L'articolo 1135, primo comma, n. 4, del Codice civile, per come modificato con la Legge di Riforma del Condominio n. 220/2012, stabilisce che, per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, l'assemblea deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale.
Il fondo speciale consiste in una riserva di denaro accantonata per finanziare la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e o di innovazioni deliberate dall'assemblea condominiale.
La specialità del fondo consiste nel fatto che può essere utilizzato solo per la destinazione impressa preventivamente ed obbligatoriamente dall'assemblea dei condomini, dunque, solo per specifici interventi deliberati dall'assemblea e non per future attività non ancora determinate.
Per espressa previsione codicistica, il fondo speciale deve essere di importo pari all'ammontare dei lavori da eseguire ovvero, se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Lo scopo del fondo speciale è quello di evitare situazioni di morosità nei confronti dei fornitori e appaltatori ed è quindi costituito a tutela: sia dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio, sia dell'interesse del singolo condòmino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.
Giova, allora, chiedersi: è valida la delibera sui lavori di manutenzione straordinaria che non preveda la costituzione di un fondo speciale?
La giurisprudenza ha risposto negativamente ed in tal senso, di recente, anche il Tribunale di Genova con la sentenza n. 382 dell'11 febbraio 2025.
Fatto e decisione
I proprietari di un immobile posto in un complesso condominiale citavano in giudizio il Condominio chiedendo che venisse accertata e dichiarata la nullità e o l'annullabilità e o comunque l'invalidità delle delibere assunte nel corso di un'assemblea condominiale per essere stati approvati lavori di restauro conservativo dei prospetti dello stabile senza la contestuale approvazione del fondo speciale, in violazione del disposto di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
In particolare, gli attori rappresentavano che, nonostante le delibere impugnate rimandassero alla decisione presa in una precedente riunione assembleare, non vi era alcuna corrispondenza tra la ditta che all'epoca veniva scelta per l'esecuzione delle opere e quella successivamente indicata come affidataria delle stesse, e che neppure nelle precedenti delibere era stato stabilito alcun fondo ex art 1135 c.c.
Deducevano, altresì, l'irregolarità delle delibere impugnate: per mancato invio, con l'avviso di convocazione, dei bilanci delle spese straordinarie; per mancanza di specifica indicazione delle singole opere nonché per mancanza di adeguati preventivi a supporto delle spese relative ai compensi per i professionisti incaricati (responsabile per la parte tecnica, responsabile di cantiere e lavori, nonché legale di fiducia per la parte contrattualistica e assistenza).
Si costituiva in giudizio il Condominio rappresentando che la scelta dei professionisti era ricaduta su esperti di elevata competenza in grado di sovrintendere e realizzare lavori su un edificio di pregio e di assoluto valore storico, qual era quello oggetto di causa caratterizzato dalla storica torre di origine medievale.
Il Condominio rappresentava, altresì, che la delibera impugnata si era limitata a confermare le precedenti delibere (mai impugnate o anche solo contestate dagli attori) di esecuzione dei lavori nonché l'assegnazione dell'appalto alla già prescelta ditta e che i preventivi scritti relativi agli incarichi conferiti ai professionisti erano stati mostrati ai condomini presenti in assemblea.
Infine, il convenuto deduceva che gli interventi deliberati rientrassero nell'alveo della manutenzione ordinaria per i quali l'art. 1135, primo comma, n.4) non prevedeva alcun obbligo di costituzione di un "fondo speciale".
In considerazione di una successiva assemblea intervenuta in corso di causa, in cui tutti i profili di invalidità sollevati dagli attori avevano trovato implicito positivo riscontro, entrambe le parti chiedevano la cessazione della materia del contendere.
Il Tribunale, pertanto, dichiarava cessata la materia del contendere e procedeva alla valutazione della fondatezza della domanda attorea ai fini dell'individuazione della parte soccombente, sebbene solo virtualmente. Ritenuto che la domanda attorea sarebbe stata da accogliere, il Giudice poneva le spese del giudizio a carico del Condominio.
Secondo il Tribunale, infatti, le opere in discussione erano da qualificarsi come manutenzione straordinaria essendo molto costose, estremamente complesse e prive di cadenza periodica; conseguentemente, il Condominio avrebbe dovuto costituire il fondo speciale di cui all'art. 1135 primo comma n.4 c.c., che rappresenta una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni.
Considerazioni conclusive
Per poter procedere a lavori straordinari in condominio è indispensabile la costituzione di un fondo speciale, senza il quale la delibera assembleare che ha approvato gli interventi è nulla.
L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., come modificato dapprima dalla legge n. 220 del 2012 e poi dal d.l. n. 145 del 2013, convertito nella legge n. 9 del 2014, prescrive che la delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda "obbligatoriamente" ( e non più "se occorre") a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha recentemente statuito che " l' allestimento anticipato del fondo speciale ex art 1135 c.1 n.4 c.c. - di importo pari all'ammontare dei lavori, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, in base a un contratto, correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori - rappresenta una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c..( Cass. n. 9388/2023; in tal senso, anche Cass. n. 16953/2022)
La norma in esame è quindi volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto stabilito dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c.
La delibera condominiale non può avere un contenuto contrario alla disposizione suddetta (art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.) né può decidere di non provvedere alla costituzione del fondo o modificare le modalità di costituzione
previste dalla legge. Ciò neppure nel caso in cui l'appaltatore vi consenta, in quanto una simile decisione risulterebbe potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale. Pertanto, una simile delibera è nulla.
Al fine di stabilire se per gli interventi approvati dall'assemblea occorra costituire un fondo speciale ex art. 1135 comma 4 c.c., è necessario verificare se i lavori oggetto della delibera rientrino nella manutenzione ordinaria o in quella straordinaria poiché solo in quest'ultimo caso la costituzione del fondo è obbligatoria.
La manutenzione ordinaria è quella diretta ad eliminare piccoli guasti o quella che abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità e comunque connotata da un costo piuttosto modesto.
Gli interventi ordinari, con i relativi impegni di spesa di modesta entità, possono essere decisi dall'amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).
Nell'ambito della manutenzione straordinaria vanno inquadrati quegli interventi non prevedibili, alquanto complessi ed il cui importo della spesa è rilevante.
Nel caso in esame, le opere in discussione, alla luce degli atti e della documentazione prodotta, sono state qualificate come manutenzione straordinaria, risultando molto costose, estremamente complesse e prive di cadenza periodica. Il Tribunale ha, pertanto, concluso per l'obbligatorietà della costituzione del fondo speciale e, conseguentemente, ha ritenuto nulla la delibera che non lo aveva previsto.
