La revoca giudiziale dell'amministratore (art. 1129 c.c.) resta un rimedio di carattere eccezionale, che presuppone irregolarità di gestione dotate di un apprezzabile grado di offensività e lesività, tali da incidere sul rapporto fiduciario con la compagine. In questa prospettiva, con decreto del 20 febbraio 2026, il Tribunale di Parma (R.G. n. 5997/2025) ha rigettato il ricorso proposto da due partecipanti, volto a ottenere la revoca dell'incarico conferito a una società, escludendo che le doglianze (sulla gestione di criticità impiantistiche e sul modesto ritardo nella convocazione delle assemblee di approvazione dei rendiconti) integrassero gli estremi delle gravi irregolarità richieste dall'art. 1129 c.c.
La vicenda
Due proprietarie, ciascuna titolare di un'unità in un complesso residenziale articolato in sette scale, hanno depositato ricorso il 30 luglio 2025 chiedendo la revoca giudiziale dell'amministratore, incarico svolto da una società, deducendo gravi irregolarità nella gestione.
In sintesi, gli addebiti hanno riguardato, da un lato, la prospettata violazione del dovere di diligenza del mandatario (art. 1710 c.c.) nella conduzione della vicenda relativa ai presunti malfunzionamenti degli impianti autonomi di riscaldamento e raffrescamento a servizio delle diverse scale e, correlativamente, nell'aver rappresentato all'assemblea la necessità di una sostituzione integrale degli impianti; dall'altro lato, l'asserita tardiva convocazione delle assemblee chiamate ad approvare i rendiconti degli esercizi chiusi al 31 maggio 2023 e al 31 maggio 2024, oltre il termine di centottanta giorni previsto dall'art. 1130, comma 1, n. 10, c.c.
Secondo l'impostazione delle istanti, la gestione della questione impiantistica sarebbe stata condotta in modo non adeguatamente prudente, anche per l'affidamento dell'accertamento a un collaboratore, con l'effetto di indurre l'assemblea ad assumere decisioni economicamente rilevanti sulla base di una relazione ritenuta non attendibile e poi "smentita" da accertamenti successivi promossi da altri partecipanti. A ciò si è aggiunta la contestazione del superamento dei termini per la convocazione delle riunioni assembleari di approvazione dei consuntivi.
La decisione
Instaurato il contraddittorio, con costituzione della società amministratrice (memoria del 30 ottobre 2025) e discussione orale all'udienza del 5 novembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione dal Collegio, che ha deliberato in camera di consiglio il 19 febbraio 2026, respingendo il ricorso.
Il Collegio ha anzitutto ricondotto l'istituto alla sua funzione di tutela urgente e non surrogatoria delle ordinarie dinamiche assembleari, precisando (con un refuso meramente numerico nel richiamo dell'articolo, poiché la revoca giudiziale è disciplinata dall'art. 1129 c.c.) che "La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130, comma 11, c.c., costituisce un provvedimento eccezionale e urgente, configurando un intervento in deroga al principio della primazia della volontà assembleare ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore."
Coerentemente, il decreto afferma che la presenza di irregolarità, anche quando astrattamente riconducibili a ipotesi "tipizzate", non basta se non supera una soglia di concreta gravità: "In questa prospettiva, il riscontro di irregolarità nella gestione, anche qualora ricorra una delle ipotesi tipizzate dal legislatore di cui al comma 12 dell'art. 1130 c.c., non giustifica di per sé la revoca quando le stesse non raggiungano un apprezzabile grado di offensività e lesività, andando a compromettere irrimediabilmente il rapporto fiduciario tra l'amministratore e il condominio."
Quanto alle contestazioni sugli impianti, il Tribunale ha ricostruito il quadro fattuale valorizzando la preesistenza della problematica e la sua conoscenza da parte della compagine già prima della nomina dell'attuale amministratore: erano state infatti già affrontate in precedenti assemblee e il precedente gestore aveva raccolto preventivi, mentre una comunicazione del consulente incaricato dal condominio segnalava criticità considerate "gravi".
In tale cornice, la condotta dell'amministratore è stata ritenuta coerente con l'esigenza di affrontare tempestivamente una questione già emersa, anche perché la relazione del tecnico incaricato era stata resa disponibile senza costi per i partecipanti.
Il Collegio sottolinea inoltre, con un passaggio motivazionale particolarmente netto e unitario, che la relazione contestata non aveva le caratteristiche di un elaborato tecnico "chiuso" o tale da vincolare l'assemblea, ma si limitava a riportare criticità riferite dai manutentori, rispetto alle quali i condomini avrebbero potuto richiedere approfondimenti; e soprattutto esclude che la delibera assembleare sia stata determinata da condotte decettive dell'amministratore: "Del resto, emerge chiaramente dalla lettura di tale relazione che la stessa non costituisce un elaborato dettagliato, supportato da documentazione fotografica e tecnica, ma si limita testualmente a rappresentare criticità riportate dai manutentori (...) su cui i condomini ben avrebbero potuto richiedere un approfondimento tecnico; il fatto stesso che tale approfondimento non sia stato richiesto (...) evidenzia come le problematiche di cui trattasi fossero già ben note ai condomini, non potendo certo ritenersi che la scelta assembleare sia stata determinata da una condotta scorretta dell'amministratore (...), sul presupposto, indimostrato, che la relazione (...) abbia rappresentato una sorta di artificio capace di indurre in errore l'assemblea."
Il decreto aggiunge che gli accertamenti successivi, lungi dal neutralizzare la segnalazione iniziale, confermavano comunque la presenza di criticità e, soprattutto, richiama una relazione tecnica prodotta dalla società amministratrice che operava un'analisi complessiva di tutti gli impianti e concludeva per la necessità della sostituzione.
In chiave di qualificazione della domanda, il Tribunale osserva infine che la pretesa delle due istanti appariva orientata non tanto al ripristino di regolarità gestorie quanto a evitare l'impatto economico di interventi deliberati dalla maggioranza: "Alla luce del quadro sopra richiamato, non può che rilevarsi come la pretesa avanzata (...) appaia non tanto volta a tutelare la regolarità della gestione condominiale quanto a sottrarsi a spese per interventi di manutenzione (...), sovrapponendo indebitamente le proprie esigenze individuali alla volontà manifestata dalla maggioranza assembleare."
Quanto al secondo profilo, relativo al ritardo nella convocazione delle assemblee di approvazione dei rendiconti, il Collegio si colloca espressamente nel solco dell'indirizzo che nega automatismi tra violazione del termine e revoca, richiamando il precedente della Corte d'Appello di Bologna del 5 novembre 2025 . Il principio viene affermato nei seguenti termini: "Non sussiste un automatismo tra il mancato rispetto del termine di cui all'1130, comma 1, n. 10) c.c. per la convocazione dell'assemblea condominiale e la revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 12, n. 1) c.c. Il semplice ritardo nella convocazione dell'assemblea, anche se superiore al termine di centottanta giorni, non configura necessariamente una 'grave irregolarità' che legittima la revoca dovendo tale ritardo essere valutato nel contesto generale dell'operato dell'amministratore stesso."
Nel caso concreto, le assemblee risultavano convocate in data 14 dicembre 2023 e 17 dicembre 2024, con un superamento del termine pari rispettivamente a quattordici e diciassette giorni; si tratta, per il Tribunale, di un ritardo "trascurabile", spiegabile in ragione della complessità del fabbricato (sette scale, circa centocinquanta partecipanti, bilancio consuntivo di oltre trecentocinquantamila euro, oltre alla peculiare situazione della società costruttrice).
Il decreto evidenzia altresì l'assenza di allegazioni e prova di uno specifico pregiudizio e, soprattutto, l'assenza di iniziative delle stesse istanti per sollecitare la convocazione: "A conferma di ciò basti osservare che le stesse ricorrenti non hanno allegato in alcun modo, né tantomeno provato, di aver richiesto, o anche solo sollecitato informalmente, la convocazione dell'assemblea all'amministratore a fronte del ritardo lamentato."
Da tali premesse il Collegio trae la conclusione finale, escludendo la sussistenza di irregolarità "rilevanti" ai fini dell'art. 1129 c.c.: "Ne segue che alcuna irregolarità rilevante ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c. può essere ravvisata nell'operato dell'amministratore."
I riferimenti giurisprudenziali
- Il decreto richiama App. Bologna, decreto 5 novembre 2025, sul principio per cui non vi è automatismo tra superamento del termine di cui all'art. 1130, comma 1, n. 10, c.c. e revoca giudiziale . Per un inquadramento operativo dello stesso orientamento si veda anche Ritardata convocazione e revoca, orientamento del 2025 .
- In tema di spese nel procedimento (pur camerale e iscritto in volontaria giurisdizione), il Collegio richiama Cass., Sez. VI, n. 25682/2020 e Cass., Sez. Un., n. 20957/2004, applicando il criterio della soccombenza (con liquidazione secondo D.M. n. 55/2014).
- Quanto agli orientamenti di merito sul ritardo della convocazione per l'approvazione del rendiconto, si registra una giurisprudenza non univoca: da un lato, decisioni che valorizzano la valutazione in concreto e la non automaticità della revoca anche in presenza di tardività , come ad esempio Trib. Pescara, decreto 26 giugno 2025 (R.G. 939/2025) e decreto App. Bari 23 dicembre 2025 ; dall'altro lato, pronunce più rigorose, che attribuiscono alla violazione dell'obbligo di rendicontazione/convocazione un peso tendenzialmente assorbente, specie in caso di omissioni o ritardi significativi e/o reiterati , come Trib. Napoli, decreto 10 ottobre 2024 e Trib. Genova, decreto 11 aprile 2025 .
Considerazioni conclusive
Il decreto si inserisce nell'idea di fondo — di valore generale perché coerente con la struttura dell'art. 1129 c.c. — secondo cui la revoca giudiziale non è un mezzo per rimettere in discussione scelte assembleari né per sanzionare automaticamente qualunque scostamento dal modello legale, ma richiede condotte che, per consistenza e impatto, compromettano il rapporto fiduciario.
Tale criterio viene calato in modo rigoroso su entrambi i profili: sulla gestione della vicenda impiantistica, escludendo che la relazione tecnica (per come strutturata e per il contesto pregresso) possa essere letta come "artificio" determinante della volontà assembleare; sulla convocazione dei rendiconti, valorizzando la dimensione minima del ritardo, l'assenza di allegazioni di danno e perfino la mancata prova di sollecitazioni rivolte all'amministratore.
Sotto il profilo pratico, la motivazione offre un'indicazione chiara: quando l'addebito è un ritardo contenuto nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, la verifica giudiziale tende a concentrarsi su elementi "di contesto" (dimensioni e complessità dell'edificio, ragioni organizzative, eventuale reiterazione dell'inadempimento, trasparenza complessiva della gestione, iniziative dei condomini per ottenere la convocazione) secondo una logica analoga a quella esplicitata dalla Corte d'Appello di Bologna . Un ulteriore approfondimento in questa direzione si rinviene in Il modesto ritardo nel rendiconto e la revoca e in Tardiva approvazione e permanenza della fiducia assembleare .
Resta tuttavia essenziale non generalizzare oltre il perimetro fattuale: una parte della giurisprudenza, soprattutto in ipotesi di omessa rendicontazione, di ritardi marcati o di violazioni ripetute, valorizza la funzione di trasparenza e controllo sottesa all'obbligo di rendiconto e ammette la revoca anche senza una puntuale dimostrazione di un danno patrimoniale immediato . In questa prospettiva, si collocano, ad esempio, i casi di omessa convocazione o mancata resa del conto nei termini, come illustrato in Revoca per omissione del rendiconto e, più in generale, nelle ricostruzioni sulle gravi irregolarità dell'amministratore .
In conclusione, il rigetto del ricorso si fonda su un accertamento in fatto e in diritto che esclude, da un lato, condotte gestorie "anomale" nella trattazione di una problematica tecnica preesistente e, dall'altro lato, l'idoneità di un ritardo di pochi giorni (in un assetto organizzativamente complesso) a integrare una grave irregolarità ex art. 1129 c.c., dovendosi sempre verificare se l'inadempimento abbia raggiunto quel livello di offensività richiesto per giustificare la rimozione giudiziale dell'amministratore.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
