Mancato godimento del balcone risarcibile se l'uso è concretamente impedito

Il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde dei danni causalmente riconducibili al cattivo stato manutentivo del cornicione, ma il risarcimento resta circoscritto alle conseguenze effettivamente collegate alla cosa comune. Quando l'accertamento tecnico riconduce parte degli ammaloramenti alla pioggia diretta e alla vetustà di elementi di proprietà esclusiva, tali pregiudizi non possono essere automaticamente imputati al condominio.

Il danno da mancato godimento del balcone è risarcibile se il proprietario dimostra la concreta perdita dell'utilità del bene, anche attraverso circostanze presuntive gravi e specifiche, come l'interdizione dell'accesso per pericolo di distacco di calcinacci. È quanto affermato dal Tribunale ordinario di Campobasso, Sezione unica civile, nel procedimento n. R.G. 71/2024, in materia di responsabilità da cosa in custodia.

La vicenda

La proprietaria di un appartamento inserito in un edificio condominiale ha convenuto in giudizio il condominio, deducendo la presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dal cornicione comune, con conseguente ammaloramento della balconata esterna perimetrale dell'immobile. Prima dell'instaurazione del giudizio di merito era stato promosso un accertamento tecnico preventivo, all'esito del quale erano state individuate criticità manutentive del cornicione e del sistema di copertura.

La domanda aveva un duplice contenuto: da un lato, l'accertamento della responsabilità del condominio, in via principale ai sensi dell'art. 2051 c.c. e, in subordine, ai sensi dell'art. 2043 c.c.; dall'altro, la condanna all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali allegati.

La proprietaria ha inoltre dedotto che, a seguito dello scollamento e della caduta di alcuni pannelli posti sopra il cornicione condominiale, le era stato interdetto l'accesso al balcone per ordine dei Vigili del Fuoco. Il condominio ha resistito, sostenendo che gli ammaloramenti fossero imputabili all'azione degli agenti atmosferici e alla vetustà dei materiali, e ha richiamato l'esecuzione di interventi di messa in sicurezza e la programmazione di lavori condominiali.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda, qualificando la responsabilità dedotta nell'ambito dell'art. 2051 c.c. e valorizzando in modo determinante le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel giudizio di merito.

Quanto al titolo di responsabilità, la motivazione richiama il criterio oggettivo della custodia e la distribuzione degli oneri probatori:

"Trattasi di una forma di responsabilità oggettiva, (come chiarito, in particolare dalle SS.UU. 20943/2022), che, in quanto tale, si fonda su un criterio di imputazione oggettivo, basato esclusivamente sul nesso di causalità, che addossa a chi ha la custodia della cosa la responsabilità per determinati eventi, senza che rilevi lo stato soggettivo del custode, e dunque la sua diligenza o l'assenza di colpa nel governo della res. Ne consegue che, dal punto di vista della distribuzione degli oneri probatori, ai fini della configurazione di tale responsabilità, il danneggiato è tenuto a provare unicamente: il nesso di causalità tra la res e il danno; e la custodia della cosa".

Il condominio, pertanto, risponde quale custode solo dei danni che risultino causalmente prodotti dalla parte comune. La consulenza tecnica ha accertato diversi fenomeni di degrado, ma non li ha ricondotti tutti alla medesima causa. Il consulente ha distinto il deterioramento del cornicione, imputabile alle infiltrazioni provenienti dalla copertura, dagli ulteriori ammaloramenti del balcone e degli infissi, ritenuti compatibili con pioggia diretta e vetustà:

"I danni creati al cornicione con conseguente caduta di calcinacci sicuramente sono attribuibili alle infiltrazioni di acque meteoriche a causa delle cattive condizioni del tetto. Nello specifico distacchi della guaina che comportano infiltrazioni di acqua. Tali danni chiaramente sono attribuibili al [condominio]. In relazione ai danni esplicati ai punti 2,3,4 risulta opportuno invece fare delle considerazioni importanti. Il balcone risulta essere parzialmente scoperto nel senso che il cornicione non lo copre completamente, oltretutto la pioggia non cade verticalmente ma in presenza di vento anche lieve riesce a bagnare anche superfici coperte. Si ritiene pertanto che l'incidenza dei danni sugli altri elementi descritti ai punti 2,3,4 sia attribuibile alle acque meteoriche dirette che cadono sul balcone ed alla vetustà degli elementi stessi, nello specifico infissi e pavimentazione".

Su questa base, il Tribunale ha ritenuto provato, secondo il criterio del "più probabile che non", il nesso eziologico solo tra la cattiva manutenzione del cornicione e il suo deterioramento strutturale, il distacco del rivestimento, il degrado della pittura esterna e il rischio di caduta di calcinacci. Sono stati invece esclusi dal risarcimento i costi di riparazione delle parti del balcone e degli infissi che la CTU ha ricondotto all'esposizione agli agenti atmosferici e alla vetustà.

Le opere necessarie sono state individuate nella rimozione dell'intonaco e del copriferro ammalorati, nel trattamento dei ferri di armatura, nella ricostruzione del cornicione con malta idonea, nella riverniciatura e nella sostituzione delle guaine distaccate poste a monte del cornicione. La stima di massima dei lavori, pari a euro 12.000,00, non è stata trasformata in una somma da rimborsare alla proprietaria, poiché le opere riguardano una parte comune e devono essere eseguite dal condominio.

Il risarcimento è stato invece riconosciuto per la perdita del pieno godimento del balcone. Il Tribunale ha richiamato il principio delle Sezioni Unite sul danno da mancata disponibilità del bene, precisando che la categoria del "danno in re ipsa" deve essere sostituita da quella del danno presunto o normale, fondato su circostanze idonee a dimostrare la concreta perdita dell'utilità dominicale:

"Fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta".

Nel caso deciso, il verbale dei Vigili del Fuoco del 19 maggio 2022 ha dimostrato l'interdizione dell'uso del balcone per pericolo di crollo. La mancata specifica contestazione del condominio ha consentito di ritenere protratta la compressione del godimento almeno sino all'assemblea del 22 settembre 2023, che aveva deliberato l'esecuzione dei lavori poi effettuati. In assenza di ulteriori elementi di quantificazione, il danno è stato liquidato equitativamente in euro 2.000,00, oltre rivalutazione, lucro cessante calcolato secondo i criteri indicati in motivazione e interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.

È stata rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c., poiché la resistenza del condominio non è stata ritenuta connotata da mala fede o colpa grave, anche in ragione della parziale fondatezza delle sue contestazioni, confermata dalla riduzione dell'importo risarcitorio richiesto. Le spese di lite, comprese quelle dell'accertamento tecnico preventivo e della CTU, sono state poste a carico del condominio, non essendo stata ravvisata una reciproca soccombenza.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 20943/2022: la responsabilità da cosa in custodia ha natura oggettiva e si fonda sul nesso causale tra cosa e danno; non rileva la diligenza soggettiva del custode, salva la prova del caso fortuito.
• Cass., Sez. III, n. 11016 del 19 maggio 2011 e Cass., Sez. III, n. 26086 del 30 novembre 2005: il custode può liberarsi provando il caso fortuito, inteso come fattore idoneo a interrompere il nesso causale, comprensivo anche del fatto del terzo o dello stesso danneggiato.
• Cass., Sez. III, ord. n. 23012 dell'11 agosto 2025: il caso fortuito può consistere anche in un fatto naturale, purché estraneo alla cosa custodita e configurabile come causa immediata e diretta dell'evento.
• Cass., Sez. Un., n. 33645 del 15 novembre 2022: il danno da mancata disponibilità dell'immobile non opera come danno in re ipsa; occorre allegare la concreta possibilità di godimento perduta, ferma la possibilità di prova presuntiva e di liquidazione equitativa.
• Cass. n. 15492/2019: le spese dell'accertamento tecnico preventivo concorrono a formare le spese complessive della lite e il giudice deve tenerne conto nella sentenza anche in assenza di una specifica domanda.
• Cass., Sez. Un., n. 32061/2022: l'accoglimento in misura ridotta di una domanda articolata in un unico capo non integra reciproca soccombenza; può semmai giustificare la compensazione, se ricorrono i presupposti di legge.
• App. Genova n. 1379 del 19 novembre 2024: quando le possibili cause delle infiltrazioni sono plurime, il giudice individua quella causalmente prevalente secondo il criterio della probabilità logica e del "più probabile che non", con particolare rilievo dell'accertamento tecnico.
• App. Napoli n. 1804 del 10 marzo 2026: il condominio risponde ex art. 2051 c.c. delle infiltrazioni provenienti da una parte comune anche quando il fenomeno dipenda da un vizio originario, ma il danno patrimoniale deve essere allegato e provato e non consegue automaticamente all'accertamento dell'infiltrazione.
• App. Genova n. 555 del 5 maggio 2025: il danno da mancato utilizzo dell'immobile è riconoscibile quando l'inutilizzabilità o la significativa compressione della fruizione risultino causalmente ricollegabili alle infiltrazioni e adeguatamente provate.
• Trib. Bari n. 838 del 6 febbraio 2026: l'imputazione della responsabilità da infiltrazioni richiede di verificare la funzione del manufatto; se la loggia o il balcone svolge funzione di affaccio e non di copertura, la responsabilità non ricade sul condominio.
• Trib. Avellino n. 446 del 9 marzo 2026: la responsabilità del condominio per difetti della copertura comune non comporta il ristoro di ogni danno allegato, quando il pregiudizio finale risulti aggravato da fattori imputabili alla proprietà esclusiva o dall'inerzia del danneggiato.

Considerazioni conclusive

Il condominio è tenuto a rimuovere le cause delle infiltrazioni provenienti dal cornicione comune e a risarcire i soli pregiudizi che risultino causalmente collegati alla cosa custodita. La responsabilità da custodia non dipende dalla colpa, ma non assorbe il tema della prova del nesso eziologico: quando la CTU distingue tra degrado della parte comune, pioggia diretta, vetustà ed elementi di proprietà esclusiva, la condanna deve seguire quella selezione causale. In presenza di cause concorrenti o alternative, la decisione si colloca nella linea che affida all'accertamento tecnico e al criterio del "più probabile che non" l'individuazione della causa giuridicamente rilevante; sul punto v. anche cause concorrenti nelle infiltrazioni.

Il risarcimento del mancato godimento del balcone trova fondamento nella concreta perdita dell'utilità del bene, dimostrata dall'interdizione dell'accesso per pericolo di distacco di calcinacci. La soluzione è coerente con le Sezioni Unite sul danno presunto o normale e con gli arresti che ammettono la liquidazione equitativa quando l'esistenza del pregiudizio sia provata, anche per presunzioni, ma il suo preciso ammontare non sia determinabile. In tal senso v. prova e liquidazione del mancato utilizzo.

La stessa impostazione delimita il risarcimento: l'accertamento della responsabilità ex art. 2051 c.c. non trasforma ogni danno denunciato in conseguenza risarcibile. App. Napoli n. 1804 del 2026 conferma che, anche quando l'origine delle infiltrazioni sia una parte comune, la perdita patrimoniale deve essere allegata e provata; sul punto v. anche infiltrazioni da parte comune e prova del danno. Trib. Bari n. 838 del 2026 opera invece su un piano funzionale, escludendo l'addebito al condominio quando il manufatto non svolga funzione di copertura; può vedersi anche custodia e funzione del balcone. Trib. Avellino n. 446 del 2026 segna un ulteriore limite, relativo all'aggravamento del pregiudizio per fattori estranei alla parte comune o per condotte imputabili al danneggiato; in materia v. limiti del risarcimento per infiltrazioni.

Nel caso deciso, la condanna all'esecuzione dei lavori sul cornicione e al pagamento del danno da mancato godimento del balcone deriva da un accertamento tecnico selettivo: la parte comune ha causato il rischio di distacco e la temporanea perdita d'uso dello spazio esterno, mentre gli ulteriori ammaloramenti del balcone e degli infissi sono rimasti fuori dall'area della responsabilità condominiale.