Il lastrico solare rientra tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile, e i condomini possono farne uso e partecipare alla sua conservazione e manutenzione secondo quanto stabilito dalla legge. Il diritto del singolo partecipante ad utilizzare la cosa comune non comporta la possibilità di appropriazione esclusiva o di usi incompatibili con i diritti degli altri condomini.
In merito, il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 5574 del 5 giugno 2025, ha fornito un chiarimento rilevante sotto il profilo del giudicato e dell'onere della prova in tema di usucapione.
La vicenda
Una condomina, proprietaria di un appartamento al quinto piano, ha agito in giudizio chiedendo il riconoscimento dell'acquisto a titolo originario (usucapione) del terrazzo e della copertura dell'appartamento, allegando un possesso utile protrattosi per vent'anni.
I condomini convenuti hanno eccepito che una precedente sentenza del Tribunale di Napoli (n. 5671/2016), passata in giudicato, aveva già ricostruito la natura condominiale del solaio di copertura dell'edificio, accertando che lo stesso era libero da pesi, vincoli o diritti di godimento in capo alla condomina.
La stessa sentenza aveva inoltre dichiarato l'illegittimità delle opere eseguite dalla stessa sul lastrico e delle strutture che impedivano l'accesso agli altri condomini.
Sulla base di tale preesistente accertamento, i convenuti hanno chiesto l'inammissibilità della nuova domanda per violazione del giudicato e, in subordine, il rigetto nel merito.
La decisione
Il Tribunale ha accolto l'eccezione preliminare di giudicato, richiamando il principio secondo cui i diritti reali (come la proprietà) rientrano tra i diritti autodeterminati, individuabili per il solo contenuto e oggetto, indipendentemente dal titolo dedotto.
Per tale ragione, non è consentito proporre una nuova domanda sullo stesso bene invocando un diverso titolo (es. usucapione), se vi è stato già un rigetto su altra azione fondata sulla titolarità del diritto.
Richiamando Cass. civ. n. 1682/1991, il giudice ha affermato che, una volta accertata la proprietà condominiale, non può essere successivamente rivendicato il medesimo bene da uno dei condomini sulla base di un diverso fatto costitutivo, trattandosi dello stesso petitum, anche a fronte di una mutata causa petendi.
L'azione è stata dunque dichiarata inammissibile in via principale, per effetto del giudicato formatosi sulla precedente sentenza.
Il rigetto nel merito (ad abundantiam)
Il Tribunale ha comunque esaminato il merito della domanda, rilevando l'assenza di prova del possesso esclusivo e prolungato del bene da parte dell'attrice. È stato evidenziato che il lastrico ospitava antenne condominiali, e che i condomini accedevano regolarmente al solaio, utilizzando una botola interna, anche per lavori di manutenzione.
Tali elementi sono stati confermati da un testimone considerato particolarmente attendibile in quanto custode dello stabile fin dal 1999.
Alla luce di queste circostanze, il Tribunale ha ritenuto insussistente il requisito dell'esclusività del possesso e ha ribadito che atti di manutenzione ordinaria o uso tollerato dagli altri condomini non sono sufficienti a integrare l'usucapione di una parte comune.
I precedenti giurisprudenziali
La pronuncia richiama coerentemente i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità:
Cass. civ., sez. II, n. 14092/2010, secondo cui l'usucapione richiede prova sia del corpus che dell'animus possidendi;
Cass. civ. n. 1682/1991, che ribadisce la natura autodeterminata dei diritti reali e la conseguente preclusione alla riproposizione della medesima domanda su base giuridica diversa.
Considerazioni conclusive
La decisione si inserisce nel consolidato orientamento giurisprudenziale che esclude la possibilità per un singolo condomino di usucapire una parte comune, a meno che egli eserciti un possesso esclusivo, inequivoco e protratto, tale da impedire in modo giuridicamente rilevante l'accesso e l'uso da parte degli altri condomini per il tempo previsto dalla legge.
Nel caso concreto, il giudicato ostativo formatosi su una precedente sentenza che ha accertato la titolarità comune del bene impedisce ogni ulteriore rivendicazione, anche se fondata su titolo diverso. Ciò garantisce certezza dei rapporti giuridici e tutela dell'integrità del patrimonio comune.
Pur esistendo in dottrina un orientamento minoritario secondo cui, in casi eccezionali, l'usucapione di beni comuni sarebbe possibile se dimostrata un'inequivoca inversione del possesso, la giurisprudenza, come nel caso in esame, richiede una prova rigorosa e concreta, assente nella fattispecie.
Il Tribunale ha quindi correttamente riaffermato i limiti all'esercizio di pretese esclusive su beni condominiali e la necessità di rispettare gli effetti preclusivi delle decisioni passate in giudicato.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
