L'approvazione di più consuntivi non viola il principio di annualità e gli errori di registrazione dei pagamenti integrano meri vizi di annullabilità

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 16133 del 18 novembre 2025, ha affermato che l'approvazione, in un'unica assemblea, di più rendiconti consuntivi annuali formalmente distinti e contabilmente collegati non determina, di per sé, la violazione del principio di annualità del rendiconto condominiale. L'analisi che segue approfondisce i passaggi motivazionali e normativi rilevanti.

La vicenda

Una condomina, proprietaria di un'unità immobiliare, ha impugnato la delibera assembleare adottata il 27 gennaio 2022, con cui l'assemblea aveva approvato, nella medesima seduta, i rendiconti consuntivi relativi agli esercizi 2019, 2020 e 2021 (comprensivi, tra l'altro, dei bilanci di gestione e di riscaldamento).

L'attrice sosteneva che tale approvazione congiunta integrasse una violazione del principio di annualità di gestione desumibile dall'art. 1130 c.c., chiedendo la nullità o, in subordine, l'annullabilità della deliberazione.

Contestava inoltre errori nella contabilizzazione dei pagamenti a lei imputati, la richiesta di somme non ancora scadute e differenze tra gli importi risultanti dai bollettini e quelli riportati negli estratti dei pagamenti, oltre a numerosi solleciti con importi e intestazioni tra loro differenti.

Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto delle domande, sostenendo che l'eventuale violazione delle regole di gestione avrebbe potuto rilevare solo ai fini della revoca dell'amministratore, senza incidere sulla legittimità della delibera di approvazione dei rendiconti.

In via subordinata, ha eccepito la tardività dell'impugnazione per decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c., oltre a contestare la mancata prova, da parte della condomina, dell'omessa contabilizzazione di alcuni versamenti per complessivi euro 1.186,00.

La decisione

Il Tribunale capitolino ha rigettato le doglianze relative alla presunta violazione del principio di annualità, respingendo contestualmente l'eccezione di tardività dell'impugnativa.

In via preliminare, il giudice ha ritenuto infondata l'eccezione di decadenza ex art. 1137 c.c., precisando che il termine di trenta giorni per impugnare la delibera assembleare va verificato con riferimento alla data di presentazione della domanda di mediazione.

Nel caso concreto, la delibera era stata adottata il 27 gennaio 2022, mentre l'istanza di mediazione era stata depositata presso l'organismo competente il 28 febbraio 2022, atteso che il 27 febbraio 2022 era giorno festivo; di conseguenza, "la domanda è stata presentata entro il termine previsto dal secondo comma dell'art. 1137 c.c.".

Sul merito del primo motivo, il Tribunale ha osservato che:

"se un rendiconto che non si colleghi a quello dell'anno precedente (eventualmente non ancora presentato) può effettivamente porre problemi in ordine alla sua idoneità a fornire una rappresentazione affidabile della situazione finanziaria patrimoniale del condominio, ciò non ha nulla a che vedere con il caso di specie, in cui sono stati discussi ed approvati, in unica soluzione, più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato contabilmente a quello dell'annualità precedente".

Il giudice ha quindi concluso che:

"In tal modo, non è stato violato l'art. 1135 c.c., laddove prevede che il rendiconto sia, appunto, riferito al periodo temporale di un anno".

È stato altresì escluso che si trattasse di una programmazione pluriennale di spesa:

"Neppure si prospetta una previsione pluriennale di spesa, già per l'ovvia ragione che oggetto d'approvazione sono stati consuntivi e non preventivi".

Quanto al richiamo al termine di 180 giorni previsto dall'art. 1130 n. 10 c.c. per la presentazione del rendiconto, il Tribunale ha chiarito che tale profilo non incide sulla validità delle deliberazioni di approvazione dei rendiconti annuali nel caso esaminato:

"Quanto dedotto dall'attrice in ordine alla violazione dell'obbligo dell'amministratore di presentare il conto della gestione entro 180 giorni (art. 1130 n. 10 c.c.) risulta irrilevante ai fini della presente controversia (...), in cui non è in questione la valutazione dell'operato dell'amministratore ai fini della sua revoca, ma la legittimità delle delibere d'approvazione dei rendiconti, e queste non vengono inficiate dalla circostanza che i consuntivi siano presentati in ritardo".

Il Tribunale ha invece ritenuto parzialmente fondate le doglianze concernenti la mancata o inesatta contabilizzazione di alcuni pagamenti effettuati dalla condomina. All'esito della consulenza tecnica d'ufficio, è emerso un maggior credito in suo favore, originariamente quantificato dal CTU in euro 202,50, poi rideterminato dal giudice in euro 118,50, tenuto conto che una parte dei versamenti risultava effettuata solo successivamente alla data della delibera e, pertanto, correttamente non inclusa nei bilanci approvati in quella sede.

Sulla base di tali accertamenti, il giudice ha rilevato che l'errore contabile effettivo era di importo notevolmente inferiore rispetto alla somma di euro 1.186,00 allegata in citazione, e ha disposto l'annullamento dei soli punti 2 e 3 dell'ordine del giorno della delibera del 27 gennaio 2022, ritenendo privo di rilevanza pratica l'errore di euro 0,69 relativo al "consuntivo opere ascensore e riparto" (punto 1 O.d.g.), in quanto l'eventuale annullamento di tale parte non avrebbe comportato un vantaggio oggettivamente apprezzabile per la condomina.

Le spese di lite sono state regolate secondo il criterio della soccombenza reciproca, con compensazione per due terzi e condanna del condominio a rifondere all'attrice un terzo delle spese di giudizio; le spese di CTU sono state poste definitivamente a carico di entrambe le parti in misura paritetica, avendo la consulenza confermato, per la parte prevalente, la correttezza dell'operato contabile dell'amministratore.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel motivare la natura del vizio relativo alla ripartizione delle spese, il Tribunale richiama espressamente il principio affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9839/2021, secondo cui:

"l'orientamento granitico della giurisprudenza di legittimità considera 'nulle le delibere di approvazione del riparto con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative'".

Nella fattispecie decisa, la contestazione della condomina riguardava l'erroneo conteggio di versamenti già effettuati e, dunque, un vizio relativo alla "ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni"; il giudice ha conseguentemente qualificato tale vizio come mera annullabilità della deliberazione, rientrando a pieno titolo nello schema delineato dalle Sezioni Unite.

Considerazioni conclusive

La sentenza in esame offre alcuni chiarimenti operativi rilevanti per la gestione condominiale:

In primo luogo, l'assemblea può legittimamente approvare, nel corso della stessa riunione, i rendiconti consuntivi relativi a più esercizi gestionali, a condizione che ciascun rendiconto sia riferito a un singolo anno di gestione, formalmente distinto e contabilmente collegato a quello dell'annualità precedente.

In tale contesto, non si configura, di per sé, una violazione del principio di annualità del rendiconto ex artt. 1130 e 1135 c.c., né una previsione pluriennale di spesa, in quanto l'oggetto della deliberazione resta l'approvazione di consuntivi e non di preventivi.

In secondo luogo, il mancato rispetto del termine di 180 giorni per la presentazione del rendiconto, previsto dall'art. 1130 n. 10 c.c., non incide, secondo il Tribunale, sulla validità delle delibere di approvazione dei rendiconti annuali, ma rileva semmai sotto il profilo della corretta gestione dell'amministratore, potendo assumere rilievo ai fini di una valutazione sulla sua eventuale revoca giudiziale ex art. 1129 c.c., o sul piano della responsabilità nei confronti dei condomini.

Infine, la decisione ribadisce - in applicazione del principio affermato da Cass. SS.UU. n. 9839/2021 - che gli errori nella ripartizione concreta delle spese tra i partecipanti al condominio integrano vizi di annullabilità e non di nullità della deliberazione.

Nel caso specifico, la presenza di errori contabili di modesto importo ha giustificato l'annullamento soltanto di alcuni punti dell'ordine del giorno, in assenza di un pregiudizio economicamente apprezzabile che potesse fondare l'interesse all'annullamento integrale della delibera.

Per la pratica forense, ne discende che, nelle impugnazioni ex art. 1137 c.c., è opportuno distinguere con attenzione tra contestazioni attinenti alla struttura del rendiconto e ai criteri generali di riparto (che possono condurre, in casi estremi, alla nullità) e censure che riguardano, come nel caso deciso, la sola esattezza della ripartizione concreta delle spese tra i singoli condomini, per le quali il rimedio tipico resta l'annullabilità, con conseguente onere di allegazione e prova dell'interesse concreto e attuale alla rimozione della delibera, tenendo conto anche dell'incidenza economica effettiva degli errori riscontrati.