L'amministratore che non faccia transitare sul conto corrente condominiale i versamenti effettuati dai condomini per evitare che gli stessi vengano pignorati dai terzi creditori non rende un buon servigio al condominio e merita la revoca giudiziale dell'incarico. È quanto si ricava dal decreto adottato in sede collegiale dal Tribunale di Napoli lo scorso 26 febbraio 2026.
Fatto e decisione
Nel caso di specie i ricorrenti, nella qualità di proprietari di immobili facenti parte di un edificio condominiale, proponevano ricorso, ex art. 1129 c.c., chiedendo la revoca dell'amministratore. A sostegno dell'istanza, i ricorrenti allegavano che il resistente era stato nominato amministratore del supercondominio e che dal momento della sua nomina aveva commesso plurime irregolarità. I medesimi allegavano, in particolare, che il predetto amministratore aveva omesso di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali e, a partire da una certa data, aveva omesso di far transitare i versamenti sul conto corrente condominiale, trattenendo i contanti nella sua disponibilità.
Il Tribunale ha preliminarmente osservato che l'istituto della revoca giudiziale dell'amministratore condominiale prevede che, a fronte di irregolarità di gestione, anche il singolo condòmino, basando la propria domanda sull'esistenza di irregolarità, possa adire l'Autorità Giudiziaria affinché la stessa provveda alla sua revoca giudiziale, laddove non vi abbia provveduto l'assemblea. L'art. 1129 c.c. prevede, in particolare, che la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio può essere disposta se quest'ultimo non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Secondo l'orientamento seguito dal Tribunale di Napoli, la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, pure in presenza delle gravi irregolarità descritte dall'art. 1129 c.c. con elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa, costituisce oggetto di un potere discrezionale da parte dell'Autorità Giudiziaria, tenuta a valutare se la condotta del revocando possa essere giustificata, se sia stata causa di pregiudizio per il condominio o comunque rappresenti indizio di gestione impropria o illegittima, militando in tal senso l'allocuzione lessicale "può essere revocato" utilizzata dal comma 4 dell'art. 1131 c.c. proprio in riferimento ad una condotta espressamente tipizzata dal Legislatore quale grave irregolarità (art. 1129, comma 11, c.c.) e richiede il riscontro giudiziale sia dell'imputabilità dell'inadempimento ascritto all'amministratore per violazione del rapporto di mandato che la valutazione, escluso ogni automatismo, dell'importanza dello stesso parametrato al criterio - desumibile dal sistema e dalla natura giuridica del rapporto intercorrente tra condomini e amministratore - dell'incidenza sulla relazione fiduciaria tra le parti.
Nella specie il Tribunale ha ritenuto il ricorso fondato. L'amministratore, infatti, non aveva negato di aver omesso di far transitare i versamenti dei condomini sul conto corrente condominiale e, anzi, aveva confermato la circostanza. Nello specifico, aveva dichiarato di aver agito in tal senso per evitare che le somme di danaro potessero essere pignorate dai creditori del condominio e di aver tenuto, in ogni caso, la contabilità delle entrate e delle uscite. Il Collegio giudicante ha ritenuto che la condotta tenuta dall'amministratore avesse comportato una gestione patrimoniale non trasparente, in quanto solo i versamenti sul conto corrente possono garantire un controllo della gestione patrimoniale, soprattutto in realtà complesse, quali quelle supercondominiali. Il Tribunale ha altresì sottolineato che l'amministratore non aveva depositato fatture o altri documenti dai quali fosse possibile evincere il pagamento diretto dei fornitori dei servizi essenziali del condominio. In ogni caso, i giudici hanno osservato che il fondamento dell'art. 1129, comma 12, n. 4, c.c. non è solo quello di tutelare i condomini in generale ma anche, in particolare, quelli che pagano regolarmente gli oneri condominiali, nonché i creditori del condominio, anche al fine di evitare il proliferare dei contenziosi. L'amministratore, piuttosto che ostacolare i creditori, avrebbe quindi dovuto procedere con azioni di recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi e avrebbe dovuto fornire ai creditori del condominio il nominativo dei medesimi. Pertanto, secondo il Collegio non poteva ritenersi conforme ai doveri di trasparenza e di buona amministrazione la circostanza che l'amministratore avesse trattenuto le somme ricevute dai condomini. Nel caso di specie, quindi a fronte della rilevata violazione, il potere attribuito all'Autorità giudiziaria di risolvere anzitempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore - e dunque di sostituirsi alla volontà assembleare - risponde all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi di compromissione della stessa.
Considerazioni conclusive
Un caso molto interessante quello finito sul tavolo dei giudici del Tribunale di Napoli. Anche perché offre uno spaccato della realtà quotidiana, nella quale spesso si assiste a comportamenti bizzarri da parte degli amministratori condominiali, pur se motivati dalla supposta volontà di andare incontro alle esigenze dei propri amministrati. Tuttavia pare evidente che una condotta quale quella tenuta nella specie dall'amministratore condominiale sia davvero ingiustificabile. Per due principali motivi. In primo luogo, come efficacemente evidenziato dai giudici partenopei, non far transitare sul conto corrente condominiale le spese in entrata (nonché quelle in uscita) è un comportamento che si pone in chiara violazione di legge e costituisce un grave inadempimento del contratto di mandato che lega l'amministratore ai condomini. Si tratta, infatti, di una modalità di gestione del condominio del tutto antitetica ai doveri di trasparenza e di buona amministrazione, che rende difficilmente tracciabile il comportamento del mandatario e non consente ai condomini di giudicare la bontà del rendiconto periodico che quest'ultimo è tenuto a presentare. Senza poi parlare della supposta motivazione che, nel caso di specie, avrebbe giustificato, agli occhi dell'amministratore, una tale modalità di gestione delle somme versate dai condomini. Secondo quanto candidamente ammesso dinanzi al Collegio giudicante, detta condotta sarebbe stata infatti posta in essere dall'amministratore per tutelare i condomini, evitando che le somme da questi versate nelle casse comuni venissero pignorate dai terzi creditori del condominio. Ora, anche a voler ritenere credibile questa giustificazione, è del tutto evidente come un tale modo di agire, oltre a costituire un'ennesima e grave violazione di legge, non possa poi che ritorcersi a danno dei medesimi condomini, che correranno il rischio di essere perseguiti personalmente in via esecutiva e per somme proporzionalmente maggiori, tenuto conto degli interessi e delle spese legali nel frattempo accumulatisi sull'originaria somma capitale.
