L'approvazione annuale del bilancio è uno di quegli adempimenti obbligatori stabiliti dalla legge a pena di revoca dell'amministratore.
Nello specifico, l'art. 1130, nr. 10), c.c., attribuisce all'amministratore l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
L'art. 1129, comma dodici, nr. 1), inserisce tra le gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.
Orbene, un adempimento così importante potrebbe indurre l'amministratore a "bypassare" l'assemblea qualora, nonostante l'intervenuta approvazione, dovessero sorgere alcuni problemi; ad esempio, se dovesse accorgersi che nel bilancio ci sono inesattezze o imprecisioni più o meno gravi.
In tale contesto si pone il seguente quesito: l'amministratore può correggere gli errori del rendiconto già approvato? Approfondiamo la questione senza ulteriori indugi.
Errori nel rendiconto: rimedi e soluzioni
Come appena ricordato, è possibile che l'amministratore si accorga che, nei rendiconti del passato già approvati, vi siano alcuni errori, dovuti ad esempio a distrazione oppure a una scarsa conoscenza dei principi della contabilità.
Ciò accade soprattutto quando v'è un avvicendamento tra amministratori: il subentrante, per evitare di incorrere in future responsabilità, solitamente passa in disamina i bilanci precedenti per verificare che sia tutto in regola.
Se dovessero essere rinvenuti degli errori, come sarebbe corretto comportarsi? L'amministratore può correggere i vizi del rendiconto oppure deve convocare nuovamente l'assemblea?
La revoca della deliberazione
Nel silenzio della legge, lo scrivente ritiene che l'amministratore faccia bene a non procedere autonomamente ad alcuna correzione ma, al contrario, a convocare l'adunanza affinché si esprima sul merito.
Non va dimenticato, infatti, che l'assemblea ha sempre il potere di tornare sui propri passi e di assumere nuove decisioni, anche annullando le precedenti.
In pratica, l'assemblea può revocare la precedente deliberazione che approvava il bilancio viziato, sostituire il vecchio rendiconto con uno nuovo (questa volta corretto) e, infine, approvare nuovamente la deliberazione, la quale sostituirà completamente la precedente.
Trova dunque applicazione quanto previsto dall'art. 2377, comma ottavo, c.c., a tenore del quale «L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto».
La giurisprudenza ammette la possibilità che l'assemblea riveda rendiconti approvati molti anni prima: secondo la Corte di Cassazione (n. 26243/2011) è legittima una delibera assembleare che provveda alla revisione dei bilanci condominiali, anche di dieci anni prima, in quanto l'assemblea di condominio può legittimamente modificare il consuntivo, senza che ciò costituisca una contrarietà alla legge o ad un qualsiasi regolamento.
Peraltro, è appena il caso di precisare che l'assemblea potrebbe tornare sui propri passi e revocare la precedente approvazione anche qualora i vizi del rendiconto fossero stati noti e, ciononostante, fossero stati accettati dai presenti: come ricordato, infatti, l'adunanza può sempre sostituire una precedente deliberazione con un'altra.
La correzione da parte dell'amministratore
La revoca delle deliberazioni che hanno approvato un rendiconto errato è agevolmente percorribile soprattutto se gli errori riguardano l'ultimo bilancio; al contrario, se i vizi dovessero concernere vecchi rendiconti, allora potrebbe essere conveniente attendere la convocazione per il nuovo bilancio e, in questa sede, votare il rendiconto già opportunamente emendato dall'amministratore.
Infatti, poiché gli errori di bilancio si ripercuotono "a cascata" sugli anni successivi, se i vizi dovessero essere molto risalenti nel tempo non converrebbe annullare delibere vecchie di anni ma porre un freno alla "catena di vizi" direttamente nell'ultimo rendiconto da approvare, all'interno del quale l'amministratore dovrebbe aver già corretto tutte le voci alla luce anche dei precedenti errori contabili e di calcolo.
Detto altrimenti, l'amministratore potrà rettificare le posizioni di debito-credito dei condòmini includendo le adeguate correzioni in seno ai bilanci che l'assemblea condominiale deve ancora approvare, senza intaccare necessariamente le precedenti deliberazioni.
