In caso di fenomeni di infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale, il condominio - che omette di effettuare con solerzia le lavorazioni necessarie per rimuoverne le cause, provocando così ulteriori ammaloramenti nell'immobile sottostante tali da impedire al proprietario di usufruirne in modo pieno - è tenuto a risarcire il danno da mancato godimento dell'immobile.
Quanto appena enunciato è stato affermato dal Tribunale di Palermo con la sentenza n. 406 del 27 gennaio 2025, con la quale veniva riconosciuto, altresì, il rimborso delle spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo che si era reso necessario al fine di dimostrare il nesso causale tra i danni occorsi nell'immobile della condomina e l'omessa manutenzione della terrazza condominiale.
Infiltrazioni dalla terrazza condominiale: il condominio che tarda ad eseguire i lavori di riparazione risarcisce il condomino per il mancato godimento dell'immobile. Fatto e decisione
Una condomina citava in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore p.t., al fine di ottenere il risarcimento dei danni conseguenti alle infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale che avevano interessato il proprio appartamento sito all'ultimo piano al di sotto della copertura dell'edificio.
In particolare, la condomina rappresentava di aver incardinato nel 2016 un procedimento di ATP al fine di individuare le cause delle infiltrazioni d'acqua e le opere necessarie per la loro eliminazione, che era stato accertato che le infiltrazioni d'acqua erano provenienti dalla terrazza condominiale e che soltanto nell'anno 2018 il condominio aveva provveduto a nominare un tecnico per eseguire le attività propedeutiche per l'esecuzione delle opere urgenti, che era stata costretta a rilasciare l'immobile per i mesi di giugno 2018- settembre 2019. Chiedeva, pertanto, il risarcimento del danno consistente nel mancato godimento dell'immobile per i mesi giugno 2018 -settembre 2019, a causa della colpevole inerzia del convenuto che non aveva provveduto ad eseguire tempestivamente i lavori indicati in Atp nonché il rimborso delle spese sostenute per il detto procedimento.
Si costituiva in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore p.t., il quale allegava che le infiltrazioni erano imputabili alla cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta che aveva curato la posa in opera della guaina impermeabilizzante, che la ditta aveva provveduto in via conciliativa a risarcire il danno a parte attrice e che l'aver prestato voto favorevole in sede assembleare in merito alla rateizzazione dei fondi necessari per l'esecuzione delle opere interne all'appartamento aveva inevitabilmente comportato da parte dell'attrice implicita rinuncia ad ogni indennizzo.
Istruita la causa, il Tribunale ha ritenuto provata la domanda di parte attrice risultando la condotta colposa del condominio che aveva omesso di effettuare con solerzia le lavorazioni indicate in ATP, provocando ulteriori ammaloramenti nell'immobile di parte attrice, la quale era stata costretta a rilasciare lo stesso per garantire la propria incolumità, così come intimato con ordinanza sindacale di sgombero.
Conseguentemente, il Tribunale ha riconosciuto il risarcimento del danno consistente nel mancato godimento dell'immobile per tutto il periodo di esecuzione dei lavori, nonché ha accolto la domanda relativa al rimborso delle spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo.
Di contro, il Giudice ha disatteso le eccezioni di parte convenuta sia relativamente al concorso colposo di parte attrice nella causazione del danno, poiché parte convenuta non aveva posto in essere neanche le opere urgenti e provvisorie per evitare il danno, indipendentemente dal mancato pagamento degli oneri condominiali dovuti, sia relativamente alla circostanza che il lastrico solare fosse di esclusiva proprietà del costruttore, essendo comunque il condominio responsabile solidale per i danni da questo arrecati.
Considerazioni conclusive
Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati. (Cass. ord. n. 18187 del 24/06/2021).
Il condominio è tenuto a procedere con solerzia alla rimozione delle cause delle infiltrazioni provenienti dalla parti comuni (nella specie dalla terrazza condominiale) in modo da evitare ulteriori ammaloramenti nell'immobile danneggiato.
In particolare, allorquando il condomino proprietario dell'immobile danneggiato incardini un procedimento di ATP al fine di individuare le cause delle infiltrazioni d'acqua e le opere necessarie per la loro eliminazione, il condominio deve provvedere ad eseguire tempestivamente i lavori indicati dal tecnico in sede di accertamento preventivo.
Nel caso in cui il condominio rimanga inerte e tale condotta colposa determini ulteriori pregiudizi all'immobile interessato dalle infiltrazioni, tali da costringere il proprietario dell'immobile danneggiato a rilasciare lo stesso per garantire la propria incolumità, quest'ultimo avrà diritto al risarcimento del danno patito per l'inagibilità del suo immobile ovverosia del danno da mancato godimento dell'immobile.
