Capita sempre più spesso di imbattersi in notizie su amministratori che utilizzano il bancomat condominiale per fare la spesa, per pranzi e cene, per spese "di rappresentanza" dai confini molto labili. Ma casi in cui all'amministratore venga contestato di aver addebitato al condominio persino il proprio vitto e alloggio - e quello dei familiari - restano tuttora eccezionali e, per molti versi, sconcertanti.
Qui non si è di fronte alle "solite" irregolarità gestionali, ma a una forma di utilizzo delle risorse comuni che travalica ogni ordinaria tollerabilità.
In questo quadro si inserisce la sentenza della Corte d'Appello di Catanzaro, Sezione seconda civile, n. 1200 del 20/11/2025, che affronta in modo approfondito - e in un contesto di fatti del tutto fuori dall'ordinario - la questione della legittimità delle spese sostenute dall'amministratore e addebitate al condominio, con particolare attenzione alle spese personali (vitto e alloggio) e a quelle non autorizzate dall'assemblea.
La vicenda
Un amministratore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento dei compensi relativi all'attività svolta tra il 1° ottobre 2010 e il 31 agosto 2011. Il condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, contestando l'importo richiesto a titolo di compenso professionale e deducendo una serie di irregolarità gestionali da parte dell'amministratore che avrebbero causato danni patrimoniali alla collettività.
Tra le contestazioni principali figuravano: l'addebito al condominio delle spese per vitto e alloggio dell'amministratore (e dei suoi familiari) durante l'estate del 2009 senza preventiva delibera assembleare; la locazione stagionale di una porzione immobiliare (piscina, campi sportivi e altre pertinenze); compensi a collaboratori esterni; lavori straordinari non autorizzati né ratificati; spese legali derivanti dall'annullamento giudiziale di una delibera assembleare; acquisto di un trenino per la mobilità interna; utilizzo del telefono e viaggi dell'amministratore.
L'amministratore si difendeva sostenendo che tali spese erano giustificate dalla complessità dell'incarico e dalla necessità di assicurare una presenza costante sul posto, oltre che dall'interesse stesso dei condomini che avrebbero richiesto la sua presenza nel villaggio durante i mesi estivi.
Il Tribunale aveva accolto la domanda riconvenzionale del condominio volta ad accertare la responsabilità contrattuale dell'amministratore ex artt. 1129, 1710 e 1713 c.c., ritenendo fondate le contestazioni relative alle spese irregolarmente addebitate alla collettività.
La decisione
La Corte d'Appello ha confermato in larga parte la decisione di primo grado, rideterminando però l'importo dovuto a titolo risarcitorio in euro 95.981,24 rispetto ai precedenti euro 216.781,24.
In particolare, la Corte ha sottolineato come "tanto nel primo quanto nel secondo caso si tratta di spese per esigenze personali che, in assenza di un accordo relativo al rimborso, non potevano essere addebitate al condominio".
Ha inoltre precisato che "il compenso pattuito o comunque riconosciuto all'amministratore (euro 42.000,00 annui) deve ritenersi comprensivo, come di regola, delle spese di vitto e alloggio", salvo diversa specifica previsione assembleare.
Per quanto concerne le altre voci contestate (locazione stagionale, compensi ai collaboratori oltre il limite autorizzato dall'assemblea, lavori straordinari non urgenti né ratificati), la Corte ha ribadito che "la mancata previsione di spesa da parte dell'assemblea costituisce un implicito divieto della stessa", richiamando anche precedenti della Cassazione (Cass., sez. II, n. 14197/2011; Cass., sez. VI-2, n. 15702/2020; Cass. n. 5062/2020) sulla competenza dell'assemblea a valutare l'opportunità delle spese effettuate dall'amministratore.
Sul piano probatorio la Corte ha evidenziato che "la prova dell'inadempimento, del danno e del nesso di causalità si evince dalla circostanza che alle finanze condominiale sono state sottratte somme per sostenere spese di carattere personale o, comunque, che non hanno arrecato vantaggio al condominio, con corrispondente diminuzione patrimoniale in danno dell'appellato".
La quantificazione del danno corrisponde agli importi delle singole voci irregolarmente addebitate (o alla relativa parte eccedente i limiti di spesa preventivamente fissati dall'assemblea).
Rispetto ai lavori straordinari non autorizzati, la Corte ha operato una distinzione tra quelli effettivamente necessari ed urgenti - eseguiti fino all'estate 2009, per i quali, pur in violazione dell'art. 1135 c.c., non è stato riconosciuto alcun danno risarcibile in ragione della loro necessità e dell'utilità conseguita dal condominio - e quelli successivi, eseguiti tra ottobre e dicembre 2009, privi sia di utilità concreta sia di ratifica assembleare, per i quali invece è stata confermata la responsabilità dell'amministratore, con condanna al risarcimento nella misura di euro 29.580,00.
I riferimenti giurisprudenziali
La Corte d'Appello si pone in linea con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità e, sulla base dei precedenti espressamente richiamati e delle norme applicate, ribadisce che:
- l'assemblea è competente a deliberare e a valutare l'opportunità delle spese straordinarie, voluttuarie o comunque non necessarie al godimento delle parti comuni;
- la mancata previsione o autorizzazione assembleare di tali spese integra, nel caso esaminato, un implicito divieto, sicché l'amministratore non può autonomamente sostenerle a carico del condominio;
- l'utilizzo delle risorse comuni per spese personali o per esborsi non necessari, non coperti da preventiva delibera o da un limite di spesa approvato, determina un danno risarcibile pari alle somme indebitamente distratte;
- il consiglio dei condomini è un organo meramente consultivo, privo di poteri gestori autonomi, e il suo avallo non esonera l'amministratore da responsabilità verso il condominio;
- in tema di responsabilità contrattuale dell'amministratore, una volta allegati dal condominio gli specifici inadempimenti (spese non autorizzate, personali o non necessarie), incombe sull'amministratore, ai sensi degli artt. 1218 e 2697 c.c., l'onere di provare di aver adempiuto correttamente o che l'inadempimento non gli è imputabile.
Sono stati richiamati i seguenti precedenti: Cass., sez. II, n. 14197/2011; Cass., sez. VI-2, n. 15702/2020; Cass. n. 5062/2020.
In tema di compenso dell'amministratore, la Corte si uniforma inoltre al principio espresso da Cass., sez. II, n. 14428/2025, secondo cui l'attività connessa e indispensabile allo svolgimento dei compiti di cui all'art. 1130 c.c. si presume remunerata dal compenso forfettario stabilito dall'assemblea, salvo diversa specifica deliberazione che preveda un compenso aggiuntivo per attività straordinarie.
Considerazioni conclusive
L'amministratore non può imputare al condominio spese personali o comunque estranee all'interesse comune, né spese non necessarie e non previste dal bilancio, in assenza di una specifica autorizzazione assembleare .
Nell'azione di responsabilità contrattuale, la Corte ribadisce che, a fronte della specifica allegazione di spese irregolari da parte del condominio, l'onere probatorio circa la legittimità delle scelte gestionali grava sull'amministratore: qualora questi non dimostri l'esistenza di una delibera autorizzativa, il rispetto dei limiti di spesa fissati dall'assemblea (come il tetto per le "spese professionali") o la natura necessaria ed urgente degli interventi ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c., risponde dei relativi danni patrimoniali.
La vicenda dimostra quanto una revisione costante della contabilità, persino biennale, possa prevenire derive gestionali: probabilmente avrebbe evitato all'amministratore almeno uno dei suoi soggiorni "a carico del condominio".
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
