Può accedere che alcune aree comuni di un edificio siano utilizzate soltanto da alcuni proprietari. In genere ciò avviene in ragione delle caratteristiche del bene o della loro collocazione. Si pensi, ad esempio, al caso del sottotetto in condominio, di cui serve il titolare dell'ultimo piano come deposito, mentre gli altri evitano ogni accesso, perché scomodo e lontano dalla propria abitazione.
In questi, come in altri casi, tale circostanza, nota a tutti i comproprietari del condominio, è, pacificamente, accettata, per poi consolidarsi nel corso degli anni. Se questo dovesse essere il caso potrebbero, quindi, sussistere i presupposti per l'usucapione del bene condominiale.
Si è discusso di questo argomento anche nel procedimento dinanzi al Tribunale di Napoli, recentemente, culminato con la sentenza n. 12315 del 29 dicembre 2025. In particolare, questa lite sorgeva in merito alla parte del lastrico sovrastante l'abitazione di un condòmino. Secondo l'attore, egli aveva utilizzato, in via esclusiva, questa porzione del bene comune dal lontano 1992. A tale scopo era stato, quindi, installato un cancello con tanto di serratura che, da tempo immemore, aveva escluso ogni possibilità di utilizzo del terrazzo da parte degli altri proprietari. Insomma, per queste ragioni, era chiesto all'ufficio partenopeo di accertare e dichiarare l'usucapione del lastrico.
Ebbene, a quali condizioni è possibile usucapire una parte condominiale? Un proprietario può usucapire il lastrico se dimostra che, per vent'anni, ne ha impedito l'utilizzo agli altri? Non ci resta che approfondire quanto è accaduto nel procedimento in questione.
Usucapione: cosa significa avere il possesso pacifico e pubblico del bene?
Per poter usucapire un bene appartenente agli altri, ad esempio un lastrico o un sottotetto di un condominio, è necessario possedere queste parti per almeno vent'anni, ininterrottamente.
La relazione con la cosa e, quindi, il conseguente utilizzo del bene devono avvenire, però, in modo pacifico, cioè senza che il possesso sia stato acquisito in modo violento. Inoltre, la circostanza in esame deve essere nota al proprietario o agli altri contitolari del bene.
Pertanto, è solo a queste condizioni, unitamente alle altre (utilizzo esclusivo e possesso almeno ventennale) che potrà essere accertata e dichiarata l'usucapione del bene condominiale.
Ad esempio, nel caso in commento, la relazione col bene era iniziata in modo del tutto pacifico. Il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano aveva, infatti, naturalmente, incominciato a possedere, esclusivamente, la parte di lastrico soprastante, poiché vicina e di comodo utilizzo. Nessuno, quindi, era stata spodestato violentemente e vi era piena conoscenza di tale situazione. Dagli atti del procedimento in questione era, infatti, emerso che, durante un'assemblea, il condominio aveva avallato questo utilizzo esclusivo del lastrico condominiale. (per un caso in cui il lastrico solare comune, concesso in uso, è stato al centro di una domanda di acquisto per usucapione si veda lastrico solare comune concesso in comodato e usucapione)
Per tutte queste ragioni, la domanda di usucapione, come in effetti avvenuto, poteva essere accolta.
Usucapione bene condominiale: è necessario che agli altri sia impedito l'utilizzo del bene comune?
Per usucapire un bene condominiale, ad esempio il lastrico, il comproprietario in questione non può limitarsi all'utilizzo pacifico, pubblico ed ininterrotto del bene per almeno vent'anni. Il soggetto interessato deve, infatti, possederlo in modo del tutto esclusivo, esercitando sulla cosa una relazione materiale tale da estromettere gli altri da ogni possibilità di utilizzo (ex multis Cass. ord. n. 1796/2022).
Proprio ciò che era avvenuto nel caso in commento, dove, alla presa di possesso del lastrico, del tutto pacifica e nota agli altri comproprietari dell'edificio, aveva fatto seguito l'installazione di un cancello, con tanto di serratura, che assicurava l'utilizzo esclusivo del cespite, protrattosi, poi, ininterrottamente, per oltre vent'anni.
Pertanto, tale circostanza, debitamente supportata sul piano probatorio, ha determinato il Tribunale di Napoli ad accogliere la domanda e a dichiarare l'usucapione del lastrico
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Napoli qui in esame è espressione dell'interpretazione comune e pacifica dei presupposti di legge, in presenza dei quali è possibile accertare e dichiarare l'avvenuta usucapione di un bene condominiale.
In particolare, l'ufficio partenopeo aderisce, senz'altro, all'orientamento per cui, a tale scopo, è fondamentale l'accertamento dell'esercitato ius excludendi nei confronti degli altri condòmini «atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (ex plurimis, Cass. 02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781)».
Pertanto, precisa il Tribunale di Napoli, ai fini dell'usucapione, non è sufficiente che gli altri non abbiano utilizzato il bene comune, ma che sia stato compiuto un atto, pacifico, pubblico e tollerato, con il quale essi siano stati esclusi da ogni relazione col cespite «Dunque, non è sufficiente che gli altri condomini non abbiano, di fatto, utilizzato il lastrico per un periodo protratto nel tempo, ma è necessario che il singolo condomino che voglia usucapire il bene abbia compiuto un atto volto ad impedirne l'utilizzo da parte degli altri comproprietari, come per esempio cambiando la porta o la serratura di accesso al lastrico, e che tra questo accadimento e la dichiarazione di usucapione del lastrico solare sia decorso un tempo pari a 20 anni».
