Un condomino ha impugnato la delibera con cui il condominio aveva approvato i rendiconti consuntivi degli anni 2014 e 2015, denunciando plurime irregolarità nella redazione e nella presentazione dei documenti contabili all'assemblea.
La vicenda
L'attore, dopo aver esperito senza esito il tentativo di mediazione obbligatoria, ha promosso impugnazione avverso la delibera assembleare adottata il 20 marzo 2019, con cui sono stati approvati i rendiconti relativi agli esercizi 2014 e 2015. Le censure sollevate riguardavano tanto le modalità di elaborazione quanto i contenuti dei rendiconti: errori nel riepilogo finanziario (denominato "situazione contabile"), applicazione del principio di competenza anziché del criterio di cassa, omissione delle spese straordinarie, nonché errori negli importi complessivi e nelle quote imputate alle singole unità immobiliari dell'attore.
La decisione Il Tribunale ha accolto la domanda attorea e ha annullato la delibera impugnata.
Dalla consulenza tecnica d'ufficio è emerso che i rendiconti contenevano numerosi errori di calcolo e di esposizione che ne compromettevano la validità; il CTU ha osservato che i rendiconti "non rappresentano in modo chiaro e leggibile la situazione condominiale.
In alcuni casi essi sono anche contraddittori, laddove vi è una diversa esposizione degli stessi dati (ad es. riporto nello stesso anno di avanzi di gestioni differenti)" e ha rilevato una differenza di cassa pari a € 1.363,95.
Inoltre è stata indicata la rettifica della data di inizio gestione (1° luglio 2014 - rectius 24 giugno 2014) e sono emerse incongruenze sul saldo di cassa e del conto corrente al 31 dicembre 2014.
Onere probatorio, incidenza sui rendiconti successivi e invalidità della delibera
Il Tribunale ha posto particolare rilievo sulla riflessività degli errori: tali difetti si sono riverberati anche sui rendiconti degli anni successivi, determinando l'invalidità della delibera impugnata per lesione dei diritti dell'attore.
Nel motivare la decisione il Giudice ha evidenziato che, "a fronte della specifica contestazione da parte della condomina, odierna attrice, per il principio di vicinanza della prova, spetta al condominio dar prova della correttezza delle voci inserite nel bilancio consuntivo cosa che nel caso di specie non risulta avvenuta".
Si tratta di un passaggio cruciale: alla luce della contestazione puntuale dell'attore, l'onere probatorio grava sul condominio (soggetto convenuto) che, non avendo fornito una risposta analitica e adeguata alle censure, non è riuscito a dimostrare la veridicità e la regolarità delle poste contabili contestate.
Sul piano processuale è stato richiamato il principio di non contestazione specifica dei fatti costitutivi di cui all'art. 167, primo comma, c.p.c., come interpretato dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 31837/2021): la mancata, chiara e analitica presa di posizione del convenuto sui fatti specificamente dedotti dall'attore può comportare l'assunzione di tali fatti come accertati ai fini probatori.
Per questo motivo il giudice ha ritenuto che gli errori riscontrati, non confutati dal Condominio, avessero inciso non soltanto sul rendiconto del 2014 ma abbiano alterato la rappresentazione contabile degli esercizi successivi, compromettendo la trasparenza gestionale e ledendo il diritto dei condomini a verificare la corretta destinazione delle somme versate.
Il requisito di intellegibilità e il criterio di cassa
E' stato altresì ribadito che il rendiconto condominiale deve essere redatto in modo da consentire ai condomini, anche privi di competenze tecniche specifiche, un agevole controllo delle voci di entrata e di uscita.
In tale contesto è stato evidenziato il primato del criterio di cassa: il consuntivo deve rappresentare le spese e le entrate effettivamente sostenute e riscosse nel periodo rendicontato, così da consentire di conoscere la reale consistenza del fondo comune e di confrontare i movimenti con gli effettivi prelievi dal conto corrente condominiale.
Il Tribunale ha avvertito che la commistione non chiaramente separata tra criteri di cassa e di competenza può trarre in inganno i condomini se non sono indicate separatamente le poste previste e quelle già eseguite.
Pertanto, il rispetto del criterio di cassa e la chiara separazione delle poste sono elementi essenziali della validità del rendiconto. (Di segno opposto Cass. n. 25446 del 16 settembre 2025 Il rendiconto condominiale richiede il sistema misto tra cassa e competenza)
I riferimenti giurisprudenziali richiamati
In motivazione sono richiamati: Cass. n. 10153/2011 (sulla possibilità di illegittimità del consuntivo che non rispetti i criteri di chiarezza), Cass. ord. n. 31837/2021 (interpretazione dell'art. 167 c.p.c. in ordine all'onere di specifica contestazione), nonché il principio secondo cui il rendiconto deve essere intellegibile ai condomini, come espresso dal Tribunale di Roma, sez. V, n. 356/2023.
Il giudice ha inoltre ricordato l'utilità degli artt. 263 e 264 c.p.c. come riferimenti applicabili in tema di documentazione e contestabilità delle singole partite del rendiconto.
Conclusioni
Il Tribunale di Salerno con sentenza n. 4158 del 17/10/2025 ha annullato la delibera impugnata in ragione dell'accertata violazione dei requisiti minimi di cui all'art. 1130-bis c.c. - in particolare chiarezza, completezza informativa e corrispondenza tra dati esposti e documentazione giustificativa - nonché per la mancata prova, da parte del condominio, della correttezza delle poste contestate.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
