Il proprietario risponde delle violazioni del regolamento condominiale commesse dal conduttore se non adotta misure idonee a impedirle

La pronuncia n. 7253 del 19 luglio 2025 del Tribunale di Napoli ha ribadito che il proprietario risponde delle violazioni del regolamento condominiale poste in essere dal proprio conduttore, salvo che dimostri di aver adottato, con la diligenza richiesta dall'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare l'abuso, incluse - ove necessario - le azioni per la risoluzione della locazione.

Il caso trae origine da una controversia relativa all'occupazione degli spazi comuni mediante l'installazione di un gazebo e la sosta reiterata di motoveicoli.

La vicenda

Il condominio attore ha convenuto in giudizio la società proprietaria convenuta, lamentando l'installazione di un gazebo e il parcheggio quotidiano di motocicli sotto i portici e nell'area esterna del complesso, in violazione delle disposizioni del regolamento contrattuale che vietano modifiche e occupazioni - anche temporanee - degli spazi comuni.

Nonostante ripetute diffide assembleari, la società proprietaria si era rifiutata di intervenire, sostenendo la propria estraneità alle condotte imputate alla conduttrice dei locali.

La decisione

Il Tribunale ha preliminarmente respinto le eccezioni di carenza di legittimazione attiva e passiva sollevate dalla convenuta, precisando che l'azione proposta mirava all'attuazione del regolamento contrattuale, iniziativa che l'amministratore può intraprendere ex art. 1130, n. 1, c.c., senza necessità di previa delibera assembleare (Cass. civ., n. 14735/2006; n. 21841/2010; n. 10347/2011; n. 21562/2020). In particolare il giudice ha affermato:

«Indifferente, ai fini dell'azione spiegata, è la circostanza che le aree occupate non siano di proprietà del condominio, essendo sufficiente che il regolamento stabilisca che gli oneri di manutenzione ordinaria e l'uso ricadano sui condomini».

Accertata l'avvenuta rimozione del gazebo nelle more del giudizio, il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, conformemente ai principi consolidati (Cass. civ., n. 3075/1997; Cass. civ., n. 21757/2021). Tuttavia, applicando il criterio della soccombenza virtuale - stante la pregressa violazione accertata - ha posto le spese processuali a carico della convenuta.

Sulla questione della sosta dei motoveicoli nei portici comuni da parte della società conduttrice dell'immobile di proprietà della convenuta, il Tribunale ha ordinato alla proprietaria l'immediata rimozione dei veicoli collocati dal detentore negli spazi comuni. È stato rilevato come:

«Dei comportamenti del conduttore che violino il regolamento risponde anche il proprietario qualora non dimostri di avere adottato, con la dovuta diligenza, misure idonee a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione».

Tale responsabilità è stata ritenuta sussistente nel caso concreto poiché la società proprietaria era pienamente consapevole delle violazioni perpetrate dalla propria conduttrice ed aveva omesso ogni intervento utile prima dell'introduzione della causa.

I precedenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 8 marzo 2006, n. 4920: "Nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale […] il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario."
• Cass. civ., 16 maggio 2006, n. 11383: "Il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato […] le misure idonee […] a far cessare gli abusi […]."
• Cass. civ., sentenze nn. 14735/2006; 21841/2010; 10347/2011; 21562/2020: legittimano l'amministratore ad agire per l'attuazione delle norme regolamentari senza previa autorizzazione assembleare.
• Cass. civ., sentenze nn. 3075/1997; 21757/2021: sulla cessazione della materia del contendere e sull'applicabilità della soccombenza virtuale.

Considerazioni conclusive

L'interesse tutelato dalla decisione consiste nell'assicurare l'uso paritario delle parti comuni secondo quanto previsto dal regolamento contrattuale.

Il principio secondo cui il locatore risponde delle violazioni commesse dal conduttore in danno al regolamento condominiale trova fondamento nell'art. 1176 c.c. e nella giurisprudenza consolidata sopra richiamata.

Tuttavia tale responsabilità non è automatica né assoluta: essa viene meno se il proprietario fornisce prova rigorosa d'aver esperito tutte le azioni ragionevolmente esigibili (diffide formali al conduttore, intimazioni di sfratto per inadempimento o altre iniziative giudiziarie) per impedire o far cessare tempestivamente gli abusi (Cass. civ. n. 11383/2006 cit.).

In mancanza di tali iniziative - come nel caso deciso - permane invece la responsabilità patrimoniale verso il condominio.

L'obbligo gravante sul locatore resta subordinato alla comprovata conoscenza o conoscibilità delle violazioni e alla concreta possibilità giuridica d'intervento: soprattutto nelle ipotesi d'affitto breve o quando non siano maturati i presupposti per lo scioglimento anticipato della locazione può risultare più difficile configurare un inadempimento colposo dello stesso proprietario-locatore.

La sentenza conferma dunque la funzione essenziale attribuita al regolamento contrattuale nella disciplina dei rapporti tra condomini ed evidenzia l'onere gravante sul locatore circa la vigilanza sull'attività posta in essere dal proprio conduttore: "la responsabilità non opera automaticamente ma solo quando sia provata una colpevole inerzia rispetto alle richieste degli altri condomini o dell'amministratore".

L'indirizzo applicato appare ormai stabile nella giurisprudenza recente ma va sempre valutato in relazione alle specifiche circostanze fattuali ed agli strumenti concretamente utilizzabili dal proprietario-locatore per impedire o far cessare le violazioni contestate.

Laddove sussistano situazioni particolari (es.: impossibilità oggettiva d'intervento tempestivo o assenza dei presupposti legali per lo scioglimento anticipato), potrebbe essere esclusa o attenuata la responsabilità patrimoniale del locatore; tali aspetti devono essere oggetto d'attenta valutazione caso per caso sulla base delle prove offerte dalle parti.

In definitiva, *la pronuncia valorizza sia la funzione preventiva e regolatoria affidata al regolamento contrattuale sia l'onere probatorio gravante sul locatore*, richiedendo a quest'ultimo una diligenza qualificata nella gestione dei rapporti con il proprio conduttore ai fini dell'effettiva tutela degli interessi collettivi dei condomini.