Il Tribunale di Milano (24 gennaio 2025, n. 698) ha confermato quello che è oramai l'orientamento prevalente della giurisprudenza: i lavori straordinari deliberati senza fondo speciale sono nulli.
Sebbene si tratti di un'ipotesi residuale di invalidità, tant'è che il codice nemmeno la contempla, l'insegnamento giurisprudenziale (Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839; Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005 n. 4806) ha da tempo dettato le linee guida che ne consentono l'identificazione.
In applicazione di tali precetti, il giudice meneghino ha ritenuto di dover dare seguito alla tesi per cui i lavori straordinari deliberati senza fondo speciale sono nulli. Approfondiamo la vicenda processuale da cui il Tribunale di Milano ha preso l'abbrivio.
Fatto e decisione
L'assemblea deliberava l'esecuzione di determinati lavori inerenti all'impianto dell'ascensore, quali la sostituzione del quadro manovra, degli argani e delle funi, nonché delle serrature elettroniche.
Con la medesima deliberazione venivano approvate le opere di rifacimento della impermeabilizzazione della copertura condominiale.
Avverso tale decisione alcuni condòmini proponevano impugnazione, dolendosi della nullità derivante dalla mancata costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma primo, nr. 4), per gli interventi di manutenzione straordinaria e le innovazioni.
Si costituiva il condominio eccependo la natura ordinaria delle opere commissionate, in special modo con riferimento a quelle inerenti all'ascensore, le quali quindi sarebbero esulate dall'obbligo di costituzione del predetto accantonamento.
Il Tribunale di Milano chiarisce preliminarmente quale sia la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria:
- per manutenzioni ordinarie degli impianti devono intendersi quei controlli periodici che richiedono pulizia e registrazione degli elementi degli impianti e più in particolare per gli impianti ascensori i controlli riguardano la pulizia, la lubrificazione e la registrazione delle pulsantiere, delle fermate al piano, del corretto funzionamento delle porte, dello stato del paracadute e dei freni di emergenza, nonché della puleggia e delle funi e di tutti quei componenti che precludono la sicurezza dell'ascensore;
- per manutenzione straordinaria devono intendersi tutti quegli interventi che non hanno una periodicità ma si rendono necessari quando l'impianto ormai vetusto necessita di migliorie o si riscontrano guasti che riguardano uno o più componenti dell'impianto.
Orbene, nel caso di specie dall'esame dei lavori deliberati emerge chiaramente che gli stessi siano da intendersi come opere di manutenzione straordinaria atteso che la sostituzione del quadro manovra, degli argani e delle funi, nonché delle serrature elettroniche ai piani, non possono essere considerate rientranti tra i controlli periodici previsti per una manutenzione ordinaria.
Alle medesime conclusioni deve giungersi per quanto concerne i lavori di impermeabilizzazione della copertura condominiale, pacificamente riconducibili nell'alveo degli interventi straordinari.
Tanto precisato, secondo il giudice meneghino non ci sono dubbi sulla conseguenza della mancata costituzione del fondo speciale: la deliberazione deve ritenersi radicalmente nulla.
Considerazioni conclusive
Come anticipato, il Tribunale di Milano si è inserito nel solco tracciato dalla giurisprudenza oramai prevalente, secondo cui l'approvazione di lavori straordinari senza la previa costituzione di un fondo speciale rende nulla la delibera assembleare condominiale (in questo senso, ex multis, Cass., 5 aprile 2023, n. 9388; Trib. Bergamo, 22 giugno 2023, n. 1348; Trib. Modena, 16 maggio 2019, n. 763; Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320).
La costituzione del fondo speciale è ritenuta condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, in quanto la norma (art. 1135, comma primo, n. 4, c.c.) tutela l'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del condominio e quello del singolo condomino a evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.
Si tratterebbe pertanto della violazione di una norma imperativa da cui discenderebbe il massimo grado di invalidità, d'accordo con l'insegnamento reso diversi anni fa dalle Sezioni Unite.
A questo proposito, è appena il caso di rammentare la prima significativa pronuncia a tal riguardo con cui la Suprema Corte (Sez. Un., 7 marzo 2005 n. 4806) ha stabilito che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
La Suprema Corte, con successiva pronuncia resa sempre a Sezioni Unite (14 aprile 2021, n. 9839), ha specificato che sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
L'assenza di fondo speciale è dunque causa di nullità perché la deliberazione inerente alla realizzazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni è sia priva di un elemento essenziale che violativa di una norma imperativa (l'art. 1135, comma primo, n. 4, c.c., per l'appunto).
