L'art. 1122 c.c. vieta le opere, anche su parti di proprietà esclusiva, nel caso in cui queste rechino un pregiudizio alle parti comuni o un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, o al decoro architettonico dell'edificio.
Si può affermare che il condomino ha diritto di utilizzare la propria porzione individuale nel modo più conveniente in quanto gli altri partecipanti al condomino non hanno alcun diritto su tale porzione, salvo che l'uso si rifletta sul decoro architettonico, la stabilità e la sicurezza dell'edificio.
Così se un condomino realizza nella sua proprietà un'opera capace di alterare l'originaria funzione di copertura e di protezione degli appartamenti sottostanti, il condominio ha pieno diritto di reagire nei confronti del condomino. Tale principio è stato recentemente affermato dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 2380/2024.
Fatto e decisione
Un condominio muoveva azione legale nei confronti di un condomino che nel lastrico solare di proprietà esclusiva, sovrastante il suo appartamento, aveva fatto realizzare una struttura in legno, collegata all'unità immobiliare sottostante attraverso un'apertura nel solaio, mediante foratura dello stesso.
L'attore faceva presente che tale opera - realizzata nonostante l'assemblea condominiale fosse contraria alla sua esecuzione - aveva causato un'anomalia nel regolare deflusso delle acque meteoriche, determinando un'alterazione della funzione di copertura del lastrico stesso.
Il condominio, pertanto, pretendeva che il convenuto fosse condannato all'adempimento in forma specifica dell'obbligo di non fare, provvedendo alla rimozione del manufatto in legno e alla realizzazione di tutte le opere necessarie per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi.
Il proprietario del lastrico si costitutiva in giudizio sostenendo la legittimità dell'opera realizzata ed evidenziava che la stessa non comportava alcuna diminuzione della funzione di copertura del lastrico solare, né un pregiudizio per la sua stabilità o un'alterazione del decoro architettonico.
Inoltre evidenziava, altresì, che l'opera dallo stesso realizzata non costituiva un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1122 c.c., ma stante la proprietà esclusiva del lastrico solare, una mera modificazione del tetto comune all'edificio consentita, ex art. 1102 c.c. Il Tribunale ha dato torto al convenuto.
A convincere il giudice partenopeo sono state le conclusioni del CTU. A parere del tecnico incaricato la struttura in elevazione realizzata dal condomino dell'ultimo piano ha determinato "al suo ridosso" ed in corrispondenza con la parte condominiale, un anomalo deflusso delle acque (comprovato dall'innaffiamento della copertura), con conseguente ristagno delle stesse sulla copertura condominiale e possibilità concreta di infiltrazioni d'acqua, tanto nelle parti private sottostanti, che, soprattutto, in quelle comuni.
Secondo il CTU, perciò, a prescindere dalla sussistenza di un pregiudizio statico, il cattivo deflusso delle acque ed il ristagno di acqua piovana sulle aree dell'intero lastrico hanno inciso sulla funzione di copertura dello stesso, determinando anche un potenziale danno alla proprietà condominiale (e non alla sola proprietà del convenuto), poiché l'acqua, con il passare del tempo, può arrivare a danneggiare la guaina, così procurando danni da infiltrazioni alla proprietà comune, con riferimento anche ai muri perimetrali e alle facciate.
Come ha evidenziato lo stesso giudice, l'attore è riuscito pienamente a provare che la presenza del manufatto in legno ha inciso significativamente sul normale deflusso delle acque meteoriche, ostacolando il normale deflusso delle stesse verso l'imbocco della pluviale e provocando accumuli di acqua che ristagna.
Questo fenomeno è emerso, oltre che dalle risultanze della CTU, anche alla luce della CTP e delle fotografie alla stessa allegate.
Considerazioni conclusive
L'articolo 1122 c.c. nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
La ratio della norma viene comunemente individuata nel fatto che l'uso della proprietà esclusiva non deve danneggiare l'uso delle parti comuni, rispetto alle quali il condomino ha un diritto pari e concorrente con gli altri condomini, nei limiti di cui all'art. 1102 c.c. L'uso della proprietà esclusiva deve, dunque, essere compatibile con il diritto concorrente sull'uso della cosa comune che compete al condomino che esegua opere sulle parti esclusive, così come al condomino che tali opere non esegua.
Di conseguenza l'utilizzo del lastrico di proprietà esclusiva, di per sé lecito, non può avvenire in modo tale da arrecare pregiudizio alle parti comuni del bene, alla luce del generale divieto di cui all'art. 1122 c.c., a tenore della quale ciascun condomino, nella sua unità immobiliare non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Applicando tali principi, pertanto, deve ritenersi che l'utilizzo del lastrico di proprietà esclusiva non possa in alcun modo danneggiare la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture condominiali (Cass. civ., sez. II, 07/11/2018, n. 28418).
Si ricorda che il secondo comma dell'articolo 1122 c.c. precisa che "in ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea". Si tratta di disposizione volta ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all'assemblea di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti e, dunque, di reagire qualora siano violati i limiti di cui all'art.1122 c.c.
