Un amministratore condominiale ha posto il seguente quesito: «Approvate le spese, l'assemblea delibera di rifare la facciata ed approva il preventivo per euro 200.000; approva inoltre la costituzione di un fondo speciale, che dovrà essere versato in tre rate a pagarsi tra 30, 60 e infine 90 giorni. La mia domanda è: devo avere tutti i soldi sul conto o posso partire subito a fare i lavori?».
La domanda può essere efficacemente riassunta nel seguente modo: i lavori possono iniziare anche se non sono stati versati tutti i soldi nel fondo speciale? Approfondiamo l'argomento alla luce della normativa vigente e della giurisprudenza.
Quando va costituito il fondo speciale?
L'obbligo di costituire un fondo speciale per il finanziamento degli interventi straordinari è stato introdotto dalla legge di riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012, n. 220), modificando la previgente disciplina che ne prevedeva la facoltatività con riferimento alle sole opere di manutenzione straordinarie.
La novella ha invece introdotto l'attuale norma, che recita: «L'assemblea provvede … alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori».
Con un successivo provvedimento (art. 1, comma 9, d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9) è stato aggiunto il seguente inciso: «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».
L'aggiunta - più che opportuna - è stata introdotta per impedire che i condòmini debbano sin da subito effettuare l'esborso totale pari all'importo complessivo degli interventi commissionati nonostante l'appaltatore chieda il pagamento in base allo stato di avanzamento dei lavori (come solitamente avviene).
I lavori possono iniziare anche se non sono stati versati tutti i soldi?
Alla luce di quanto appena detto, è chiaro che i lavori appaltati possano iniziare anche se i condòmini non hanno accantonato l'intera somma indicata nel preventivo ma solo la parte necessaria a finanziare il primo stato di avanzamento, sempreché il contratto preveda - come quasi sempre accade - il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento.
Insomma, se l'appaltatore vuole essere pagato di volta in volta, in ragione dello sviluppo dei lavori, i condòmini possono creare una provvista pari al primo rateo da versare, ricostituendola poi tempestivamente in previsione dei successivi.
Dunque, l'amministratore non deve pretendere il versamento dell'intero prezzo pattuito all'interno del contratto d'appalto, potendo consentire l'avvio dei lavori anche dopo aver creato la provvista necessaria a pagare il primo stato di avanzamento.
Occorre tuttavia prestare attenzione a quanto stabilito dalla norma sopra citata la quale, autorizzando la costituzione del fondo speciale in relazione ai singoli pagamenti dovuti, sembra affermare che l'amministratore possa "accontentarsi" di una provvista parziale solo se è stata espressamente costituita dall'assemblea, non potendo invece autonomamente esonerare i condòmini dal pagamento totale, ove invece sia stato così deliberato durante l'adunanza.
In buona sostanza, la riserva parziale proporzionata allo stato di avanzamento dei lavori è legittima se l'assemblea ha deciso di istituirla; se invece l'adunanza ha decretato per la costituzione immediata e totale della provvista nonostante l'appalto preveda che i lavori debbano essere pagati gradualmente in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, i condòmini saranno vincolati a versare l'intero importo, nonostante lo svincolo a favore dell'appaltatore debba avvenire gradatamente.
Dunque, se i lavori possano iniziare anche se non sono stati versati tutti i soldi dipende dall'assemblea e dal "tipo" di fondo speciale che ha costituito: integrale, obbligando quindi i condòmini al pagamento dell'intera spesa sin da prima dell'avvio delle operazioni, oppure parziale, in ragione dello stato di avanzamento dei lavori.
Non può peraltro sottacersi come la costituzione del fondo in relazione ai pagamenti dovuti sia maggiormente rischioso per la compagine, atteso il pericolo che, in corso d'opera, qualche condomino venga meno all'obbligo, bloccando i lavori ed esponendo la compagine alla possibilità di pagare l'eventuale penale prevista nel contratto; d'altro canto, però, è difficile che i condòmini siano disposti a privarsi immediatamente dell'intera somma, soprattutto se particolarmente onerosa (come quasi sempre avviene nell'ipotesi di lavori straordinari o di innovazioni).
Si può costituire il fondo speciale senza pagare le quote?
Esiste un orientamento giurisprudenziale nient'affatto isolato (App. Genova, 21 marzo 2024, n. 457; Trib. Savona, 30 maggio 2019. n. 439; Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320) in ragione del quale il fondo speciale può dirsi validamente costituito anche senza il pagamento materiale delle quote che servono a finanziare i lavori straordinaria.
Per non apporre un ostacolo insormontabile all'esecuzione dei lavori straordinari, questa tesi sostiene che l'istituzione del fondo debba avere natura contabile, nel senso che l'amministratore possa limitarsi a istituire una contabilità straordinaria separata da quella ordinaria.
Secondo tale orientamento, sostenere che prima di stipulare il contratto l'amministratore debba pretendere l'intero pagamento per spese ingenti sarebbe controproducente per il condominio, il quale difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto.
La tesi appena esposta è tuttavia sconfessata dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., 5 aprile 2023, n. 9388), secondo cui la costituzione del fondo richiedere l'effettivo versamento delle somme da parte dei condòmini.
Questo orientamento pare essere maggiormente conforme alla ratio dell'art. 1135 c.c., che è quella di predisporre una provvista di denaro sufficiente per garantire all'assemblea di sostenere la realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria e/o delle innovazioni secondo le cadenze temporali deliberate, oltre che di rafforzare la garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, costituendo un'apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.
