In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili (come nel caso di specie), la legittimazione ad agire spetta soltanto ai condòmini, cioè a coloro che, al momento della celebrazione dell'assemblea condominiale che abbia adottato la delibera oggetto di impugnazione, risultino titolari dei diritti reali sulle singole unità immobiliari.
È altresì indubbio che la prova della qualità di condòmino al momento in cui si era svolta l'assemblea, ove contestata, attenendo alla prova della legittimazione dell'attore, può essere offerta soltanto producendo copia del titolo che abbia determinato l'acquisto del diritto sull'unità immobiliare e non sostituita dall'esibizione di documenti equipollenti, come la comunicazione di subentro eseguita nei confronti dell'Amministratore.
Questo l'insegnamento del Corte di cassazione, con la ordinanza n. 13233 del 14 maggio 2024.
Fatto e decisione
Tizio impugna una delibera del proprio Condominio, ritenendo che la stessa fosse stata adottata in violazione delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.
Il Condominio si costituisce e contesta la legittimazione attiva di Tizio, affermando che egli non sia parte della compagine condominiale e contestando le altre domande.
Il Tribunale di Roma rigetta l'impugnativa, ritenendo Tizio effettivamente non legittimato avendo egli fallito nel - rectius, mancato di - dare prova della titolarità dell'immobile sito nel Condominio in virtù della quale vantare la qualità di condòmino.
Tizio appella e la Corte d'Appello conferma la sentenza di prime cure, per le medesime ragioni addotte dal Tribunale.
Tizio allora ricorre per cassazione e la Corte, con l'ordinanza in commento, conferma le pronunce di entrambi i precedenti gradi.
Innanzitutto, la Corte ritiene ammissibile il ricorso, sebbene sottoscritto e notificato da Tizio, il quale è avvocato, sebbene non iscritto nell'Albo dei c.d. cassazionisti, cioè avvocati abilitati ad assistere le parti dinnanzi alle giurisdizioni superiori, come previsto per legge, perché Tizio, pur avendo agito in tal modo, ha poi conferito la procura speciale occorrente per il giudizio di legittimità ad una collega, essa sì cassazionista, costituendosi poi in tal guisa nel giudizio dinnanzi alla Corte.
Nel merito del ricorso, la Corte osserva che le statuizioni di I° e II° grado siano corrette e non censurabili, laddove hanno ritenuto che Tizio non avesse provato di essere legittimato attivo al giudizio, avendo mancato di produrre il proprio atto di acquisto.
Tizio aveva cercato di affermare il proprio diritto facendo ricorso ad altri elementi, non ultimo la comunicazione della Alfa S.r.l., precedente proprietaria dell'immobile, con cui la medesima comunicava all'Amministratore del Condominio di avere ceduto ai suoi soci, tra i quali lo stesso Tizio, alcune porzioni individuali.
Sottolinea peraltro la Corte come costituisca principio pacifico che la mancanza di detta legittimazione può costituire oggetto di rilievo d'ufficio da parte del giudice o può essere eccepita dal Condominio convenuto, con la puntualizzazione che il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo.
La comunicazione eseguita dall'ex proprietario, pertanto, non ha alcun valore probatorio in tal senso, né lo ha l'inserimento del nuovo condòmino nel Registro Anagrafe Condominiale, attività peraltro dovuta ai sensi dell'art. 1130, n. 6) c.c. a pena di revoca dell'Amministratore.
Considerazioni conclusive
Torniamo su alcuni punti che sono spesso oggetto di confusione tra gli addetti ai lavori, anche per l'ingresso a gamba tesa della disciplina privacy nel settore condominiale.
È noto che l'art. 63 disp. att. c.c., al comma 5°, dispone che «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Sul punto è intervenuto il Garante Privacy, che in varie occasioni, ha specificato che, per adempiere a tale obbligo il condòmino subentrante non è tenuto a depositare copia del titolo, bastando allo scopo il certificato notarile di stipula dell'atto.
Abbiamo già più volte sollevato e scritto del problema che da questo provvedimento è disceso a livello di tenuta del sistema: il Garante Privacy è un'autorità amministrativa indipendente con poteri di interpretazione, applicazione e sanzione limitati alla tutela dei dati personali delle persone fisiche, mentre non può estendere i propri poteri al sindacato circa le norme poste da leggi ordinarie in ambiti diversi.
Il corto circuito tuttavia sussiste, in quanto è pur vero che, in virtù degli obblighi che il Paese assume dinnanzi al conglomerato europeo con la firma dei Trattati, nonché per le caratteristiche che fondano l'impianto privacy, non ultima la caratura di legge generale data al Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR), valevole in tutti gli Stati membri, questa norma si preordina e sovraordina rispetto agli ordinamenti nazionali, i quali a loro volta dovranno cedere dinnanzi ai principi da essa posti, tra i quali assurge a principio generale ed informatore della materia quello di minimizzazione dei dati, in base al quale il Titolare del trattamento deve curare di assumere il numero minimo di dati del soggetto interessato che gli sia sufficiente per eseguire il trattamento e raggiungere la finalità dello stesso, senza invece introitare una mole di dati sproporzionata e inutile rispetto al perseguimento di detta finalità.
Insomma, da tutto ciò discende che potrebbe anche darsi che quanto osservato dal Garante Privacy finisca per prevalere rispetto alla previsione della norma nazionale (l'art. 63, 5° comma, disp. att. c.c.) laddove la norma nazionale abbia stabilito un trattamento che preveda di acquisire dati esorbitanti rispetto alla finalità da perseguire.
Ebbene, quale è la finalità della norma in commento? Spingere il venditore a notiziare il Condominio circa il passaggio di proprietà, così da agevolare l'Amministratore nella tenuta del Registro Anagrafe Condominiale, obbligo posto dall'art. 1130, n. 6) c.c. e da estendere la garanzia per l'assolvimento dei debiti pregressi al venditore, in quanto la disposizione prevede che, in mancanza di consegna della copia autentica del titolo, costui rimanga coobbligato in solido con l'acquirente, nuovo condòmino.
Tanto è vero questo che l'Amministratore non potrà 'ricattare' il nuovo condòmino, domandando la consegna del titolo di acquisto in cambio del suo inserimento nel Registro Anagrafe Condominiale, perché per questo basta la dichiarazione del nuovo condòmino o del suo dante - causa (il venditore).
Peraltro, il provvedimento del Garante non tiene conto di quelle fattispecie in cui non si diviene condòmini per acquisto tra vivi di un immobile a titolo oneroso, ma, ad esempio, mortis causa, per donazione o ancora per aggiudicazione ad una vendita all'incanto, laddove non si avrà alcun certificato notarile di avvenuta vendita.
Così, volendo risolvere un problema, si crea una disparità tra soggetti che acquistano un immobile da altri dinnanzi ad un Notaio e soggetti che acquistano un immobile in contesti diversi da questo, con buona pace del principio di uguaglianza di cui all'art. 3 della Costituzione
