascun condòmino all'autorità giudiziaria (revoca giudiziale).
La norma di riferimento è l'art. 1129 c.c. rubricato "Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore".
La revoca giudiziale è disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condòmino laddove si sia verificata una delle seguenti cause, contemplate dall'articolo 1129, comma 11 c.c.:
- l'amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell'autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- l'amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
- l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità.
I confini della nozione di "gravi irregolarità" non sono definiti dal legislatore il quale tuttavia provvede a stilare un elenco non tassativo, ma solo esemplificativo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto.
In particolare, il comma 12 dell'articolo 1129 del c.c. considera espressamente gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione
coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).
Ai sensi dell'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, costituisce poi grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'amministratore di condominio (e la sua condanna al risarcimento danni) la non ottemperanza all'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini dell'eventuale azione giudiziale intentata avverso il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.
In tale quadro normativo, si inserisce un recente decreto del Tribunale di Firenze, Seconda Sezione Volontaria Giurisdizione, del 29 ottobre 2025 che, nel disporre la revoca di un amministratore di condominio per gravi irregolarità, ha richiamato l'elaborazione giurisprudenziale in materia nonché, con autonoma e distinta motivazione, ha rigettato la richiesta di nomina giudiziale di un nuovo amministratore in difetto dei presupposti normativi di cui all' art. 1129 c.c. e all' art. 1105 comma 4 c.c..
Fatto e decisione
Una condomina proponeva ricorso per ottenere la revoca dell'amministratore del Condominio assumendo plurime e gravi inadempienze e precisamente:
a) Mancata esecuzione delle delibere assembleari in cui i condomini all'unanimità decidevano di dare corso ai lavori straordinari di rifacimento della copertura e del lastrico al primo piano a causa delle infiltrazioni in essere;
b) Mancata esecuzione delle delibere assembleari volte ad approfondire le problematiche strutturali del fabbricato;
c) Omessa informativa ai condomini dei procedimenti giudiziari promossi dalla conduttrice di alcuni locali posti nello stabile condominiale nei confronti del Condominio;
d) Inadempienze nella gestione del contratto di appalto avente ad oggetto l'esecuzione delle opere alla copertura indicate nella CTU depositata nel procedimento di Atp ex artt. 696 e 696 bis c.p.c., minimamente ed erroneamente realizzate;
e) Mancata azione per il recupero delle morosità degli altri condomini relativamente agli importi dovuti per l'esecuzione dei lavori di cui al citato contratto di Appalto;
f) Mancata comunicazione ai Condomini di una sentenza emessa dal Tribunale di Firenze e dell'inizio della procedura ex art 612 c.p.c. intrapresa in danno del Condominio;
g) Mancato riscontro alla propria Pec con la quale si richiedeva la convocazione di assemblea straordinaria ai sensi dell'art. 66 disp att. cod. civ. avente ad oggetto la richiesta di: nomina di nuovo amministratore; esame sentenza Tribunale di Firenze di condanna nei confronti del Condominio e disamina pec legale;
h) Omessa istituzione della anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6).
Contestualmente la ricorrente chiedeva disporsi la nomina giudiziale di un Amministratore ex art. 1129 e/o 1131 c.c. e/o 1105 c.c. stante la totale stasi ed impossibilità di funzionamento del Condominio in quanto composto di soli tre condomini; chiedeva l'adozione di provvedimenti urgenti atti ad evitare le gravissime conseguenze della suddetta sentenza del Tribunale di Firenze, passata in giudicato nonché chiedeva di ottenere l'esecuzione alle due delibere assembleari assunte, con unanimità dei consensi.
I resistenti non si costituivano in giudizio.
Il Tribunale, riconosciuta la sussistenza di plurime gravi irregolarità, ha disposto la revoca dell'amministratore; tuttavia, ha rigettato la richiesta di nomina giudiziale di un amministratore per mancanza dei presupposti previsti dall'art. 1129 c.c. (inapplicabilità dell'articolo in quanto, nella specie, i condòmini non erano più di otto come richiesto dalla norma) nonché di quelli previsti dall'art. 1105 c.c. ( applicabile solo in caso di totale inerzia gestionale, di assenza dell'organo esecutivo).
Considerazioni conclusive
La revoca dell'amministratore costituisce oggetto di un potere discrezionale del Tribunale che deve valutare se la condotta di questo possa essere giustificata, se sia stata causa di pregiudizi per il condominio, se possa comunque costituire indizio di una gestione impropria o addirittura illegittima.
Inoltre, strutturandosi il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio, su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condomini, come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore, vale, in tema di prova, il principio generale operante in materia di inadempimento di un'obbligazione (ex art. 1218 c.c.).
Pertanto il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (in tal senso: Cass. civ. sent. n. 826/2015; Cass. civ. sent. n. 9439/2008; Cass. Civ. Sez. 1, 26 gennaio 2007 n. 1743; Cass. Civ. Sez. Un. 13533/2001; Cass. civ. sent. n. 20547/2014).
Il decreto in esame ha aderito al costante orientamento giurisprudenziale che ha definito i confini del concetto di "gravi irregolarità", di cui all'art. 1129 c.c., legittimanti la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, precisando che esse ricorrono:
- in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini; tale situazione è esclusa nel caso di lamentele attinenti una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condòmini ricorrenti;
- solo quando siano presenti seri elementi probatori che facciano prevedere, come del tutto verosimile, un pregiudizio imminente e irreparabile per l'ente;
- in presenza di una fattispecie concreta che porti a ritenere probabile l'incisione della condotta sulla corretta e serena gestione condominiale ovvero che la medesima abbia effettivamente inciso sui diritti e le aspettative dei condòmini.
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto le condotte dell'amministratore di cui ai punti a), b) ed f) per come lamentate dalla ricorrente (mancata esecuzione delle delibere assembleari relative ai lavori straordinari di rifacimento della copertura e del lastrico al primo piano; mancata esecuzione delle delibere assembleari volte ad approfondire le problematiche strutturali del fabbricato; omessa comunicazione ai condòmini di una sentenza in danno del Condominio e della relativa procedura esecutiva) integranti le "gravi irregolarità" di cui all'art. 1129 comma 12 punto 2) a mente del quale costituiscono gravi irregolarità dell'Amministratore la "...mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea". Con riferimento a tali condotte lamentate dalla ricorrente, il Giudice ha anche tenuto conto della mancanza di prova contraria essendo rimasta contumace la parte resistente.
Il Tribunale ha, altresì, ritenuto "grave irregolarità" la condotta di cui al punto h) lamentata dalla ricorrente (omessa istituzione dell'anagrafe condominiale) ricordando che l'amministratore ha l'obbligo di "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale" (art. 1130, n. 6), per come anche sottolineato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui l'amministratore non è mai esonerato dalla verifica dell'effettiva qualità dei condomini nello stabile dal medesimo gestito tant'è che "..., al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello di effettività" (Cass. ordinanza 24 aprile 2023, n. 10824).
Nella specie, l'amministratore aveva continuato a convocare la società alienante dell'immobile invece dell'acquirente.
Il decreto in esame risulta poi significativo nella parte relativa all'ulteriore domanda formulata dalla ricorrente volta ad ottenere la nomina di un amministratore giudiziario.
Sul punto, il Tribunale ha ritenuto inapplicabile alla fattispecie l'art. 1129 comma 1 c.c. che prevede la possibilità per l'autorità giudiziaria di provvedere alla nomina di un amministratore di condominio solo nell'ipotesi in cui i condomini siano più di otto e l'assemblea non vi provveda autonomamente; nella specie, i condòmini erano tre.
Ha, altresì, ritenuto inapplicabile alla specie l'art. 1105 comma c.c. norma che, seppur dettata in tema di comunione, risulta applicabile anche alla materia condominiale in virtù dell'espresso rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ., "...Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Secondo tale disposto normativo, l'intervento dell'autorità giudiziaria è destinato proprio a supplire l'inerzia dei comunisti nell'amministrazione della cosa comune (cfr. "...in materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 cod. civ presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata" Cass. 20.04.2001 n. 5889).
Il Tribunale ha, dunque, chiarito che la nomina giudiziaria di un amministratore di condominio, ex art. 1105 c.c., non è automatica, ma presuppone la carenza e/o inadeguatezza dell'amministrazione della cosa comune, ossia un "vuoto" gestionale e o una paralisi dei normali organi gestori; ipotesi non ricorrente nel caso di specie attesa l'esistenza di un amministratore in carica fino alla definitività della revoca.
In sostanza, sino a che il provvedimento di revoca non diventa definitivo, l'intervento del giudice avrebbe il risultato di aggirare la volontà assembleare e di privare la stessa della possibilità di scelta e/o di vaglio su eventuali candidati alla nomina di amministratore di condominio.
Il rimedio giudiziale non può, dunque, sostituire arbitrariamente la competenza dell'assemblea: la nomina giudiziale è ammessa solo quando l'assemblea non può deliberare, non quando potrebbe deliberare non appena definita la revoca.
Ciò anche in considerazione del fatto che gli atti di volontaria giurisdizione, come appunto la nomina giudiziale di un amministratore, sono diretti a supplire o integrare, con l'intervento attivo dell'autorità giudiziaria, la manchevole attività delle parti nell'amministrazione dei propri interessi.
