La Corte d'Appello di L'Aquila (3 marzo 2025, n. 262), nel dichiarare che il bar non può occupare il porticato con sedie e tavoli, ha affermato che il proprietario del locale assume l'obbligo di garantire il rispetto del regolamento di condominio da parte di colui a cui viene concessa la detenzione dell'immobile, cioè nel caso di specie il gestore dell'attività commerciale. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda processuale.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini adivano l'autorità giudiziaria per sentir condannare il proprietario e il gestore dell'attività commerciale sita al pianterreno alla rimozione degli oggetti (sedie, tavolini, tende in pvc, ecc.) con cui era stato occupato il porticato condominiale ostacolando il transito dei condòmini.
Il giudice di prime cure accoglieva la domanda: era provato, infatti, l'illegittima occupazione del porticato condominiale in violazione dell'art. 1102 c.c., giacché le contestate opere avevano sottratto l'area all'uso comune, impedendo il diritto di passaggio dei condòmini senza che peraltro l'assemblea avesse acconsentito.
Il tribunale rigettava invece la richiesta risarcitoria in quanto non provata.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello il proprietario del locale nel quale si svolgeva l'attività commerciale in questione lamentando, tra le altre cose, la propria estraneità alle condotte illecite poste in essere dal gestore del bar: in qualità di mero comodante, infatti, non era possibile addebitargli le violazioni del comodatario.
La Corte d'Appello di L'Aquila ha ritenuto privo di pregio giuridico il motivo di doglianza: il proprietario dell'immobile assume in ogni caso l'obbligo di garantire il rispetto del regolamento di condominio da parte di colui a cui viene concessa la detenzione dell'immobile, quale soggetto di cui è tenuto a rispondere nei confronti del condominio, rimanendo indifferente se la detenzione tragga titolo in un contratto di locazione o di comodato, posto che è solo la natura della controprestazione, rispettivamente onerosa o gratuita, a distinguere le due diverse fattispecie contrattuali.
In buona sostanza, non si tratta qui di valutare quali siano i limiti contrattuali vigenti tra comodante e comodatario (se, nello specifico, autorizzato o meno dal comodante all'uso della cosa comune condominiale), al più questi rilevando nei rapporti interni tra le parti, bensì di accertare quale sia stato il comportamento del comodante, allorché eccepita la violazione del regolamento di condominio e, segnatamente, dell'art. 1102 c.c. nell'utilizzo delle cose comuni.
Sotto tale profilo, pertanto, la Corte d'appello ha ritenuto che le ragioni espresse dal primo giudice a sostegno della adottata decisione di attribuire la responsabilità solidale anche a carico del proprietario del locale fosse corretta.
Considerazioni conclusive
La Corte d'Appello di L'Aquila, con la sentenza in commento, ha applicato in via analogica anche ai rapporti di comodato il principio vigente in materia di locazione: tanto il locatore quanto il comodante, in qualità di proprietari dell'unità immobiliare, rispondono delle ripetute violazioni al regolamento condominiale qualora non dimostrino di avere adottato, in relazione a tutte le circostanze del caso concreto, le misure idonee a far cessare gli abusi, finanche a pervenire alla richiesta di cessazione del rapporto (Cass., n. 11859/2011; Cass., n. 11383/2006).
La responsabilità di locatori e comodanti per il mancato rispetto del regolamento condominiale consente ai danneggiati di agire legalmente anche nei confronti di costoro, responsabili in via solidale con gli autori materiali degli illeciti.
In questo senso anche la giurisprudenza di merito (Trib. Isernia, 9 dicembre 2024), secondo cui il locatore-condomino è tenuto a controllare il rispetto del regolamento condominiale da parte del proprio conduttore, anche con rimedi contrattuali, ed entrambi sono legittimati passivi nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni.
Anche secondo il Tribunale di Cassino (18 luglio 2023, n. 976) il locatore non è esente da responsabilità quando l'inquilino commette violazioni del regolamento condominiale, dovendo invece egli assumersi la responsabilità di intervento in caso di condotte inappropriate dell'inquilino; il proprietario-condomino, se concede in locazione la propria unità immobiliare, non è esonerato da responsabilità nel caso in cui il proprio conduttore violi il regolamento condominiale.
Il locatore potrebbe andare esente da responsabilità dimostrando di aver agito per impedire la violazione o perfino di aver chiesto la risoluzione del rapporto di locazione (Trib. Milano, n. 1947/2018).
Quanto puntualmente affermato dalla giurisprudenza con riferimento ai locatori può senz'altro esser esteso anche ai comodanti, come sostenuto dalla sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila in commento, attesa la sostanziale somiglianza tra i due contratti.
