Il condominio non risponde delle infiltrazioni se la loggia/balcone non svolge funzione di copertura

La responsabilità per danni da infiltrazioni d'acqua provenienti da logge e balconi impone, in primo luogo, di individuare con precisione chi sia il custode del manufatto e, in secondo luogo, di verificare se la struttura svolga una funzione di mera estensione/affaccio dell'unità immobiliare oppure anche una funzione di copertura e protezione dell'edificio o di una sua parte.

In questa prospettiva, l'applicazione dell'art. 2051 c.c. non dipende da una valutazione di colpa, ma dall'accertamento del nesso causale tra la cosa e l'evento dannoso, salva la prova del caso fortuito.

Con la sentenza n.838 del 6 febbraio 2026, resa dal Tribunale ordinario di Bari, è stato ribadito che, quando la loggia/balcone da cui origina l'infiltrazione svolge essenzialmente funzione di affaccio e proiezione esterna e non funzione di copertura di una pluralità di unità immobiliari, la responsabilità ex art. 2051 c.c. ricade sul proprietario dell'unità sovrastante, restando esclusa ogni imputazione al condominio.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento posto al sesto piano di un fabbricato lamentava la presenza di infiltrazioni provenienti dall'unità immobiliare sovrastante, in particolare dalla loggia/balcone annessa all'abitazione della proprietaria del piano superiore. Dedotta la responsabilità del custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., veniva chiesta la condanna della proprietaria sovrastante al risarcimento dei danni.

La proprietaria convenuta contestava la domanda e, assumendo che il balcone/loggia, pur in proprietà esclusiva, fungesse da copertura anche a favore del fabbricato, chiamava in causa il condominio, prospettandone la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. in collegamento agli obblighi conservativi gravanti sull'amministratore e sull'assemblea (artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c.). Il condominio, costituitosi quale terzo chiamato, resisteva negando ogni addebito.

Nel corso del giudizio veniva acquisita la documentazione istruttoria e, soprattutto, la relazione tecnica espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, che il giudice ha ritenuto di dover richiamare integralmente, in quanto coerente con i principi della tecnica del settore.

La decisione

La domanda risarcitoria è stata accolta nei confronti della proprietaria dell'unità sovrastante, ritenuta responsabile ex art. 2051 c.c.; è stata invece esclusa la responsabilità del condominio.

La motivazione concentra l'accertamento causale sulle condizioni manutentive della loggia/balcone in uso esclusivo alla proprietaria sovrastante e, al contempo, nega che quel manufatto possa essere trattato come copertura comune. In particolare, il giudice ha evidenziato, con un passaggio unitario che chiarisce sia il fatto storico sia la regola applicata:

"Alla stregua delle emergenze processuali acquisite (e soprattutto alla stregua della relazione tecnica depositata in sede di accertamento tecnico preventivo (che, per essersi correttamente ispirata ai principi della tecnica del settore, deve essere qui integralmente richiamata), deve ritenersi effettivamente accertato che nell'immobile [della parte attrice] si sono verificate infiltrazioni provenienti dall'unità immobiliare sovrastante di proprietà dell'odierna convenuta. […] Il consulente del Tribunale ha accertato […] gravissimo stato di degrado della loggia/balcone […] con ristagni di acqua piovana e sedimenti di detriti […].

Le cause dei fenomeni descritti sono da individuarsi nella: a) assenza totale di manutenzione del balcone/loggia; b) errata pendenza della superficie di calpestio, con formazione di ristagni d'acqua; c) insufficiente tenuta e degrado della pavimentazione, con conseguente penetrazione dell'acqua nel pacchetto solaio. Delle allegate infiltrazioni non può che risponderne la convenuta ai sensi dell'art. 2051 c.c., quale proprietaria dell'immobile sovrastante e dei relativi manufatti."

Quanto alla posizione del condominio, la pronuncia nega in radice che, nel caso concreto, ricorra quel presupposto funzionale che giustifica l'imputazione in capo alla collettività condominiale (custodia/manutenzione della parte comune). Il passaggio è dirimente perché fonda l'esclusione della responsabilità su un criterio funzionale (affaccio/proiezione esterna versus copertura):

"Nessuna responsabilità è ascrivibile al [condominio] posto che la loggia/balcone da cui trae origine il fenomeno infiltrativo dedotto in giudizio svolge essenzialmente funzione di affaccio e di proiezione esterna dell'appartamento della convenuta e non di copertura di una pluralità di unità immobiliari: non è pertanto equiparabile a lastrico solare situato sulla sommità di un edificio, la cui funzione principale è quella di copertura e protezione dell'edificio stesso."

Sul piano probatorio, il giudice ha ritenuto raggiunta la prova del fatto causale anche valorizzando il ragionamento presuntivo ex art. 2729 c.c.:

"Pertanto, sussistono indizi gravi, precisi e concordanti, ai sensi dell'art. 2729 c.c., per ritenere sussistente la prova del fatto che i danni per cui è causa siano conseguenza dei fenomeni infiltrativi denunciati […]".

In punto di liquidazione, i danni sono stati quantificati in € 8.320,23, con riconoscimento degli interessi legali dal dì dell'illecito sino al soddisfo. È stata invece respinta la pretesa di danno da mancato godimento, per difetto di allegazione di elementi concreti idonei a sostenerla, con una puntualizzazione che evita automatismi risarcitori nelle controversie da infiltrazioni:

"Nulla, invece, può essere riconosciuto a titolo di danno per il mancato godimento dell'immobile, non avendo l'attrice allegato elementi concreti di giudizio a sostegno della domanda. […] in caso di infiltrazioni in casa il proprietario non ha diritto automatico a un indennizzo, essendo necessario allegare concretamente il danno subito e fornire elementi specifici che consentano di valutarlo. La semplice indicazione della ridotta utilizzabilità del bene immobile non basta."

Infine, la proprietaria dell'unità sovrastante è stata condannata anche a eseguire a propria cura e spese gli interventi tecnici indicati nella relazione tecnica, finalizzati a rimuovere le cause delle infiltrazioni.

I riferimenti giurisprudenziali

La pronuncia richiama gli arresti della Corte di Cassazione che inquadrano l'art. 2051 c.c. come responsabilità oggettiva da custodia e precisano il riparto degli oneri probatori, ribadendo che spetta al danneggiato provare il nesso causale tra cosa e danno, mentre il custode può liberarsi dimostrando il caso fortuito. In motivazione sono richiamate Cass. civ. n. 25837/2017 e le sentenze gemelle Cass. civ. nn. 2480/2018, 2481/2018, 2482/2018, con i seguenti principi:

• "l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso […]"
• "il caso fortuito […] è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale […] senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode […]"

Considerazioni conclusive

Il percorso motivazionale si muove lungo una direttrice netta: l'imputazione ex art. 2051 c.c. segue la custodia effettiva e la funzione del manufatto.

Nel caso concreto, accertata l'origine del danno nella loggia/balcone sovrastante e ricostruite le cause nelle gravi carenze manutentive (assenza di manutenzione, pendenza errata, degrado della pavimentazione e penetrazione dell'acqua nel pacchetto solaio), la responsabilità è stata coerentemente attribuita al proprietario dell'unità sovrastante; specularmente, è stata esclusa la responsabilità del condominio perché la loggia/balcone è stata qualificata come struttura con funzione "di affaccio e di proiezione esterna" e non "di copertura di una pluralità di unità immobiliari".

Questa impostazione è in linea con l'elaborazione giurisprudenziale che, in tema di balconi aggettanti, valorizza la loro natura di prolungamento dell'unità immobiliare e, dunque, la regola della proprietà (e custodia) esclusiva, ferma restando la possibile condominialità dei soli elementi che assolvano una funzione estetica inserita nel prospetto.

In particolare, la ricostruzione che esclude responsabilità del condominio quando il manufatto non svolge funzione di copertura trova conferme nella trattazione giurisprudenziale dedicata alla distinzione tra strutture che coprono e strutture che danno soltanto affaccio . Per un inquadramento operativo della responsabilità da infiltrazioni provenienti da balcone aggettante, con casistica recente e profili applicativi, può essere utile anche Responsabilità per infiltrazioni dal balcone aggettante , nonché Infiltrazioni dal pavimento del balcone e ruolo di terzi esecutori .

Resta distinto, e merita di essere tenuto concettualmente separato per evitare equivoci, il diverso scenario dei lastrici solari o delle terrazze che svolgano effettiva funzione di copertura: in tale ipotesi, la giurisprudenza di legittimità (Sezioni Unite 10 maggio 2016, n. 9449) ha elaborato la figura della responsabilità concorrente tra titolare dell'uso esclusivo e condominio, nei limiti e secondo i presupposti propri di quel bene e di quella funzione . Proprio per questo, nella pratica contenziosa, l'accertamento tecnico e la qualificazione funzionale del manufatto (copertura oppure mera proiezione esterna) restano il vero snodo della decisione, sia ai fini dell'imputazione ex art. 2051 c.c., sia per delimitare correttamente l'area di possibile coinvolgimento del condominio.

In sintesi: la responsabilità ex art. 2051 c.c. è stata imputata integralmente al proprietario della loggia/balcone da cui sono originate le infiltrazioni, perché il manufatto è stato accertato come struttura di affaccio e proiezione esterna e non come copertura a servizio di una pluralità di unità immobiliari; la pretesa di danno da mancato godimento è stata respinta in difetto di allegazioni specifiche, essendosi escluso che, in materia di infiltrazioni, possa riconoscersi un ristoro "automatico" in assenza di concreti elementi di prova.