La portineria che normalmente presenta una parete a vetri e in cui sono custoditi il quadro elettrico o quello del citofono (o altri simili impianti) rientra tra le parti comuni e conseguentemente tutte le spese ad essa relativa sono a carico di tutti i condomini che fruiscono del sevizio di portierato secondo i rispettivi millesimi.
Diversa è la situazione dell'alloggio del portiere che il più delle volte presenta caratteristiche del tutto simili alle porzioni di piano assegnate in proprietà esclusiva.
Infatti tale alloggio rientra tra le parti dell'edificio condominiale, indicate nell'art. 1117, n. 2 c.c. che sono, a differenza dei beni descritti ai nn. 1 e 3 del citato art. 1117 c.c., suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità.
Secondo la giurisprudenza consolidata però per stabilire se un'unità immobiliare situata in un condominio sia comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 2, perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto altrimenti si deve escludere la proprietà comune dei condomini su di essa.
Alloggio portiere del costruttore o di terzi
Non è raro per l'alloggio del portiere l'esistenza di un titolo che ne riservi la proprietà al costruttore (o ad altro soggetto) che si vincoli a destinare l'immobile a servizio di portineria del condominio; in tal caso, perdurando la destinazione ad uso portineria dell'appartamento in questione il proprietario non può chiederne la restituzione, fermo restando la proprietà del bene. Tuttavia l'eventuale soppressione del detto servizio consente al proprietario di riacquistarne la legittima disponibilità.
È da segnalare che la Suprema Corte, anche recentemente, si è espressa ritenendo che detto vincolo obblighi alla destinazione ad alloggio del portiere solo il proprietario dell'immobile che si è obbligato a rispettarlo e non sia opponibile ai successivi acquirenti ritenendo che l'obbligazione assunta dal proprietario dell'immobile abbia natura personale e non rientri nella categoria dell'obbligazione propter rem che ha confini giuridici ben precisi stante la sua la tipicità e che, altresì, non esista una disposizione di legge che contempli l'obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile (Cass. civ. sez. II, 18/06/2020, n. 11802; Cass. civ. sez. II, 24/10/2018, n. 26987).
Alloggio portiere "condominiale" e spese per lastrico solare di proprietà esclusiva
Mettiamo il caso che l'alloggio del portiere di proprietà condominiale sia sottostante ad un lastrico solare di proprietà esclusiva. L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. Se l'alloggio del portiere condominiale è sotto il lastrico deve contribuire nei due terzi della spesa, indipendentemente dal fatto che i titolari dell'appartamento siano i condomini.
Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini.
Quindi allorché l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i tutti i condomini devono perciò contribuire nei due terzi della spesa per la riparazione del lastrico solare che ad esso funga da copertura, ai sensi dell'art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell'ex alloggio del portiere nella colonna sottostante al lastrico (Cass. civ. sez. II, 22/11/2021, n. 35957).
Alloggio portiere e cedolare secca
L'alloggio del portiere non rientra tra quei beni a cui non è possibile distogliere la comune destinazione come le scale, gli ascensori, ecc., ma è un bene modificabile dalla sua originaria destinazione. Qualora non vi sia più il portiere può quindi essere locato a terzi.
Con la circolare n. 26/2011 l'Agenzia delle entrate ha chiarito che per la locazione di immobili a uso abitativo oggetto di proprietà condominiale non è possibile esercitare l'opzione per tale regime di tassazione, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione delle parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.
